【华创地产•袁豪团队】房地产周报：棚改专项债将恢复发行，落户零门槛准入再扩围

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房地产行业数据： 上周（20/5/2-20/5/8）主流45城一手房成交411万平米，环比-32%；其中，一二线环比-35%、三四线环比-22%；5月一手房月成交同比-17%，较4月上升3pct，其中一二线同比-11%、三四线同比-31%，分别较4月+8pct和-7pct。上周14个重点城市二手房成交86万平米，环比-47%；5月截至上周累计成交同比-17%，较4月下降2pct。库存方面，受疫情持续影响，上周15城推盘107万平米，环比-68%；对应周成交/推盘比为1.36倍，高于1-4月的1.05倍、2.12倍、1.11倍、0.69倍。截至上周末，15城可售面积8,710万平米，环比-0.4%；3个月移动平均去化月数为15.4个月，环比下降1.5个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。由于高频网签数据滞后，五一假期实际成交表现很好。

主要政策新闻： 国务院支持上海、广东、浙江等地开展金融改革创新先行先试。据21财经报道，棚改专项债将恢复发行，部分地方已在梳理棚改专项债项目清单。广州北站基础设施项目拆迁可补偿首套名额+减免契税，广州住房公积金可一次性提取不超过3,000元，缓解房租压力；宁波拟全面放宽落户条件，舟山市区户籍等同于宁波市区户籍；山东全面放开高校学生落户限制,可先落户、后就业；东莞限售政策调整，执行时点前已网签新房及二手房不受限售限制。北京怀柔区6月底前再开工一共有产权房项目，涉房860套；深圳发布落实住房制度改革加快住房用地供应的规定；北京海淀提供800套公租房专配特殊困难家庭。

公司动态跟踪： 4月销售情况：万科销售额480亿元（-20%），销售面积304万平(-18%)；美的置业销售额88亿元（-10%），销售面积84万平（-4%）；保利地产销售额376亿元（+0.4%），销售面积244万平（-4%）；新城控股销售额181亿元（-15%），销售面积164万平（-8%）；招商蛇口销售额196亿元（+9%），销售面积86万平（-6%）；旭辉控股销售金额130亿元（-17%），销售面积82万平（-10%）。蓝光发展董事兼总裁迟峰先生5月6日至7日已增持公司股份约182万股，占比0.06%，合计增持约1,010万元；融创中国出售约2.67亿股金科股份，约占金科已发行股本总数的5%，出售价格8.0元/股，代价约21.36亿元。光大嘉宝5月6日公司股票再次涨停，公司对有关事项和风险进行说明；中南建设收到深圳证券交易所监管函。

一周板块回顾： 板块表现方面，SW房地产指数下跌0.2%，沪深300指数上涨1.3%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、亚太实业、海航投资、银润投资、鲁商置业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为长春经开、九龙山、美都能源、光大嘉宝、金宇车城。

投资建议： 新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：新城悦服务、碧桂园服务、时代邻里、雅生活服务、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。

风险提示： 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、行业数据

（一）新房成交量： 上周45城周成交环比-32%，月成交同比-17%，一二线同比-11%、三四线同比-31%

1、成交周环比： 上周45城周成交环比下降32%，一二线环比下降35%、三四线环比下降22%

上周(5.2-5.8)45个重点城市新房合计成交410.7万平米，环比下降32%，较19年周均成交622.9万平米下降34.1%，较本年周均成交259.2万平米上升58.4%。

其中一二线城市合计成交306.8万平米，环比下降34.9%，较19年周均成交466.5万平米下降34.2%，较本年周均成交195万平米上升57.4%。三四线城市合计成交103.8万平米，环比下降21.5%，较19年周均成交156.4万平米下降33.6%，较本年周均成交64.2万平米上升61.7%。

按照更细分城市能级来看，

上周(5.2-5.8)4个一线城市新房合计成交61.2万平米，环比下降34.6%，较19年周均成交88.9万平米下降31.2%，较本年周均成交39.5万平米上升54.9%。

上周(5.2-5.8)17个二线城市新房合计成交245.6万平米，环比下降35%，较19年周均成交377.5万平米下降34.9%，较本年周均成交155.4万平米上升58%。

上周(5.2-5.8)16个三线城市新房合计成交59.7万平米，环比下降29.4%，较19年周均成交100.7万平米下降40.8%，较本年周均成交39.4万平米上升51.3%。

上周(5.2-5.8)8个四线城市新房合计成交44.2万平米，环比下降7.6%，较19年周均成交55.7万平米下降20.6%，较本年周均成交24.8万平米上升78%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比：5月45城月成交同比下降17%，一二线同比下降11%、三四线同比下降31%

5月(5.1-5.8)45个重点城市截止上周一手房合计成交455.6万平米，较4月同期环比下降3%，较去年5月同期同比下降16.7%。其中当月成交同比较4月上升3pct；年初累计至今成交0.7亿平米，同比下降30.1%。

其中一二线城市合计成交344万平米，较4月同期环比下降3.1%，较去年5月同期同比下降10.7%，其中当月成交同比较4月上升7.6pct；年初累计至今成交5306.8万平米，同比下降28.3%。三四线城市合计成交111.6万平米，较4月同期环比下降2.7%，较去年5月同期同比下降30.8%，其中当月成交同比较4月下降7.1pct；年初累计至今成交1708.6万平米，同比下降34.9%。

按照更细分城市能级来看，

5月(5.1-5.8)4个一线城市截止上周一手房合计成交71.6万平米，环比4月上升1.2%，较去年5月同比下降2.7%，其中当月成交同比较4月上升20.9pct；年初累计至今成交1041万平米，同比下降29.3%。

5月(5.1-5.8)17个二线城市截止上周一手房合计成交272.5万平米，环比4月下降4.2%，较去年5月同比下降12.6%，其中当月成交同比较4月上升4.4pct；年初累计至今成交4265.8万平米，同比下降28.1%。

5月(5.1-5.8)16个三线城市截止上周一手房合计成交66.1万平米，环比4月下降8.4%，较去年5月同比下降35.9%，其中当月成交同比较4月下降9.3pct；年初累计至今成交1063.4万平米，同比下降35.9%。

5月(5.1-5.8)8个四线城市截止上周一手房合计成交45.5万平米，环比4月上升7.1%，较去年5月同比下降21.9%，其中当月成交同比较4月下降4pct；年初累计至今成交645.2万平米，同比下降33.1%。

（二）二手房成交量：上周14城周成交环比-47%，5月月成交同比-17%、较上月-2pct

上周(5.2-5.8)14个重点城市二手房房合计成交86.1万平米，环比下降47.1%；5月截至上周累计成交95.1万平米，较4月同期环比下降20.5%，较去年5月同期同比下降17%，其中当月成交同比较4月下降1.9pct；年初累计至今成交1755.6万平米，同比下降21.4%。

按照更细分城市能级来看，

上周(5.2-5.8)2个一线城市二手房房合计成交24.8万平米，环比下降52.3%；5月截至上周累计成交25.3万平米，较4月同期环比下降28.5%，较去年5月同期同比下降14.1%，其中当月成交同比较4月下降10.5pct；年初累计至今成交566.6万平米，同比下降11%。

上周(5.2-5.8)8个二线城市二手房房合计成交53.3万平米，环比下降42.6%；5月截至上周累计成交61.8万平米，较4月同期环比下降15.7%，较去年5月同期同比下降19.3%，其中当月成交同比较4月下降4.5pct；年初累计至今成交1051万平米，同比下降27.5%。

上周(5.2-5.8)4个三四线城市二手房房合计成交8万平米，环比下降55%；5月截至上周累计成交8万平米，较4月同期环比下降26.4%，较去年5月同期同比下降6.2%，其中当月成交同比较4月下降32.8pct；年初累计至今成交138万平米，同比下降6.8%。

（三）新房库存：五一影响下15城上周推盘107万方，可售面积环比-0.4%、去化月数环比下降2个月

上周（2020/5/2-2020/5/8）15个重点城市合计推盘106.9万平米，环比下降68.4%；对应上述城市合计成交145.5万平米，环比下降27.9%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为1.36倍，高于1-4月的1.05倍、2.12倍、1.11倍、0.69倍。

上周末（2020/5/8）15个重点城市合计住宅可售面积为8710.1万平米，环比下降0.4%。其中，一线城市合计可售面积为2913.8万平米，环比下降1.1%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.7%、-0.3%、-0.7%、-2.2%。二线城市合计可售面积为4233.6万平米，环比上升0.1%。三线城市合计可售面积为1562.8万平米，环比下降0.7%。

上周末（2020/5/8）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为15.4个月，环比下降1.5个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为16.1个月，环比下降1.7个月。北上广深去化月数分别为34.9个月、10.7个月、15.8个月、8.6个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为12.8个月，环比下降1.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为30.3个月，环比下降2.9个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观 ：央行上海总部表示坚持“房住不炒”定位。

需求端政策 ：宁波拟全面放宽落户条件，舟山市区户籍等同于宁波市区户籍；山东全面放开高校学生落户限制,可先落户、后就业；广州北站基础设施项目拆迁可补偿首套名额+减免契税；广州住房公积金可一次性提取不超过3000元，缓解房租压力；东莞限售政策调整，执行时点前已网签新房及二手房不受限售限制；武汉启用存量房自行交易（非中介代理）合同网签系统。

供给端政策 ：据21财经报道棚改专项债将恢复发行；北京怀柔区6月底前再开工一个共有产权房项目，涉房860套；深圳发布落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定；北京海淀提供800套公租房专配特殊困难家庭。

其他政策 ：国务院同意在雄安新区等46个城市设立跨境电子商务综合试验区；成都东部新区总体规划目标为2035年地区生产总值达3,200亿元；青岛住建局表示2035年将实现100%装配式建筑；住建部开展城市建设领域防疫情补短板扩内需调研；上海临港新片区出台19条促商业发展政策，最高扶持5,000万；国务院表示支持上海、广东、浙江等地开展金融改革创新先行先试。

市场： 4月份天津市新建商品房销售130余万平方米，环比大幅增长130%，；二手房成交100万平方米，环比增长125%。

三、重点公司公告

4月销售情况： 万科A 4月销售额480亿元（-20%），销售面积304万平方米(-18%)，1-4月销售额1858亿元（-11%），销售面积1189万平方米（-8%）； 美的置业 4月销售额88亿元（-10%），销售面积84万平方米（-4%），1-4月销售额约241亿元(-15%)，销售面积约231万平方米(-17%)； 保利地产 4月销售额376亿元（+0.4%），签约面积244万平方米（-4%），1-4月销售额1086亿元（-26%），销售面积734万平方米（-23%）； 新城控股 4月销售额181亿元（-15%），销售面积164万平（-8%），1-4月销售额约490亿元（-28%），累计销售面积约450万平方米（-24%）； 招商蛇口 4月销售额196亿元（+9%），销售面积86万平方米（-6%），1-4月销售额557亿元（-0.2%），销售面积234万平方米（-16%）； 旭辉控股集团 4月销售金额130.0亿元（-17%）；销售面积81.6万平方米（-10%），1-4月销售金额354.0亿元（-29%），累计销售面积220.5万平（-22%）。

增持：蓝光发展 董事兼总裁迟峰先生2020年5月6日至5月7日已增持公司股份约182万股，占公司总股本的0.06%，合计增持金额约1010万元。

减持：融创中国 出售合共约2.67亿股金科股份，约占金科地产已发行股本总数的5.00%，合计代价约为人民币21亿元。

其他： 光大嘉宝 5月6日公司股票再次涨停，鉴于近期公司股票价格涨幅较大，公司对有关事项和风险进行说明； 中南建设 收到深圳证券交易所监管函。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌0.2%，沪深300指数上涨1.3%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、亚太实业、海航投资、银润投资、鲁商置业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为长春经开、九龙山、美都能源、嘉宝集团、金宇车城。