这是达叔的第1582篇原创

大家好，我是达叔。

一个想和大家一起慢慢变富的家伙。

昨晚文章，写在大号里，发送失败，转在知识星球里，《锤向首席，再乱说，要解聘》。

有兴趣的自取。

昨晚直播，有很多人来问取消公摊的事，达叔在机场的一个咖啡厅，写一点。

以下内容，只代表个人观点，不一定对，随便看看。

取消公摊，是一个超级大新闻么？

不是。

东大是一个超级大的经济体，你所看到的几乎所有政策，在某些城市都有试点，都有摸索和案例。

比如，以人口问题为例，当你以为全国都在实行一胎政策的时候，全国就有几个县城，是允许生二胎的。

当你以为全国都有公摊的时候，有一个头部城市，一直都是按照套内面积计算的。

重庆。

重庆的套内面积计算，有让你感觉出这个城市，和其他城市的不同么？

也没有。

如果你一定要说重庆的房价低，那是由特定时期的地票制度、土地天量供应导致的。

和取消公摊、只按套内面积计算，没有任何关系。

除了重庆，其他城市有跟进么？

有。

2007年10月1日，《物权法》实施当天，广州就搞了一个政策，征求意见稿。

广州首先提出要取消公摊，以后买房要按照套内面积来。

2008年，北京也发布了类似的政策。

问题是，有开发商执行，有抑制房价的上涨么？

完全没有。

舞照跳，马照跑。

只是一种探索，羊毛还是出在羊身上。

这一轮，又喊出要取消公摊，只是在把房地产的话题，不断炒冷饭，维持这个市场的热度。

本质，和第四代住宅一样。

看上去很美，落实到具体的细节，困难重重，投放到市场里，未必有那么受欢迎。

第四代住宅刚出来，网上一片震惊，达叔就劝大家冷静，这个产品，在国内一些城市，多年前就有试点了。

在国际上，几十年前，就有欧美日试点了，一直没推广开，肯定是有原因的。

最近，网上终于开始吐槽，隐私问题，卧室阳光问题，养护成本，漏水，物业管理等，都是潜在风险。

个别中部城市的四代宅，造出来照样卖不掉，卖掉后，进入二手照样房价跌成狗。

放在公摊的问题上，逻辑一样。

你到一个摊位上买西瓜，原来是瓜皮和瓜瓤一块买，价格是3块钱一斤。

你每次买西瓜，都会骂骂咧咧的，说自己只吃瓜瓤，不吃瓜皮。

为啥不把瓜皮去掉？

早期，西瓜卖的好，卖瓜的就不搭理你。

后来，西瓜卖不掉了，卖瓜的商贩开会，想了各种问题。

其中一个瓜贩说，既然顾客说，不吃瓜皮，只吃瓜瓤，那么咱们告诉他们，以后咱们的瓜，都去皮。

迎合他们的胃口。

问题是，如果种瓜的种子、化肥、税收、瓜农利益都不降低的情况下，你觉得，去掉瓜皮，重量减轻，你就能少付钱了？

瓜瓤，5块钱/斤；

瓜瓤，再给你去掉籽，8块钱/斤；

瓜瓤，再给你炸成西瓜汁，20块钱/杯。

你买的笑嘻嘻，终于不买没用的瓜皮了，那你就是成语朝三暮四的猴子。

放在房地产的市场里，逻辑是一样的，取消公摊、卖套内面积的试点城市很少，必定是有原因的。

你土地成本不降、建工成本不降、税收不降、整个过程中要盖几十个章的摩擦成本不降、金融成本不降、就想取消公摊，直接降房价。

那是糊弄鬼的。

一块地，总成本为 10 亿元；

总建筑面积：10 万平方米；

其中公摊面积：2 万平方米；

套内面积：8 万平方米。

在这种情况下，土地成本在总建筑面积上的分摊为 1万元 / 平方米。

取消公摊面积，土地成本在套内面积上的分摊，变成 1.25万元 / 平方米。

这还只是拿地的成本，除了拿地成本外，还有建筑成本。

建筑成本，包括建筑材料、人工费用、施工设备等方面的费用。

在取消公摊面积后，套内面积的建筑成本，就会相对上升，因为建筑成本需要在更小的面积上进行分摊。

还有其他税收、灰色地带的摩擦成本，管理成本等。

就一定会体现在房价上。

如果一定要降，怎么办？

开发商把各种配套，道路、绿化、停车位等，都给你取消了，总要减少一些成本，才能降价格。

那原来人们痛恨公摊，原因是什么？

主要是一些开发商，在公摊计算上，各种不靠谱，有一些欺负人，降低了买房行为的透明度。

买的没有卖的精。

取消公摊后，有在根本上改变这个买卖格局么？

也没有。

那好处是什么？

从短期上来看，有助于增加一下房地产的热度；

从长期来看，有助于帮助国内的房地产市场，和国际主流经济体接轨，绝大部分都是按照套内面积计算。

背后的主要逻辑，不是降房价，而是私有产权和共有产权的边界。

哪些是你自己的，哪些是公共的，这种划分要能讲清楚，有助于培养公民意识，权利意识。

不能撒泼打滚。

撒泼打滚的具体表现是什么？

就是不交物业费。

很多小区，想把物业费收齐，那是千难万难，想成立一个靠谱的业委会更是艰难。

最后，形成了大量的搭便车行为。

而物业费都收不上来的小区，一定是破败的，一定是房价跑不赢大盘。

在房产投资的流派里，其中有一个观点，在两个小区差不多的情况下，要买物业费稍微贵一些的房子。

因为一旦物业费，在刚开始定低了，在后面想涨价，就千难万难。

早晚都会发生，人力成本不断上升，而物业公司亏本、或者偷工减料，应付了事。

最后，在物业上每年少交了一两千块，十年也就是少交一两万。

但在房价上，却可能比隔壁小区，低几十万，甚至上百万。

贪小便宜，吃大亏。

当前的物业费，是按照建筑面积收的，取消公摊后，就要按照使用面积收。

那么，物业费也会上涨。

上涨，就结束了么？

不是。

原本均摊的面积，现在变得更加不清晰、不明确，会增加物业管理的难度。

物业管理难度增加，直接的影响是什么？

考验小区业主的素质。

如果你买的是中产小区，甚至豪宅小区，业主普遍能理解羊毛出在羊身上，愿意为服务付费。

那你十年、二十年后的二手房价，就有一定保证。

如果你买的小区，里面都是无赖属性，都想着搭便车，最后就是一个灾难。

时间拉长，就接近贫民窟。

草蛇灰线，伏脉千里，每一个选择，背后都标着价格。

达叔马上就要登机了，再提供一个角度：

就是每一个政策出台的时候，要看一下出台的具体时间。

为什么是现在？

为什么不是更早，为什么不是更晚？

一定是在这个时间点，被逼到墙角了。

还有，就是这个政策本身，是你推动的，还是对方推动的？

如果是你参与推动的，那么最大的利益果实，就是你来摘得；

如果你从头到尾都没有参与，而是其他人来推动的，那么你大概率，就不是最大利益的获得者。

是成本项的可能性，要大很多。

即使有获益，也是一种利益赎买。

是对方想要做更大的生意，而给你让出了小的鱼饵。

就比如，达叔在下面这个视频里，讲到的金钱滞销，银行本来是卖房贷的生意。

房贷卖不掉，就给你降低房贷利率。

谁获益了？

买房的人。

银行有吃亏么？

也没有。

因为银行在降低房贷利率之前，把存钱的人存款利率也给降低了。

当你看到了这一点，你就知道，是拿储户的存款利息，去补贴了买房的贷款利息。

而主导这一操作的银行，只是通过惩罚存款者，来让利买房者。

登机了。

今天话题，到此结束。

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