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2024年7月26日星期五晚9点，中国政府网公众号发布消息称，自然资源部组织制定了《城中村改造国土空间规划政策指引》：
以人民为中心，有效消除各类安全风险隐患，加强环境整治，补齐设施短板，提升基础设施韧性，改善城乡人居环境。
坚持依法依规、公平公正、守牢底线红线，充分利用低效用地再开发、全域土地综合整治等相关政策，分类实施城中村改造，强化规划统领，实施依法征收，加强土地收储支撑，
保障“
净地
”供应
2023年7月，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议28日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。
何立峰强调，城中村改造必须实行净地出让。
2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)，自2002年7月1日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。其他规划用途的土地，经批准可以采取划拨方式取得土地使用权，不过，划拨土地的价值较低，在政信领域中考虑收入的时候，实际上可以忽略不计。一般只有商住土地具有收入意义，必须经招拍挂环节。
何总理讲话要求的“净
”
地出让，实质上主要是针对“毛
”
地出让违规而讲的。
毛地出让，是指地块还没有进行拆迁，开发商在招拍挂竞拍的时候，竞争的是土地出让金，然后开发商自己出资进行拆迁的土地出让方式，毛地出让是一二级联动的变型模式。
因为在招拍挂在全国广泛要求实施以后，很难直接锁定二级开发摘牌人，因此违规单位又发明了毛地出让，企图曲线救国地规避招拍挂法规要求。因为毛地出让阶段，圈外人不了解征拆成本和难度，难以有效参与公平竞争，因此一般不敢参与竞拍，导致只有圈内开发商，才敢于以约定价格拍地。
坚持依法依规、公平公正、守牢底线红线，充分利用低效用地再开发、全域土地综合整治等相关政策，分类实施城中村改造，强化规划统领，实施依法征收，加强土地收储支撑，保障“净地”供应，
探索
依法实施综合评价出让或带设计方案出让
，推进土地混合开发和空间复合利用，依法妥善处理历史遗留用地问题。
在先行确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择优质合作单位，
相应城中村改造项目内土地
可
依法实施综合评价出让或带设计方案出让。
积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。引入社会资金的具体办法由城市人民政府制定。
熟悉土地管理业务的读者，可能会对“探索”这个词非常有感觉，因为土地一级开发领域中最著名的纲领性文件，财综[2016]4号文，就两次使用了“探索”这个词：
地方国土资源主管部门应当
积极探索
政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储备机构应当
积极探索
通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
财综4号文《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》
不仅要“探索”，而且还得是“积极”的，但是结果怎么样呢？
主管部门一说“探索”，大家就一定要非常慎重小心了。
带方案供地、带条件供地，之所以会引起热议，之所以受到主管部门越来越谨慎的应对，是因为某些违规的带方案、带条件综合性供地，通过
为特定竞买人量身定做，或者利用其他竞争者不了解方案特定重要细节的不利因素，排斥其他潜在竞争者，从而，
起到
与一二级联动一样的，
锁定土地二级开发招拍挂摘牌人的违规违法意图。详情欢迎参阅
自然资源部出手了! 斩断“带方案供地”一二级联动违规通道!
2023年9月，自然资源部发布自然资发[2023]171号文《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》。
低效用地再开发试点，是自然资源部门通过十余年试点实践摸索，而做出的巨大改革举措，是从增量为主的土地资源开发，转而也重视存量提效的重大决策，体现了自然资源部门坚守底线、守正创新的突破进取和敢于作为、敢于担当的精神。
低效用地政策属于存量盘活政策，“聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展”。以往的新城镇建设工作中，主要是重心在于农村土地征为国有土地，主要关注是增量。
早期广东等地开展的“三旧改造”、城市更新等，其实都属于一类事物的不同叫法，目的就是让土地利用更合理更科学更高效。
将城中村改造与保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设相结合，
衔接
低效用地再开发
、全域土地综合整治等工作部署，形成政策合力。
推动土地整理。通过土地征收、土地置换、拆旧复垦、收购归宗、混合改造等方式，整合存量建设用地，
可
扩大至周边低效用地等
，促进成片改造。
坚持依法依规、公平公正、守牢底线红线，
充分利用
低效用地再开发
、全域土地综合整治等相关政策，分类实施城中村改造，
鼓励实施区域统筹和成片开发，城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，
可
扩大至周边少量低效用地
。允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。
城中村改造指导意见，全篇都是围绕土地整理开展的具体工作部署，特别提出的要求是，净地出让。
在大额城中村改造项目中，只有包含土地一级开发和对应产业导入的片区开发是目前唯一健康安全模式，其深层原因在于：
片区开发模式通过土地一级开发实现高收益性，避免了地方的刚性支出责任；通过产业导入绩效考核，避免了滞后的财政支出责任，从而建立了片区开发的两大合规性支柱，保证了城中村改造的积极稳步推进。
