广州楼市前两个月的数据出来了，貌似还不错——
继1月份一手住宅网签面积同比录得大幅增长后，2月份，广州楼市保持了止跌回稳的态势。
据克而瑞统计，2月份广州一手房成交36.27万平方米、3420套，同比分别增长46%、59%。
另据广州中原研究发展部统计，今年前两个月（截至2月25日），广州累计成交一手房超6600宗，同比增幅达30%，成交总金额预计已超250亿元，同比增幅超15%。
2月份广州二手房实时成交量，尽管在全国大中城市排第13位，大幅低于其他一线乃至强二线城市。但仍录得6224套，同比增长率高达235%。
另据广州市房地产中介协会统计数据，
2025年2月（统计周期：1月26日至2月25日），广州市二手住宅共网签6278套、62.21万平方米，同比分别增长29.04%和26.90%。
其中，南沙增幅超过70%；荔湾和黄埔增幅均逾40%；增城、从化、白云、花都增幅在30%至40%之间；海珠、天河也有明显增长。
2月份是传统的淡季，受春节假期影响，当月广州一手住宅的成交量录得环比下滑，但节后各项数据逐渐反弹。
比如，贝壳广州2月份的活跃用户量环比增长35.7%，创近6个月的新高，同比增长8%。客户咨询量环比增长77.7%，创近3个月新高，同比增长48%。
一二手成交量、网签量、客户咨询量、到访量，看起来均有明显反弹。
这么漂亮的数据，猛地一看难免不让人信心大增：接下来是否会迎来“小阳春”，甚至今年会筑底回暖吗？
不过，仔细拆解数据后，我只能讲：谨慎乐观！
其一，2月份一手房成交量，虽然同比数据大幅增长，但看“环比”却是下滑的。
这里面固然有春节假期的因素，但节后两周反弹仅恢复至2024年四季度水平，热度远未达到爆发级别。
其二，不少新盘通过各种花式促销，比如首付分期、送车位、提高佣金，甚至降价来实现割肉冲量。
其三，2月新增预售面积同比减少高达30%。也就是说，成交增长更多是存量去化，而非真实需求激活。
还有一个现象也值得关注：市场分化进一步加剧，核心区改善盘受捧，郊区刚需盘滞销，冷热不均，冰火两重天。
广州中原数据显示，节后两周盘均成交4.1套，但仅30%项目实现“翻倍增长”，70%楼盘仍门可罗雀。
从2月的整体表现来看，春节后四周市场都是慢热发酵状态，虽然热度稳步回升，但是碍于供应有限以及楼盘动作不多，和2024年四季度相比活跃度还有一定距离。
不难看出，当前广州楼市的主基调，仍然是以价换量，以及板块、个盘之间分化明显，距离量价齐升还很遥远。
以价换量，对于一二手概莫能外。特别二手市场，普遍要再下杀10%-15%才能成交。
特别是核心区房价仍被高估30%，下跌远未结束。
当然，房企为冲刺季度业绩，可能在3月加大促销力度；同时叠加三四月份是学位房需求旺季，部分核心区书包配套不错的楼盘，会有一定的成交量。
但传统“小阳春”行情的本质是“政策余温+季节效应”，能否延续到5月，并进一步迈过“青黄不接”的六七月份这道坎，非常关键。
从市场情绪以及外部环境综合来看，今年整体环境是优于去年的。
但政策端和购买力，仍不太乐观。
不容忽视的是，目前政策工具箱已快要见底，刺激效应边际递减。
最重要的是，经济基本面短期内很难彻底扭转，由此导致的购买力整体萎缩，根本难以消化庞大的新增供应量以及二手挂牌量（超20万套）。
广州社科院调研显示，超60%家庭未来三年无购房计划。当普通家庭掏空“六个钱包”，任何数据游戏都无法掩盖需求萎缩的现实。
供需矛盾交织下，2025年的广州楼市，恐怕没有奇迹，只是在惯性作用下的艰难筑底。
