“限价”惹的祸，公证摇号销售只会加剧供不应求

文／克而瑞研究中心   杨科伟、谢杨春

昨日，上海市住建委下发《通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。新政策的出台表面上看似乎可以有效保障所有意向购房者都能公平获得选房机会，但事实上也会直接降低房企开盘意愿，加剧市场供不应求。

去年，上海在土地拍卖中首次引入了央行、银监、国土等政府部门作为观察员参与土地竞拍，而参与房产销售环节几乎没有。因此，上海此次出台的公证机构主持开盘销售摇号销售可以说又是一项史无前例的完善市场监管的创新之举，或将会成为其他热点城市竞相效仿的整顿市场秩序的一种新手段。

新手段的出台主要针对近期市场新乱象，严格“限价”一方面放缓企业开盘节奏，另一方面也造成新房源价格“被打折”，导致市场开盘项目成交普遍“火爆”，日光盘、时光盘比比皆是，还“一号难求”、滋生了部分房企违规操作，“价外付费”、“装修价买毛坯房”等现象层出不穷。针对当前出现的违规行为，此次政府反应相当及时，从侧面体现了政策调控的灵活性，彰显此轮调控的决心。

实际上，造成上海房地产市场出现上述乱象的直接原因就是“限价”，限制开发商预售证价格，看似掐断房企不合理利润来源，但实际严重干扰了市场正常定价机制。政府指导价格远低于开发企业的预期，一方面会致使企业放弃或暂缓销售，加剧市场供不应求的矛盾，为房价继续上涨埋下深刻隐患。另一方面，即便是房企开始销售，但几乎微利或者亏本的话，必然会采取卖号、车位捆绑等其他手段补足价差。而与此同时，购房者尤其是投资、投机购房者看到预售价和市场实际价格或市场预期价格存在巨大价差之后，购房意愿会大大加强，“买到就是赚到”的心态让新房销售只能屡屡开盘即售罄。

若此次新房销售公证摇号可以不打折扣的落地执行，那对于普通购房者来说无疑是利好，不用再支付额外费用，就可以有效保障购房机会的公平性，减少违规操作，净化市场环境。总的来说，我们认为上海此次出台整顿市场秩序的新政将市场产生以下两个影响：

第一，供应量进一步萎缩，市场继续“量跌价涨”。公证摇号销售方式使得原本到“限价”影响房企开盘意愿进一步降低，导致市场供应量持续偏紧，市场供应不求、“量跌、价涨与买房难”的格局难改。

第二，其他热点城市或将跟风效仿。诸多热点一、二线城市都存在类似上海这样“买不到房”、“一号难求”的现象，譬如杭州、南京；甚至部分城市还采取了捆绑车位的做法，例如青岛。这些城市或将跟进上海出台新政策，但考虑到各城市市场状况不同，未来二线城市可能会在个别项目先进行试点操作。