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楼市跌宕十年:有房在天堂,没房在地狱

楼市投资圈  · 公众号  ·  · 2017-07-31 17:30

正文

作者:陈小瑛;来源:樱桃小房子(ID:ytxfz8)

作为一名老师, 2000 年就从东北来深圳打拼的高华,算是见证了房地产市场的完整周期,而让他成功晋级到富裕阶层,则是源于最近十年的炒房。

房价从 2007 年的暴涨,到 08 年暴跌, 09 年在 4 万亿的刺激下起跳, 2010 年人为调控压制需求,到 2014 年房价平稳,到 2015 的报复性反弹, 2016 年全国楼市的疯狂, 2017 年再次迎来老套的调控政策。

十年里,楼市跌宕起伏,房价虽有波动,但曲线却是越调越涨,说了多年的长效机制一直难产,货币不断贬值,抑制需求却不改变土地财政和供给的调控方式,这一切都让百姓失去了对政府调控房价的信心,全民投机炒作之风不绝,造就了一批高华这样的富人,也让没房的人陷入社会底层,有房没房,成了划分阶层的唯一指标。

十年,财富重新分配,十年,改变了所有人的生活,十年,是再不可复制的十年。



1

07-08 年过山车

2005 年起,楼市调控就连续不断出台,但是伴随着中国高增速经济,房价一路高歌猛进, 2007 年,整体经济进入过热期,经济的快速增长和信贷的扩张,将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段,深圳楼市也不例外。

07 年,深圳不论是关内还是关外,房价都冲破了一万,有的甚至接近 2 万,高华手里几套房原本是打算自住,房价猛涨让他始料不及,南山区房子涨了一百多万,龙岗平湖和坂田房子都涨了几十万。

为了遏制通胀,从 2007 3 月开始,央行连续 6 次加息,同时为了抑制房价上涨,当年 9 月,央行重拳调控楼市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮 1.1 倍。

也是在 9 月,高华将南山的房子卖掉,看着存折上分两次打进来的 110 多万元,他兴奋的几天睡不好觉,时不时拿出存折数一数,是不是七位数,因为钱来的太快,简直让他怀疑人生,要知道,那时候他月薪才五六千。

算算如果靠工资,多少年才能挣到一百万呢,那一刻,他才发现,以前遥不可及的百万富翁,距离自己并不遥远。

“谁发明的住房按揭贷款?谁发明的零首付购房?太伟大了!”高华内心由衷的感谢银行,有了贷款,就可以撬动杠杆。

捞到了第一桶金后,高华意识到房子不仅是用来住的,还可以拿来赚钱,而且操作如此简单!这个想法已经深深的烙在他脑海中,于是胆子也开始撑大了,“买!只要买就能赚钱,我要赚千万!”

原本高华在龙岗有两套房,但适逢深圳大运会在龙岗召开,交通道路规划建设宽敞,各种场馆设施如火如荼的建设中,高华认定这是重大利好!琢磨着两套太少了,继续买,满仓!心里打着小算盘,房子两年翻倍, 4 年翻两倍,利用三倍杠杆,除去自住的,再投资四套房,五年内可赚 1200 万!去掉各种税费,千万富翁不是梦!然后就可以退休了。

然而美梦都是被闹钟给敲醒的! 高华没有料到,一场危机很快就来了。

之前,高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大,缺乏风险防范意识,在货币政策持续收紧下, 2007 10 月,加息的累积效应显现,调控开始见效,深圳楼市阶段性见顶,有价无市。只会买不懂卖的高华,在 2008 年终于栽了跟头。

2008 2 月,深圳新房价格达到 1.6 万元 / 平米后,开始断崖式下跌,开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至,购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍,最后以市场价 8 折获得购买中央悦城一套房的权利。到了 08 10 月,很多区域房价已腰斩。

此时,高华握在手里的房子超过 10 套。“每天一早起来,我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常, 4 万元的月供压得喘不过气来,他当时月薪仅 8000 多元,收入远远无法填补缺口。但仍苦苦支撑,用几张信用卡,拆东墙补西墙,尽力不让资金链断裂。

2008 年初,高华意识到必须“减仓”,于是以成本价出售中央悦城,套现 30 万元还月供,同时房子装修完后陆续出租,减轻了月供压力,这样挺了 10 个月。

2

09-2010 年大涨

因为一场全球金融危机的来临,风暴很快临近结束。

面对经济下滑风险, 2008 10 月至 12 月,中央出台政策“组合拳”救楼市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,取消 70\90 政策,以及减免税费等措施,市场应声止跌。地产大佬潘石屹振臂疾呼:“苦苦等待的‘解放军’终于来了。”

“说句拉仇恨的话,感谢金融危机,救了中国楼市,也救了我。”高华说,托金融危机的福,否则他还要继续割肉卖房还月供。

高华挺过来了,不过比他更激进的投资客却倒在了黎明前。《华夏时报》当年曾报道,拥有上亿资产的投资客李金东,在房价的持续下跌中,手中的 69 套房全部变为负资产,最后破产离场。

但经过 08 年这次过山车式的楼市起伏,高华对房地产投资风险有了全新认识,步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现,只要中国经济向好,房地产就不会崩盘,一旦市场进入调整,政府必会救市。

2009 年,中央推出 4 万亿大规模刺激政策后,房地产成为货币宽松的最大蓄水池,全国各地掀起了救楼市浪潮,市场迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在 2009 年初又开始伺机而动。

有了前几年的炒房经验,高华认定机会再次来临了,与李金东们再无资金翻盘不同,高华通过房子再贷款,找朋友借钱,又卖掉两套房套现 200 多万元,准备大干一场。

这一次,高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。但抛弃了激进冒险的策略,以稳健为主, 2009 年底,他与几名投资客一起,开始通过联合控盘的方式炒房。

高华们选了深圳南山区三个只有两三百套房源的二手房小区,其中 80% 是自住客沉淀不动的房源,剩下几十套流转,只要有放盘的,他们就联合接手,直到小区没有房源可卖,形成垄断后,投资客便有了定价权,几个人先通过对敲互相买几套,将价格炒高,然后每隔几天放出一套,制造稀缺的假象,由几个中介同时放盘形成热卖竞争,他们在幕后操纵。

在这一轮救市中,从 09 3 月起楼市开始回暖,深圳房价快速上涨,到了 10 年初就完全收复失地,甚至有的区域已经完全回到 07 年的高点,而且并未止步。

有统计数据显示, 2009 年全国房价住宅销售均价达到 4600 / 平方米,比 2008 年均价上涨了 1000 / 平方米,为住房制度改革以来涨幅最高的一年!深圳市官方数据统计, 2010 年新房成交均价首次突破 2 万元 / 平米,比 2009 年上涨 33.2% ,两年时间,房价上涨幅度超过 50%

2010 年,全国房地产开发投资 48267 亿元,比上年增长 33.2% ,拉动 GDP 增长从 08 09 年的个位数,重新回到双位数,达 10.6% ,房地产功不可没。

但同时由于全国楼市疯狂反弹,百姓对于高房价也怨声载道,因此史无前例的调控又来了,几乎每月,中央部委都有措施出台,除了在土地出让金上对房企进行严格限制,其他连续上调二套房首付比例,从 3 成提高到 4 成后又提高到 5 成, 70\90 政策重出江湖,营业税免征期延长。 10 月开始,央行上调存贷款基准利率,新一轮加息周期来临,同时,史上最严限购令出台。

但因 4 万亿放水导致的流动性泛滥,市场并未立即熄火。一直到 2011 年年中,深圳楼市才冷淡。但在这场投资盛宴中,高华和其他投资客大赚。

3

2011-2014 重回调控

始于 2010 年的这一轮房地产调控,在 2011 年不断细化和落实,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,从抑制需求和增加供给两端下手, 1000 万套保障房建设计划推出,限购城市扩至 50 个。

同时,为抑制通货膨胀,央行持续收紧货币政策, 2010 1 月至 2011 7 月,共加息 5 次,上调存款准备金率 12 次。

限购令、限贷令等行政调控手段出台后,购房名额成了最大问题,投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作,因此高华的炒房团队解散了,随着投资退潮,深圳市场成交量再次下滑,二手房成交量从当年 1 月的 10831 套,下滑到 7 月的 2384 套。

2011 年下半年后,全国房地产再度步入调整期,当时,深圳等一线城市最先反应,二三线城市调整紧随其后。

由于限购限贷的存在,深圳投资水分逐渐被挤干,投资客占比从







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