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贷款大军，再次涌进上海楼市

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-05 08:00

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提前还贷的呼声还言犹在耳，贷款大军涌入楼市的势头又正渐渐起猛。

我整理了2021年1月至2024年10月上海住户贷款的中长期贷款数据，它的变化竟然有点 出乎意料。

上海住户的中长期贷款在去年 1月达到近年来的 历史低位 后，开始持续出现了向上攀升的趋势。

比较微妙的是，在3到5月份出现了 阶段性增速停滞 后，5月左右又出现继续向上，直到9月又有进一步 增速扩大的迹象， 基本和调控政策同频。

截止到2024年10月末，上海住户中长期贷款余额为29569.81亿元（源于中国人民银行上海总行，不含外币数据，下同）， 同比增长约10.4%。

而这个增幅数据上一次出现，已经是2022年的1月（10.5%）了，但那时的上海楼市相信大家还记得：

没错，那场轰轰烈烈的打新热浪。

而且如果我们单月的 环比增速来 看，21年月均增速为 0.9% ，22年和23年均为 0.3% ，而2024年仅前10个月， 环比增速已经回到了21年的相同水平。

数据在告诉我们，越来越多的购房者， 又背起贷款冲入了上海楼市。

当然，如果拉长时间去看，目前的同比增速距离2021年5月最高点时的14.5%，依然还有着不小的距离，但在整体情绪低迷，大家对环境体感普遍不佳的市场下，

连续近9个月的增速 ，某种程度上的确能认为部分市场信心 正在逐渐回归。

情况的确在转变了，但是...

凭什么上海房贷 敢增速

坦白讲，在这个时间点和大家聊贷款增速的问题，从情绪上来说是有点违和的。

过去一年多来， 断供、法拍房、高房贷利率、提前还贷 等高频词，反复刺激着大家，让我们的情绪还处于某种惯性中。

我也一样，看到这些数据，心中涌起的第一个声音：都什么时候了，竟然还有胆子敢贷款买房？

但随着对数据的不断分析，我发现或许是自己又一次陷入了 “屁股决定脑袋”的立场陷阱。

首先，我们来看上海居民的存款情况。

为了看的更透彻一些，我把住户部门的贷款额度减除了，只剩净存款部分。

仅仅不到3年，上海居民的 净存款翻了 2.02倍 。

这是一个什么概念？

相当于每个月大家在还了房贷、信用卡债以及其他贷款支出后，往银行里每个月平均还要存入约 422亿元人民币。

我取了22年和23年的平均常住人口2481.2万人做了一个简单的估算，约等于2022年之后，全上海每人每月都要往银行里存1701块钱（这还不算类似余额宝等渠道内的资金）。

也许有人会提到个体和家庭之间财富差异等问题，这个我们后面再聊，这里先看基本盘。

上海近年来居民整体的储蓄意愿高涨在持续，但这当中最大的 转折点大约在2022年底 ，我复盘了一下，这个时间基本与2022年延续到2023年春节前后的提前还贷潮相吻合。

高储蓄的另一面，某种程度上的确能代表潜藏的，或者说 僵化的消费能力 ，这是上海的底子。

而近3年来，上海的贷存比 下降了超过12个百分点。

截止到j年10月，全市54.9%已经 略低于 全国55.1%的贷存比均值了，基本与2016年年底的数据也非常接近了。

在经历了 提前还贷+加速存款“双向奔赴”后 ，这座房价昂贵的城市，贷存比正在快速下降。

巧的是，目前全市二手住宅均价也基本回归到2017年5月左右。

一方面透过数据我们可以看到，上海居民骨子里对风险的厌恶情绪其实非常强，这当中也有之前对二套首付限制，导致的加杠杆受限的因素。

但整体上来看，这座城市从上到下，走的路子还是 比较稳健 的。

截止到2023年末，一线城市居民的杠杆率中，上海为79.5%，北京69.5%，深圳97.5%，广州93.1%。

对比了23年末深圳和上海的数据，你更会发现相比深圳的激进，上海更趋于“保守”。

上方截图为深圳数据，源《深圳市2023年国民经济和社会发展统计公报》

另一方面，就上海目前的贷存比，无论和之前几年自己高位时期相比，还是放在全国来看，其实并 不高。

这也从基本面解释了，为什么上海的房贷增速还“敢”涨，本质上还是 “地主家有余粮” 呗。

房贷增速的“不患寡，患不均”

但我依然会思考一个问题：

在一个疲软的环境下，我们是 否还应该保持偏乐观 的态度去看待贷款增速这件事？

坦白说，我们很难从银行货币信贷数据本身，去推测出财富的实际分配比例，但已经成交掉的房子，却能告诉我们一个 “辅助性”的答案 。

我对比了增速非常接近的两个月内，全市一二手住宅的成交情况。

注：二手住宅成交总额统计的均为当时估价，排除了之前部分房源做低房价的情况，通常做低的房价金额会以单独名义方式补给房东，不计入实际贷款部分。

二者相比，去年10月比2022年1月多卖了905套，但成交 总额上却少了71.5亿元。

加上10月新房成交套数 不足之前的1/2 ，上海24年二手住宅降价的“威力”再次体现的淋漓尽致。

这还只是对比了单个月的情况，我们再放大还原到年度来看下。

我选择了房贷的 月均环比增速相 同的2021年和2024年做了一个比较。

注：黄色柱子为二手房、蓝色柱子为新房，左侧为2024年各总价段成交总额分布，右侧为2021年各总价段成交总额分布。这里的二手成交总额统计的均为当时估价，排除了之前部分房源做低房价的情况。

根据数据估算，总价200万-400万的成交金额缩水最为严重， 高达48%， 几乎腰斩。

700万以下整体的情况也并不乐观，这部分成交金额的平均 缩水率也达到了36% 左右。

总额的缩水，某种程度上也意味着 个体需要面临的房贷额度也在下降 ，而这部分总价主要对应了 刚需及初级改善。

而到了700万到3000万，尽管涵盖了多个价格段的改善客群，但从总额的平均缩水率来看， 大约在11.5% ，情况远远好于700万以下。

到了3000万以上，直接就是 量价齐飞 的状态了，成交总金额增长 高达93.7% ，

数据反映的是各个群体的 众生相。

当我们透过这些 冰冷的数据 后，再去回答贷款增速的问题，心中是否能大致勾勒出一幅 冷热不均的画像：

刚需客的谨慎与抗拒，改善们的克制与适度，豪宅客的大步跃进。

相比于两年前，这一轮的贷款增速或许...只是 少部分人 的狂欢罢了。

在低点加杠杆去撬动更大量级的资产，传递到未来会造成什么样的效应不好说，但对于大部分普通人来说，保住眼前的生活才是当下最最最重要的。

贷款大军，再次涌进上海楼市

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