点击
金融行业网
，金融大拿、业内人士都在这里
今日微信号力荐
理财头条
licaitt
(长按红色字复制）
一、周小川：货币政策导致楼市泡沫我们也没想到！
今天，周小川在海南的演讲，说了一句非常重要的话，如同全国的一声炸雷！
据证券时报等媒体报道，今天（3月26日）上午，中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示，
货币政策经过多年QE，全球已到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松。
此外，周小川还说：财政政策对结构性调整非常有帮助；各国复苏速度不一致，货币政策也不是完全协调一致的。认真去考虑何时如何离开货币政策宽松周期，这是一个非常大的挑战。判断再通胀为时尚早；
收紧货币政策是渐进的过程。
周小川说他曾在央行的圈子进行过很多讨论，他们说
，“我们不应该说，宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫。这其实是不预期的后果。”
他指出，过去的经验表明，当货币政策宽松的话，很可能会导致更高的通货膨胀，或者导致某些资产泡沫，金融市场或者房地产市场，或者其他资产泡沫。
尽管如何，人们还是需要做取舍，因为我们需要从金融危机中走出来，尽管货币政策可能会造成不良的后果，但是我们还是要关注康复、经济复苏这一面。
周小川说，在3年前澳大利亚G20峰会上，20国集团领导人当时号召GDP在增加2%作为复苏目标。按照他的观点，货币政策造成资产泡沫是不预期的后果，的确让政策制定者过度依赖于货币政策本身，
但现在央行知道了，货币政策不是万金油，不要认为量化宽松可以治好每个国家的不同疾病。
他的观点是，政策制定者也许会改变这些政策执行的先后顺序，每个政策都有自己的功能，应当选择正确的政策工具。
他感叹，如果人们是理性的，可能会调整财政政策等其他政策，而不只是货币政策。这几年公众过度关注货币政策，包括消费者、投资者，他们对股市、房地产市场进行投资，买一些金融产品，因此市场对货币政策反应似乎有点过激，这也是最近的情形。某种意义上来说，货币政策造成的后果是非预期的后果，这段时期后，人们会更合理理性认识。
以下是微博博主@财上海 解读：
如果周小川说的是真心话，那么2017年底，货币就要紧了。大家已经完全习惯了货币大潮水，基本没有警惕性了。这个事关重大，涉及到各行各业，千家万户。
简单回顾历史，改革开放后的三次大的银根紧缩。
第一次是1983年。那时钱存在银行，要给储蓄所的主任送礼，才能取款几千元。这次经济通缩，涉及到中国第一次的财政赤字，直接引发了莫干山会议。中国的经济学家，第一次知道了货币扩张的妙处。
第二次是1993年。导火索是朱镕基下令彻底解决海南房地产问题，一夜之间，全国楼市破产。当时，海南房地产瞬间毁灭，只逃出了潘石屹等几人。
第三次是2003年。当时刚刚加入WTO，外贸行情火爆，各种生产资料极度紧张，例如钢铁，电力等。上海那时候都缺煤炭。眼看大通胀要来了，咣当，货币紧缩了。这次紧缩，出现一个奇葩，上海房价超过北京。历史上也就这一次。
本次货币宽松，是2008年底开始的，起因是美国次级贷款和欧债危机。当时，中国外贸全线垮塌，港商大批关门，珠三角出现了农民工返乡潮。著名的“春风行动”，就是那时候开始的。农民工返乡导致了棘手问题，土地流转要出现逆转了。各种矛盾交织之下，最后是以工代赈，用货币拉动国内建设，四万亿闪亮登场了，一时间，农民工就业，火的发烫。农民工涨工资就是那时候开始的，从此一路高歌猛进，无肉不欢。
2008货币潮，引发了京沪房价极速飞涨，10年涨了6-7倍，中产家庭两极分化，买了房子的，就是千万富人。没买的，直接是垃圾户了。各行各业资金全部向房地产涌入，有关系的，直接当开发商，没关系的，买几套房子等升值。其他行业，日子难过的一比吊糟。楼市承载太多的资金，扭曲了经济结构，必须改变了。
按照周小川今天的说法，基本是今年底或2018年初，开始货币趋紧了。距离2008年，恰巧又是十年。理想丰满，现实骨感。这个思路能不能行的通，关键还看2008年为什么推出货币宽松。当时的问题是，外贸不行了。那现在外贸就好了吗？好像没有！那么有两种可能：
一是不当真的，放个气球，尾部很长，再拖个几年也可以。
二是做痛苦选择题了。现在的货币供应主要三大去处：国企大基建，私企经营性贷款，楼市各类贷款。现在，各行各业的摊子都铺的很大，如果谁断了资金，必然就倒霉了。
二、
楼市的命运逆转：
资金面崩溃了，房价还怎么涨？
中国楼市在未来两三年的基本逻辑也将确立，这就是：
中国缓慢进入加息周期，楼市将高位横盘，重演2013年到2014年的走势。
上图是中国自从有房地产市场之后，商业按揭基准利率的走势图。可以清晰地看出来，目前的利率是最低的，这是房价飙升的根本原因（绿框）。红框里，是这轮牛市之前的那个加息周期，大家应该记得，2010年启动的加息周期，最终让中国楼市在2013年到2014年进入到滞涨、阴跌的状态。那时候，大家探讨的问题是，哪里的楼市最危险。
2015年开始从深圳启动的这一波大涨，最终在2016年达到顶峰，推动它的基本力量，是央行连续7次的降息，而且是从第三次降息之后才开始起作用的。
当然，这个过程还伴随着地方政府的救市（起点在2014年3月）。
现在，种种迹象显示，人民币的低利率时代已经终结。
为了维护人民币汇率稳定，央行从去年开始控制M2同比增速，踩下了刹车。货币政策的表述从“稳健”变成了“稳健中性”。今年，又几次提高了公开市场操作利率。尤其是春节之后，多数日子都在货币市场净回笼货币。
3月20日，国债回购利率、银行间回购利率大幅飙升，银行间债市利率互换继续全面走高，同业存单的钱也越来越贵。今天，情况仍然在延续。这些都指向一个事实：
央行收紧了货币，资金紧张了，所以钱贵了。
普通投资者也许搞不懂上述专业术语意味着什么，我们不妨看看过去一年“余额宝”的收益率走势：
可见，“余额宝”这种民间的无风险利率在走高，显示出市场里的钱在变贵，这对于股市、楼市当然是利空。
上图是“余额宝”有史以来的收益率走势图，
左侧那个最高的“尖顶”就是上一轮加息周期形成的资金紧张的顶点，当时房子基本上没有人买。后来的大锅底，对应的就是这一轮降息和楼市飙升，大家抢房子。
现在，利率开始回升了！而这个回升，仅仅是央行踩刹车而已，央行还没有正式加息。
缺钱年代，想当个“房奴”都难
3月20日，国债回购利率、银行间回购利率大幅飙升，银行间债市利率互换继续全面走高，同业存单的钱也越来越贵。
金融市场缺钱的同时，楼市也正遭受着断血的痛苦。前有严厉的限购政策，后有苦逼的限贷措施，前后包夹之下，受够了租房生活的人们想跻身“房奴”行列也是越来越难。
近日，央行加急下发的《做好信贷政策工作的意见》一文要求合理控制房贷首付比例和房贷利率。多地银行相继上调房贷利率优惠幅度，房贷9折优惠将成历史。
楼市“3·17”新政出台后，北京地区大部分银行已经上调首付比例。最新消息，工行、建行等16家银行的北京分行一致决定，即日起缩小首套房贷款优惠利率，最低折扣由9折调到9.5折。
你们尽管买地买房，但必须掏自己的真金白银！再别指望着贷款了！这无疑是断了楼市的粮草，让高温的房价瞬间成为空中楼阁，失去了根基。看房一族中观望成了新趋势，降温效果不可谓不显著。
釜底抽薪之后，房价还怎么涨？
从另一个角度来看，限购限贷政策降温楼市未必是件坏事，需求的冷却对高房价犹如釜底抽薪。虽说看房一族暂时买房更困难，不过等一等，也许能省好几万，或者好几十万。
中原地产首席分析师张大伟指出，2017年市场的确会平稳，政策市场下，楼市波动看政策，特别是信贷政策。
易居地产研究院副院长杨红旭表示，“从政策显效的时长来看，2017年下半年，才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温！”
对此，央行旗下媒体金融时报也坦承：当前的中国经济中的高杠杆问题，在很大程度上，与房地产市场有关。当前部分城市楼市的“高烧”状态，正在朝着泡沫化方向演变。而房地产市场体量庞大，一旦泡沫破裂，房价大幅下跌，将带来广泛的经济社会影响。
楼市过热，本质上还是货币驱动，要想治标又治本，就要收紧货币供应。
三、百姓需要被教育？房价腰斩一次才知道痛！
中国楼市再度疯狂。在去年10月初中央出手调控楼市后，虽然深圳房价开始下跌，上海房价不再狂热，可北京房价短短5个月内暴涨30-40%。
按照经济学家陶冬的测算：今天北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值，相当于美国整个国家房地产总值的七成。
在本届博鳌亚洲论坛上，中国楼市也再次引发热议。
百姓需要被教育，房价腰斩一次才知道痛！
在博鳌论坛上，北京大学国家发展研究院院长姚洋在回答如何抑制房价时，提到：
“老百姓是需要被教育的，房价涨的时候，大家都觉得的房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，他才知道痛。政府真的没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。”
“看看一线城市的房子多数在10层左右，极其浪费，把所有的住房加倍，平均20层，你看看供给上去了没有，我们要抑制房价，实际上政策还是在为少数人服务。”
这些话有几个意思：
第一，楼市就像股市，有涨有跌很正常，应该让房子遵循市场规律。
第二，由于楼市火爆，房价暴涨，房子现在被当“资产”属性，买得起高房价房子的大多是一些投机者，政府为什么要为这些人投机者负责？
如果有一天房价真的跌了，应该由他们自己为炒房行为负责。
第三，其实，房子还是应该用来住的，而不是炒作的。面对低收入无房可住，梦想无处安家的困境，政府更需要多建一些廉租房，让低收入者有房住。
第四，现在的楼市政策倾向于少数买得起房的人，房子只建10层左右，是一种浪费。必须意识到土地供给是弹性极小的东西，住房需求是极具弹性的。要抑制房价，需要提高房子的供给。
在姚洋看来，目前房价这么高，房子还属于一个高档的消费品，而且应该看到所谓的高房价都是在一线城市，现在扩张到二线城市，能够买得起这些房子的是哪些人，不是普通老百姓，一定是有钱人，它是一种投资，是一种投机行为。
所以，他认为，房价如果暴跌了，甚至是腰斩了，受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者，这些人需要被教训，才知道房价暴跌带来的痛。
“北京房价控不控，我都买不起”
据中新网报道，3月23日，2017博鳌亚洲论坛上，银监会原副主席蔡鄂生针对此前刚刚出台的地产调控政策戏称，
“你控也好，不控也好，北京的房子我都买不起。”
蔡鄂生认为，房地产调控不能搞强压强控，因为中国的房地产“已经很复杂”，不能单纯从企业角度来看，而要从整个机制视之。
中新网报道称，面对高企的房价，有人主张“鸡汤疗法”。清华大学校长邱勇称，房子在生活中的确很重要
，但“一个人的一生还应该有更多更重要的追求。”
也有人笑而不语。面对记者“北京房价为什么越来越高”的提问，中国国际金融股份有限公司原总裁朱云来只是摆了摆手。
“没有买到房的人不满意，剩下的都满意”
据新浪乐居，3月24日下午的分论坛“新土改：探索与思考”上，国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示，如果说城市现在房价过高，我们称之为泡沫，它是一个刚性的泡沫。
“刚性的泡沫出来以后，好像大家房价这么高，只有一部分人不满意——没有买到房的人不满意，剩下的好像都挺满意。”
刘世锦指出，我们现在面临的问题是房价太高。
房价为什么这么高？涉及到很多因素，其实问题可以简单化，就是供求关系的问题。大家为什么都到珠三角、长三角这些地方去，就是因为经济效益更加突出，年轻人到这里可以挣更多的钱，就业创业机会比较多。
但是看到供给侧，土地的供给情况怎么样？土地供给没有一个量，而且这个量给供不上。我们这些一线城市都在30%以下，过去若干年都是低于25%的。而在发达国家，一般这个比例在一些大都市，最少在40%以上，首尔在60%以上，供地的标准是不一样的。
刘世锦强调，房价上涨使得城市的成本上涨了，有一些产业，就因为这样的高成本，得不到发展，甚至萎缩和衰落。“有一些一线城市服务业最近两年在收缩的、在减速，这是不正常的，我们的土地制度如果不改革，中国将会很难保持平稳的增长。”
据中国证券网报道，刘世锦还建议，凭借政府有用地指标，城市里可以搞长期公共住房租赁，便于城市的年轻人创业创新。
“年轻人一定不能过早被房价困扰”
