吴丽平：清朝人在北京怎样租房?房租有多高?|文史知识

清代的北京城，作为首善之区，人口流动频繁。上京赶考的举子、进京述职的官员、把持巨资的商人、谋求生计的商贩，集聚于此，或长期谋生，或短期逗留，居住安顿成为他们解决的首要问题。前门一带的旅店、京城的郡邑会馆、散布各处的大小寺庙，都为外来人口暂居京城提供住所。但若长期在京城谋生，则倾向于赁屋而居。

京官，顾名思义，即在京城为官者。京官来自全国，他们通过考取功名或捐纳，汇聚京城，在中央衙门谋一职位，浙江会稽人李慈铭就是京官中的一员。李慈铭，字爱伯，咸丰九年（1859）捐资为户部郎中，二月二十八日离开家乡，准备到北京做小京官，不料被人蒙骗，直到同治二年（1863）才入户部为郎。对于李慈铭来说，户部行走一职索然寡味，加上经济拮据，便辞去职务，于同治四年（1865）五月返回浙江（参张德昌《清季一个京官的生活》，香港中文大学出版社，1970，11-22页）。

李慈铭重返京城是在同治十年（1871）正月。刚到北京，李慈铭寄住在一位名叫阿慤慎的朋友家中。当天吃过午饭，他便同胡寿颐、陶在铭、孙德祖三位浙江山阴老乡，开始在东城根一带找房子。午后三点左右，走访到前门打磨厂内的吉顺旅店，三人租了四间房，月租为每间京钱九千文。对于他们来说，旅店人口流动频繁，人员相对混杂，租住于此毕竟不是长久之计。在三月二十六日和五月初一两天，李慈铭又先后在琉璃厂、南半截胡同一带看房子。五月份的找房经过却诸多周折。五月初三，李慈铭租到位于南半截胡同路西的山会邑馆内的房子，并支付租房费用六千三百文，但山会邑馆却巧立名目，索要钱财抬高房价，李慈铭因而放弃了房租相对便宜的同乡邑馆。五月十一日，他在菜市口铁门胡同附近租赁到唐氏房宅一处，约十五六间，月租三万六千文，押金一万文。一周以后，支付房租十万文，其中两万八千文为洒扫之费。五月二十二日，搬迁到铁门胡同。李慈铭在铁门一直住到同治十三年（1874）六月，基本上按月交纳房租，但有意思的是，每年十二月份交纳的月租为三万六千七百文（参李慈铭《越缦堂日记》，广陵书社，2004，4934、4962、5001、5002、5004、5010、5016、5059、5103、5119、5166-5167、5170、5180、5183、5202、5850、5851、5857页）。

随着俸禄的增涨，李慈铭打算换房租住。同治十三年（1874）六月，李慈铭又开始找房。这次找房又是颇费周折，甚至还被诓骗钱财。他此次在菜市口往西的地方找房，大致区域为汉族仕宦较为集中的宣南一带。同月二十七日，李慈铭和胡寿颐二人租赁到北半截胡同一位姓宋人家的房子，双方约定支付京钱十六万八千文。但是，这笔钱他们交由车夫转交给宋氏，车夫拿到钱转了一圈后，却说姓宋的人家毁约，不肯租赁房屋，十六万八千文京钱也因此遗失了。之后，他们又在琉璃厂、棉花胡同看了几处房子，但都不合适。功夫不负有心人，七月初，他们租到了闽浙总督季文昌在保安寺街的旧邸，除了交付十二两银子作为赁居费用外，每月租金四两，每月支付或双月支付一次。光绪六年（1880），房租上涨至六两，月租六两，一直持续到光绪十五年（同上，6169、6180、6182页；参《清季一个京官的生活》，176-218页）。

保安寺街季文昌这处院宅，共三重，一重四间，李慈铭住最后一重。他们搬进来后，陆续对房宅进行了一些装修整饰：重新黏饰了墙窗，制作了冷暖布窗防热和保暖；改造卧室，移走原先留存的旧床，保留了卧榻、食案和两张椅子，添造书桌、柳木凳等；院内栽花种树，移来海棠、丁香各两棵，碧桃一树，芭蕉二本，后来又陆续种上梧桐、垂柳、李树、紫藤等。这些房屋装饰费用陆续支出，加上月租，算下来也是一笔不小的费用。以光绪元年为例，据学者张德昌统计，一年房租四十八两，支付栽花人、卖花人两万文，购置花卉四万七千七百文，冷布窗工料、玻璃风灯、桌子等家用五万至六万文，这年李慈铭的收入为168.56两。根据光绪元年一两等于一万文计算，房租和相关费用大致为六十两左右，占总收入的三分之一多（参《越缦堂日记》，6183、6190、6195、6192、6194-6195、6199页；《清季一个京官的生活》，64、154-158、236页）。

李慈铭在京十多年，借住过朋友家，租过旅店，本想租住租金相对便宜的同乡会馆，但同乡会馆却有意为难。从租住的年限和房屋修饰情况来看，相比于菜市口铁门唐宅的房子，李慈铭更喜欢保安寺街季文昌一宅。位于宣武门外的保安寺街，清朝时期是文人仕宦聚集之地，居住于此，便于文人仕宦之间往来，李慈铭在此居住长达十五年之久。

李慈铭租住北半截胡同宋宅的房屋时，已经约定租金并打算交纳定金，但房主却随意毁约。他们当时是口头约定还是已签订书面契约，毁约以后李慈铭是自认倒霉还是走法律程序，各种细节现在已无法获知。但是，一般来说，为了明确房主和租客的租房关系，避免纠纷，双方事前应订立合同契约，约定租用年限、租金、交租方式等。合同契约一旦签订，就发生法律效力。下引租赁契约一件，为乾隆四十八年（1783）正阳门外肉市房基地租赁合同，内容如下：

此“合同”为房基地租赁契约，立契双方为明府与李德。契中载明归属于明府的房基地，由租主李德自行添盖铺面，月租十两。在李德投入资本建筑房屋并开设铺面后，以及在不拖欠地租的情况下，此房基地不拘年限，“永远租与”李德，明府则不得无故收回房。此则合同曾补注，“于咸丰六年八月间，言明俟后每月租银改为银抄壹两伍钱，现银壹两伍钱，共计叁两，在粮食店中和园承租”，由此可知，明府与李德的租赁关系至少维持了七十三年（1783-1856）。有所不同的是，事隔七十三年后，月租从十两降为三两。姑且不论房地基月租降低的原因，只是明府与李德之间，在定期交纳月租的条件下，形成一种长期的租赁关系。

光绪三十三年租折

与前面租房合同有所不同，下面列举的是一件光绪三十一年（1905）的租折，内容如下：

这份租折一直记到光绪三十三年（1907）三月，每月初一收租，租金五十两。租折的外观形制与契约有所不同，外观为深色硬壳，写有“良宅租折”四大字；小型开本，可以放置手中，便于携带；内文纸张层叠，成一小册，可以铺展，方便长期记录。租客交完月租后，房主记录在租折中，并盖章画押。除了租赁契约和租折外，还有“房间数目、门窗户壁”清单，这份清单应也是租赁关系中不可或缺的文件之一。例如，道光年间，刑部尚书李振祜，将宣武门外门楼胡同73间房租给吏部尚书陈孚恩时，双方确定租赁关系时，有“契约”、“房折”和“装修帐簿”，一旦发生纠纷，这三份文件就是具有法律效力的重要凭证（参军机处咸丰朝录副奏折“原任刑部尚书李振祜家人，呈家主李振祜房屋向租吏部尚书陈孚恩并代主赴案”，案卷号03-4592-048，缩微号329-3088，藏中国第一历史档案馆）。

相对于私人房产，来京做小本生意的外乡人，或顺天府大兴和宛平县民，更倾向于租赁京城官房。清代北京官房数量较多，租金相对便宜。官房的租赁价格，据雍正五年（1727）的规定，普通住房租价，按照房屋新旧程度和檩数收取租金，七檩每间租银二钱，六檩每间租银一钱五分，五檩四檩每间租银一钱，三檩游廊租银五分。官房铺面房租价，除了原先已有租价，其他根据坐落冲要还是偏僻位置，每间三四钱至三四两不等（参《钦定总管内务府现行则例二种》 “官房租价”，《故宫珍本丛刊》，海南出版社，2000）。

例如，位于西单牌楼北路西的四间官房，租给义泰裕估衣铺，每月房租八吊；前门外粮食店路东的三间官房，租给西盛馆饭铺，每月租价八吊；东四牌楼路东腰楼上下四间，由中国通商银行租用，每月租价十吊。西单牌楼、东四牌楼、前门外，是商业较为发达的区域，在官房中的租金应该算是相对较高的（参八旗都统档案“镶红镶蓝旗汉军、正红旗蒙古关于官房取租及官兵房间数目”〔同治十年—宣统三年〕，41件，项卷号690，藏中国第一历史档案馆）。

下引官房租赁契约一件：

夏文仓在道光年间从厢红旗汉军手中租赁此房。半壁街在正阳门内顺城墙往西的地方，新盛永羊肉租用的两间铺面，租金一吊六百文，另旁边开设成衣铺的李姓租用上下六间房，月租一吊六百文。挨着半壁街的兵部洼，李姓租用一间开设东兴猪肉铺，月租两吊；兵部洼中间路东，公盛德粮店房一间，月租一吊，泰丰粮店租用的一小院，租金两吊四百文。由此推测，该区域租金大概每间八百文至两吊。

为了防止中饱私囊，加强收租管理，清代租赁官房按照“旗分来调管取租”的方式，即根据清代八旗二十四军划定收租区域，即二十四军各自有收租区域，负责租赁契约的签订、房屋的修缮和其他相应的管理，但是，就租金一项，却由其他军收取。例如，夏文仓从厢红旗汉军手中租赁的门面两间房，契约存于厢红旗汉军租房库中，租金则由镶蓝旗汉军收租。

清代北京官房，为京城百姓和进京外乡人租赁房屋提供诸多便利。但清朝二百六十馀年的历史，因由官房改造、房屋坍塌、房屋转赁等情况的存在，官房租赁管理也相对复杂。

清代北京，不仅是普通底层百姓租赁房地、开设铺面谋生，而且平均年收入为二百四十馀两白银的京官李慈铭（根据张德昌的统计，光绪十四年间，除去光绪十年的最低收入78.7两、光绪十三年的最高收入472.6两，其馀十二年平均为239.33两。参见张德昌《清季一个京官的生活》，64页），以及官至吏部尚书的陈孚恩，他们都赁房而居。由此推测，清代北京的房屋租赁甚为普遍。

总结上述李慈铭的租房生活和租赁契约，大致可以归纳出清代北京房屋租赁习惯。

第一，租约、租折和装修账簿，是租赁关系得以确立的基本文件。房主和租客确定租赁关系时，需要签订租赁契约或租赁合同，言明房屋的坐落位置、房间数量、修缮情况、租金、年限等信息，强调契约为双方合意而立，并且明确违约后责任归属，白纸黑字写明，双方签字画押，“认字不认人”。租折存于房主之手，是每月收取租金的凭证。由于租客租赁房屋时间长，长年累月后，房屋破损、倒塌，则需要修缮。租房契约中，一般约明“大修归房主，小修归租主”，若是租客修缮房屋，相应的花费会写入“装修账簿”中，以便于双方结算。总体来说，清代北京房屋，租客租赁房屋的时间相对长久，而且租客对房屋使用的自由度也较大。

第二，房屋的租金和押租。租赁房屋一般有两份三份之说。两份即初迁入时交纳两个月租金，又名“一茶一房”，分别为租房钱和茶钱，日后租主迁走，可以不付当月房租，称为住茶钱，即以茶钱住一个月之意；三份则为三个月房租，名为打扫、房钱、茶钱（参李家瑞《北平风俗类征》，上海文艺出版社，1985，184页；张宗平、吕永和译《清末北京志资料》，北京燕山出版社，1994，520页）。前面李慈铭租住铁门唐氏房宅时，预付十万文，其中两万八千文为洒扫之费；迁至保安寺，月租四两，预付十二两，即为“三份”。另外，良宅租折中，言明当收打扫、房钱、茶钱，支付京足一百五十两。清代所说的“茶钱”、“洒扫钱”类似于押租。

第三，空地可以用来租赁。清代北京，除了租用已经修盖的房屋外，房屋坍塌后的地基或空地的租赁十分普遍。前面提到的李德租用的就是一块空地。同治七年（1868），京都绩溪会馆宣武门外椿树胡同东口外租赁一片空地，每月地租四吊。（参程卿等编《京都绩溪馆录》卷三，清光绪间，现藏国家图书馆古籍馆地方志家谱阅览室）光绪三十三年（1907）四月，王宅将亿中恒铺房地基租给刘姓，每月租价京大钱十吊。（参中国社会科学院近代史所特藏库《清代房契》第十九函）

由于空地上的房屋是由租客花钱修建的，因此，空地租约中，一般注明“只许房客辞主，不许地主辞客”，这即意味着在不拖欠地租的条件下，房主（地主）不得辞退租客，反而，租客可以自由退租。空地的租赁，一方面，租客可以长期放心使用此地；另一方面，年限一长，空地和建盖好的房屋辗转租赁，会造成“一房二主”、“一房多主”，租赁关系复杂，产权关系不明，纠纷不断（参吴丽平《清代北京铺底研究》，《首都师范大学学报》2011年第4期；《民国北京铺底研究》，《历史档案》2012年第1期）。

第四，清代北京官房的租赁。用来租赁的官房，包括普通住房和铺面房，数量颇多，租金相对便宜，租价稳定，可长期租住，官房曾一度负责维修，这就为京城百姓和来京谋生的外乡人提供了便利。

（作者单位：中国社会科学出版社）

——本文原题为《清代北京的房屋租赁》，刊于本文刊于《文史知识》2014年第9期"特别关注"栏目