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上海最难产的副中心，终于最后一搏了？

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-02-15 22:36

正文

最近，突然刷到一条让我十分惊讶的新闻——真如居然又开始征集新的设计方案了。

惊讶的原因在于，真如的开发历史上，这已经是不知道第几次的规划方案调整了。

最近的一次大规划落地，还是2018年中海拿地前夕——

2018年10月真如副中心最新规划获批通过，2018年11月中海拿地。

新规划配合新项目，故事好讲，房子才好卖。

而时隔6年，真如再次开始了新的设计方案征集，是不是真如又要有什么大动作？

本着探寻真相的心态，我详细的看了一下本次招标设计方案的详细内容，并到实地再次看了一下真如各大规划落地的效果。

看本次方案征集的范围主要集中两个部分：

一个叫真如之心，一个是老朋友上海西站。

上海西站

前者是个新概念，我们先说一下上海西站。

实拍于2.13

从现场情况来看，上海西站商务区这个规划方案多多少少有些马后炮——因为大部分都已经开始了建设。

西站规划范围的北侧，也就是铁路北部，就是是京东的综合体以及他的配套住宅天元府。

该项目于2021年6月18日拿地，由京东与卓越联合体联合获取。

京东综合体效果图

根据当时的地块规划，该将打造超过15万㎡的总部办公、7万㎡的商业MALL、2万㎡的地下商业街、1.8万㎡的独栋商业、9500㎡的行政公寓和10万㎡的高端住宅等多种业态。

当然这块地也是先卖的住宅，写字楼和商业综合体的进度还不太明显。

据说要到2027年才能建成，短期对于区域的增幅不大。

实拍天元府

此外西站西侧的写字楼项目也于2022年地块出让，目前正在建设中。

实拍在建项目

从发展潜力来看，上海西站这个区域，实话说不是太适合做一个大型商务区。

作为这个火车站本身来说，西站目前只是一个三台八线运力很弱的小站，运力较弱，客流量较小，几乎没啥虹吸效应。

西站周边也大多是早年规划建设的老公房、老社区，本身区域的商务氛围也比较一般。

这片区域，即便是有京东总部这个预期，这个区域的招商预计也挺困难的。

上海西站对面

实际上，铁路自身对于真如的发展，一直是带动作用比较小，限制比较大。

铁路的存在直接拦截住了真如和万里、大华板块的联通，一定程度上削弱了真如作为区域中心的虹吸效应，降低了板块能级。

事实上这次规划真正重头的地方，就是这个“真如之心”规划。

真如之心的范围

真如之心，顾名思义，就是真如最中心的区域。

而规划其核心的区域，其实就是沉寂多年的铜川路水产市场地块，此外还包括真如的地标之一真如寺。

铜川路水产市场2016年年末关停，随后全面拆迁，目前地块已经是一片净地等待开发。

去年就曾传出消息，水产市场地块要正式上拍出让，眼下这个方案征集出来，基本就可以完全视为该地块正式入市出让前的预热：

就跟当年在中海拿地块之前给真如重新更新了一版大规划一样，也是为了给即将入市的地块点一把火，提前搞一点流量。

唉，套路，全是套路。

当然，套路也没什么不好，毕竟这块地的开发对于真如意义重大：

标志着真如这个开发了接近30年都没转正的副中心，正式进入收官环节。

如果你套路的都成真了，规划真落地了，板块真起飞了，相信大家都会排着队让你套路，而且就怕你吹的不够大。

一个优秀的项目，是有机会彻底改变区域能级的。

那么，这个项目如果真的落地建成了，真的能让真如起飞吗？

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问一个新规划、新项目能不能让区域起飞，最关键的是这个规划能否解决真如的核心问题。

之前众多项目没落地的年代，真如发展的不理想规划一直难产，主要问题在于：

底子不好，板块问题多，发展的慢。

真如这片土地，当年也是商业重镇。

最核心的产业就是搞批发——很典型的郊区业态，曹杨路果品市场，铜川路水产市场都算当年地标。

果品市场

不过论起现代化发展，真如挨着的长寿武宁，地段不如挨着天平路的徐家汇，底蕴也不如工业强区背景、且挨着大学城的五角场，先天资源就弱了一截。

说起后面真如的建设历史，大家更多都是一句遗憾：

水产市场不好拆，城中村不好拆，开发商不好催。

假如李超人早点建成高尚领域，假如水产市场早些动迁，假如中海早进入真如十年，真如可能早都崛起了。

真如如今的城市界面

好饭不怕晚，城市建设怕。

虽说这些项目如今已经已经大部分落地，真如的城市界面也有了中心城区的气场，但是问题在于太晚了。

到了今天这个时代，真如真正缺乏的是足够多的企业、足够多的高级打工人，提高板块的能级，带动房价。

真如完整错过了曾经靠地标商业和地标建筑就能招商引资的时代。

十几年前是上海商业和产业发展的黄金时代，建一个大商业就能虹吸周边十公里的居民带动房价起飞，建一个摩天大楼就是最好的招商广告，吸引重磅企业入驻。

到了今天这个时代，上海已经完全不缺商场，更是不缺写字楼。

据我们统计，截至2024年，上海共有商场715座，合计3558万方，人均面积超过1.43平。

上海真的已经不缺商业，2-5万方的社区商业多达278个，而上海一共才216个街镇。

10万方以上的大型商场，上海也已经多达107座。

虽然中海的商场十分热闹，但早已没有当年虹吸周边带动房价的作用，因为这已经不算是稀缺资源。

至于办公呢？

上海是全球最大的办公楼市场，截至2024年第三季度，上海甲级写字楼的存量达到1700万平方米。

而截至2023年底，上海甲级写字楼的空置率已超20%，上海已经完全过了靠写字楼就能招商的年代，因为完全不缺了。

真如的写字楼体系成型于近十年，核心区中海、高尚领域的写字楼都交付于最近几年，整个区域基本都错过了产业最好引进的年代。

晚上六点多钟，站在真如商圈的路口，可以看到几大片区的写字楼亮灯率都不算高。

高尚领域

天悦中心

中海真如中心

星光域

从百度热力图来看，真如副中心的工作人口密度远远低于徐家汇、五角场等其他的传统城市副中心，也明显低于虹桥和莘庄等新兴城市副中心。

图源规划上海SUPDRI

产业不景气，就会造成一个直接结果，区域的人口结构没有办法得到有效的更新：

高收入的年轻人不会买入周边的房子，没有外来购买力，区域的房价涨的慢，价格级别弱。

相比于同为内中环、不是副中心的大宁，真如的房价整体弱了一个level。

居民更新慢，大多为传统本地居民，老龄化就会相对严重。

按照第七次人口普查的结果，真如60岁以上老人占比超过30%，明显高于其他城市副中心。

可以说，当下的情况，真如真的想要崛起，还是得从产业入手，唯有靠大量的企业引入，才能真正带飞真如。

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那么回到这次新规划的“真如之心”，能否直接解决真如的问题呢？

我们可以分析一下地块的规划指标。

这次，项目的配比也是商业商办+住宅。

从商业层面来看，大概有四万方的商业商办用地。

如果这项目最终规划是商场+写字楼，那么其实对于区域的能级提升不大。

真如目前其实不是很缺商场，中海环宇城打头阵，加上一个社区商业复悦荟基本已经足够。

2.13实拍

眼下绿地的商场基本都是半歇业状态了，如果再建一个新的地标商业其实会和寰宇城互相影响反而不好。

2.13实拍绿地

如果建写字楼呢？

真如目前的存量写字楼超过60万方（中海环宇城MAX32万方+LOVE大都会22万方+上海复悦荟4.3万方+绿地缤纷城6万方），比大宁还要高，真如也不太缺。

从理论上来说，如果按照传统模式找一个开发商一揽子解决建设招商，大概率这个地块还是无法解决真如的核心问题。

最理想的方案其实应该效仿上海西站京东TOD的方案，直接定向引进头部企业:

如果地块能把华为、小米、腾讯这种级别的企业总部直接吸引过来，或者去杭州把deepseek吸引过来建一个总部，可能才会真的真的有帮助。

不过，地块内部的住宅倒是可以期待一下。

从地块的控规指标来看，未来将会供应约4.8万平方米的住宅用地，如果容积率和中海臻如府一样为3.5，预计可供应约17万平方米的住宅。

如果套均120平，也有接近1400套的供应量。

真如的楼市格局一直缺地标性质、位于中心、成为标杆的好房子。

中海臻如府的产品定位更偏向于首次改善，品尊国际的位置又位于板块的角落。

臻如府实拍

中骏天悦之前由于南侧的这块地没开发也一直被吐槽远离核心区。

上海最难产的副中心，终于最后一搏了？

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