从“东方迪拜”到破产重整，三亚凤凰岛12年黄粱一梦

雷达财经 · 公众号 · · 2022-06-17 21:53

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随着海南环保风暴的展开，这个项目的价值更是一落千丈。如今，凤凰岛的五栋风帆式大楼，仍是三亚的地标之一，但6月13日中国交建的一则公告显示，凤凰岛背后运营主体三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（下称“凤凰岛国际邮轮港 ”），已经走到了破产重整的地步。

雷达财经文|张凯旌编|深海

全球政商界、文化艺术界名流齐聚，全国主流媒体悉数到场，欧洲各国驻华大使、20余家世界奢侈品牌高管莅临……如此大的排面，并非某个国际级别论坛、峰会，而是2010年三亚凤凰岛的开盘仪式现场。

那是凤凰岛最辉煌的时期，就在开盘当天，700套均价7万元/平米的房子被一扫而空。一个月后第二次开盘，最贵一套更是卖到了13万元/平米。炒房客嗅着金钱的气息而来，遍地是“温州人一个楼盘赚了上千万”、“10万浙商携300亿海南炒房”的传说。

作为对比，当年北京市的平均房价，也不过2.2万元/平米。

然而，不到两年，凤凰岛就开始了陨落。此后随着海南环保风暴的展开，这个项目的价值更是一落千丈。如今，凤凰岛的五栋风帆式大楼，仍是三亚的地标之一，但6月13日中国交建的一则公告显示，凤凰岛背后运营主体三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（下称“凤凰岛国际邮轮港”），已经走到了破产重整的地步。

Sorry，迪拜

人工填海，一直是人类最“豪华“的梦想之一。

2001年，一位世界级富豪曾将这个梦想付诸于实践，他是阿联酋副总统、总理和迪拜城的酋长穆罕穆德。迪拜塔和棕榈岛，都是他亲自督造完成的。

穆罕穆德想在迪拜城4公里外的海面上，建造一个3000个群岛组成的巨型项目——世界岛。岛的面积多达5400公顷，相当于在海面上搭了122个天安门广场，其还想将群岛的造型设计成世界地图，并为此豪掷了800亿。

然而2008年金融危机的爆发，却让世界岛的计划沦为了泡影，穆罕穆德的钱和岛都打了水漂，只留下梦想供后世敬仰。

“Sorry，迪拜！”喊出这句宣传口号的三亚凤凰岛，曾接近将这个梦想传承下去。

事实上，早年的凤凰岛并不是个地产项目。上世纪90年代末，三亚港务局曾打算在三亚湾对面通过人工填岛的方式，建设一个国际客运港。

为此，项目方进行了充分的水文气象环保等方面的论证，而凤凰岛起初批复的吹填人工岛面积为1200亩，后又调整到548亩，并获得了省、市的各级批复，同意建设深水码头、人工岛和跨海大桥。

不过项目开工后并不顺利，填岛作业时一度有合作股东因资金问题退出，而这只是这个国内最大人工岛规划方案摇摆的一个缩影，股东的进进出出自开始建设后就是常态。

转折点来自两位地产界股东的登场，其中一位是湖北籍地产商曾宪云，另一位则是浙江国都控股有限公司和其背后的董事长柴慧京。

2002年，曾宪云斥资700万从众城集团手中收购了三亚众城国际。根据其与三亚市政府签订的投资协议，凤凰岛将打造国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目，并成为三亚的地标建筑，总投资额超50亿元。

柴慧京的野心更大。2006年入主凤凰岛项目后，其三次前往迪拜，将之前的设计方案全部否定，并耗资1000万美元在全世界召集了几十家建筑设计事务所，做了100多套候选设计方案。最后选定美国著名华裔设计师、加拿大多伦多梦露大厦的设计者—马岩松担任此次项目的总设计师，一个总投资100亿元的“东方迪拜”开始浮现。

这之后，凤凰岛已经彻底变换为了房地产项目。

“凤凰岛是我的一个梦想。”柴慧京说。为了雕琢好这个梦想，柴慧京甚至连销售人员都要亲自挑选，他找来了整个三亚的销售精英。售楼小姐们开着名车去卖楼，成了凤凰岛的一道风景，据传普遍是奔驰、宝马、奥迪，最差的是凯美瑞。

三亚的楼市一度很“争气”。2010年1月4日，海南国际旅游岛正式上升为国家战略的消息，让海南的楼市开启了狂飙之旅。1月6日国家统计局统计的三亚平均房价还是不到11000元/平米，到了1月中旬，海南搜房网统计的三亚商品房销售均价就暴涨至20583元/平米。

在此背景下，凤凰岛更是一期开盘即遭到疯抢，一个月后第二次开盘每平米售价继续跳涨1.5万。业界传言：“三亚的房地产商们都看着那儿的价格来调价的。”在那个北京超级豪宅顶价10万元/平米的年代，凤凰岛的房价最高炒上了15-16万元/平米的天价。

楼市幻灭，凤凰岛跌下神坛

泡沫的破灭，仅用了一年时间。

距离凤凰岛首次开盘整整一年后，这里再次开盘，新预售最高价仍有12万元/平米，然而无人问津的场面却与一年前上岛看房还需提前预约的盛景形成了鲜明的对比。

2011年上半年，在新国八条、海口三亚限购令、限贷加息以及“一房一价”等诸多政策的影响下，海南商品房成交量明显下滑。至2012年初，凤凰岛跨海观光大桥上的木板由于风雨侵蚀，有的已经翘起腐烂。

“整个海南房地产或被拔苗助长了。”清华城市规划研究院博士彭剑波曾向媒体感叹，国际旅游岛建设一年来，从设施、服务和产品等品质上看，仍是一个非常缓慢和渐进的过程，“感觉三亚像20世纪70年代的北京乡下，看看楼下的车，又以为回到了广州的80年代。”满大街都是三亚人的出租摩托。

“其实三亚的房子超过90%都是外地人买的，限购令可以说对三亚的房地产市场影响最大。”在一位三亚本地房产中介看来，只要限购令持续，三亚的地产市场很难再火起来。而一位当地居民则表示，三亚平均工资每月2000多元，超过2万元/平米的房子不是本地人能接盘的。

与之对应的一组数据是，2012年的海南省两会上，据部分委员调查，三亚商品房空置达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率甚至达到90%左右。

直到2014年，凤凰岛的客户中，仍有大部分是在2010年初购房的浙江投资客，其中有些房源甚至已经在二手市场抛售，价格甚至低于当时的购房价。

楼市遇冷，资金回笼缓慢，凤凰岛股东再生变故。

柴慧京曾称，一个好的房地产开发商，必然是一个有效的资本运作家。而他的国都控股，也是浙江房企中较早通过房地产信托融资的企业，但在房企融资收紧，特别是中小房企融资不便的情况下，依赖融资输血的浙江国都陷入资金链危机，柴慧京不得不选择转让股权，放弃自己的“梦想”。

2014年，凤凰岛迎来了新的投资人——央企巨头中国交建。后者共斥资49.62亿元，拿下了凤凰岛国际邮轮港45%的股权。与此同时，另一股东钰晟投资也将自己持有的10%决策权授予中国交建，顺利让中国交建晋升为凤凰岛下一任掌舵者。

这笔交易达成的前两个月，中交建股份副总经理陈奋健升任了总经理，并成为中交建集团新一任总裁。完成收购后，中国交建还表示预计将陆续投资200亿元用于凤凰岛项目的后续开发。

从“东方迪拜”到破产重整，三亚凤凰岛12年黄粱一梦

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