专栏名称: 老杨地产逻辑

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2016全国最红楼市板块：滨湖新区房价透支，钱途难及郑东新区！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-01-09 00:13

正文

2015年，全国房价涨幅最大的是深圳，全国房价涨幅最大板块是前海。2016年，全国房价涨幅最大的是合肥，全国房价涨幅最大板块是滨湖新区。

2015年下半年和2016年上半年，老杨谈得最多的城市是深圳。2016年下半年，谈得最多的城市是合肥。谈什么内容？常看老杨微信微博的网友自然清楚：预警楼市下跌！

过去几年，我多次去合肥讲课。过去两周，我去了两次合肥。一次是在安徽房地产研究会主办的业内年度论坛上演讲，一次是为信达地产安徽区公司讲课。在此期间，与业内人士交流了挺多。其中去信达讲课路过滨湖新区，边走边与业内同行聊滨湖的前世今生，颇有感触。

近两天，我在微博微信上向网友征求对于滨湖新区的观点。以下，先罗列几个网友的观点。

柳清都：理性地说滨湖还是很有前途的，缺个国家级新区的帽子。把环巢湖打造好，吸引安徽老乡回流，配上轨道交通规划，远期大有可为。

木有名堂gao：滨湖作为新城区肯定有前途，但发展的好不好与房价是否一直涨没有直接关系，以滨湖目前的价格估计得横盘整理很长一段时间。

其正FANG：高房价的基础是，持续的年轻高素质人口流入＋持续的高收入，也就高薪工作＋上班路上时间在40分钟以内。

在路上干啥：合肥未来会有七折的房子，但这话会有一大批合肥滨湖既得利益阶层的反对，说不了解滨湖! 我认为高新区和合肥经济开发区有产业支撑，价格相对滨湖我认为更健康。滨湖迷所谓的省政府，银行后台金融中心所能支持的人流不值一提！

darneray：作为一个在合肥的学生我来说说。1、滨湖现在人不多，跟老城政务区比起来人肯定少，但是没有某些人想的那么少，几次去滨湖万达外面车都停满的（不排除还有空的停车场我没看到），上次去森林公园，也是停了很多车。 2、滨湖的地位，我觉得可以类比杭州的下沙，南京的江北，完全没看懂前段时间甚至比肩政务区。

蔚蓝谈湖：近看合肥政务新区，远看郑州郑东新区，它们的今天就是滨湖新区的明天，所以3年后就会发现，滨湖什么时候卖都是错的，什么时候买都是对的。3年后滨湖新区冲3奔4是必然。我是合肥政务区的历史见证人，从一片空地到现在旺盛的人气，这是用言语不可阻挡的，一个是市政府搬迁带来的繁荣，一个是省政府搬迁带来的建设中，未来的结局是板上钉钉的，是不容质疑的，随着配套不断完善，滨湖的入住率只能是不断提高，如果说滨湖距离老城区甚远，那么我只会担心将来老城区会空心化！

lx1826：银行业人员，住包河滨湖上班，现在明显感觉路上堵了好多，滨湖现在人气也挺好的，但是比较集中，世纪金源、万科蓝山、旭辉御府，这几块都有不少人。同事基本在滨湖都有房，但住的不多，生活不太便利，还有素质不高，无歧视，实话实说，乱糟糟的，觉得以后省府那一块会好些，其他无感，我想入手国贸天悦。

growoldnever：住滨湖的大多都不在滨湖上班，除了新搬去的省府和一些配套单位，滨湖提供不了很多就业岗位，新建的小学初中教育的质量也不能和老城区有积累的老学校相比，周围有蛮多住在滨湖的都认为滨湖的房子至少要在三万一平的时候出手，说实话觉得那些人有些疯狂甚至像股市里的赌徒～

面包树上的美妞：有个女同事住滨湖，刚学会开车，我今天问她开的咋样了，她说滨湖路上没人，她就呼呼开着，到了包河这边人车太多换她老公开，这样练了三个星期了

某某网友微博私信老杨，写得比较长，如下：

我在滨湖工作可以简单说说，供您参考，合肥近年来城市发展往西南板块移动，也难怪有山有水的地方一般都比较受购房者欢迎，滨湖从成立到现在十年，从最初的不认可到今日明星，有两方面因素。

第一、政策，滨湖是孙金龙发起的并大力支持给与非常好的资源配套，孙走后受过受过孙提携的张继续大力推进滨湖建设。2016年安徽省政府搬迁到滨湖，这年头政府政策到哪开发商就跟着去老百姓也跟着去。这一点合肥的政务新区和滨湖新区都是最好的证明。

第二、环境，合肥的主城区核心区域是环内老城和政务区，环内老城虽然地理位置优越但经过数十年的发展市容已经很陈旧，大部分的都是老房子，长江路近年来都在修路，路刚修好又在建地铁，改造难度大，政务区虽然环境优美地理位置优越但区域面积狭小，可供开发的地块很少。而滨湖启动区有近200平方公里土地，靠近巢湖生态环境很好，作为新区以前多为空地和农田规划开发起来也比老城容易的多。

此外优秀的学区和合肥近年发展迅速外来人口多城市向外围急速扩张也是滨湖迅速发展的原因。

但是滨湖近日的房价存在泡沫，首先滨湖位于合肥最南边距离合肥主城区12公里左右，从卫塘到滨湖世纪城中间还有大面积的土地未开发，这样的地方不可能成为一个城市的市中心。其次滨湖投资客太多大部分期望值很高，滨湖的新房1.8万，二手房都能达到2万,新房二手房倒挂，典型的炒作过头。等到滨湖新房大量上市大批投资客会降价拋房。滨湖现在的房价两万左右部分超过两万，这样的价格已经超过了其本身的价值。

谢谢上述网友，及其他分享观点的网友。当然，老杨也看到有网友留言：你先说呀，你让别人先说，不是要抄袭别人的观点嘛。

我想说的是，每个人看问题的角度，是不一样的！比如同样看滨湖新区，上述很多网友，多从自身的切身体验，有感而发。也有个别网友视野扩展，将滨湖新区与政务区相比，甚至与郑东新区相比较。

从微观上讲，老杨肯定不如上述合肥当地网友那么熟悉这个明星板块；从宏观上看，老杨可能知道的更多些，更擅于跨地区进行比较，从城市板块发展与房地产相关性的角度，本文暂先拿滨湖新区与郑区新区比较分析，以后有空再与其他新区比较。

从市场事实来看，经过2016年暴涨（很多小区房价上涨超一倍），滨湖新区的房价仅略低于政务区，位居合肥第二。下图是二手房价格分布。滨湖区均价为为1.9万元，政务区为2.1万元。

从城市版图扩张与功能定位来看，老杨认为：10-20年后，合肥滨湖不可能像当前的郑东新区那么辉煌与成功；可能与南京的江北新区、无锡的太湖新城差不多；略逊于成都的府南新区；强于苏州的太湖新城。

审视房地产新兴板块，首先要看他与市中心的关系，这是母体与个体的关系，如果幼儿跑到母亲摸不到的地方，很可能出现重大伤害，甚至死亡。鄂尔多斯的康巴么新城，就是一个反面教材，距离母亲太远，父亲心太野。我在包括红粉内训课等讲课中，曾多次提及这一点。

母子之间的合适距离，或者说风险控制距离，与城市规模，也即人口有关。2016年国家发改委网站发布的《长江三角洲城市群发展规划》（2016—2020年），涉及各城人口规模。

拿郑东新区这个正面教材相比较。郑州城区人口比合肥稍多些。合肥市城区常住人口已经超过430万人，属于I型大城市，也就是城区常住人口在300万-500万的大城市。按合肥自己的雄心，到2020年，合肥将成为500万人口的特大城市。当前郑州城区人口500多万，2020年将达到700万左右。

郑东新区凭什么成为全国新区典范？

其一，距市中心近是关键。距离市中心直线距离6公里多，而且是贴着原市区的边缘向东扩张，与原市区属于无缝对接，绕城高速以内。另外，高铁站设在郑东新区，且在外围。还有郑汴一体化，也注定郑区城市主要向东扩张。

其二，中央商务区是要点。郑州CBD转至郑东新区，成为全市全省最大的高端现代服务业集聚，创造了大量的中高收入就业机会。一个城市中，哪个板块高端办公楼、企业总部、金融机构聚集，哪里的房价高，这是一大铁律！

其三，省政府东移至郑东新区，具有一定号召力，屁民们，还是相信政府意图意志的。但，此条并非新区成功的关键，鄂尔多斯的市政府也迁至康巴什新城了，但此新城仍未获得成功！类似情况，出现在诸多三四线城市，只是没康巴什那么糟糕。

在上述诸多利好之下，几年前曾被美国哥伦比亚公司报道为全球最大空城的郑区新区，近几年入驻率快速提升，已成为郑州房价最高的板块，甚至可称为全国新区规划与开发的成功典范。记得，2016年李总管还把一个国际会议放在郑东新区召开，具有“国际面子”呀。当然，郑区新区也是李总管主政河南时思路与主张。

合肥滨湖新区的先天不足

其一，从最关键的距离来看，离原市中心15公里左右，离新市中心政务区13公左右。显而易见，这个距离远大于郑东新区。另外，滨湖新区在绕城高速以外，一方面说明确实有点偏，另一方面说明合肥原来的绕城高速规划有问题，南侧应更南些，即便滨湖新区是近十年的新生儿，但经开区已存在很多年，在南侧偏西，也在绕城以外。

对于城区500万人口的城市，一个新兴板块，距离市中心和中央商务区的达到15公里，不算太远，没有大风险，但有些尴尬，上下班高峰算上堵车，开车单程40分钟左右。坐地铁（合肥地铁一号线刚开通，南北走向，通至滨湖新区），一般1.5公里一个站，15公里10个站左右，上下班高峰时，每站耗时3分钟左右，地铁上30分钟，算上从家与单位至地铁站的步行时间，单程花费45分钟左右，对于合肥上班族，略嫌长，在此居住生活，部分人可能会因此而纠结。

其二，滨湖新区产业聚集度偏低。在可以预见的未来10年，合肥CBD大概率仍放在政务区。在这一点上，远逊于郑区新区。当前，从规划来看，沿巢湖岸边规划建设滨湖新区，加快现代化滨湖大城市建设，实现合肥从“环城”走向“滨湖”乃至“临江”的战略之举。新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。当前的现实是，住宅开发商最大，商务集聚不够，万达文旅城对旅游做了一点贡献，但经济效应与迪斯尼仍不可比肩。

由于滨湖新区自身提供的就业岗位偏少，未来居住于此的人，多数要去经开区、政务区、高新区，环城老城区上班，如此，必然存在上述的由于距离而产生的通勤时间偏长的问题。

其三，与郑东新区一样，省政府迁至滨湖新区，具有同样的提振屁民信心的功效。但这一因素，对新区的长远发展，并不起主导作用。

滨湖新区，还存在另一个问题：与市区之间存在一大片空白带。这一点，也有网友提示。在京台高速以南、合安高速以东、包河大道以西、锦绣大道以北，这么一大片，尚未统一规划和开发，主要阻力在于征地拆迁太难了吧。这成为滨湖新区和市区之间的一块伤疤、一根硬刺，让滨湖新区与市中心之间的关系，脸上有丑，心中有痛。