国央企存量资产盘活的模式与路径

近年来，在国资国企改革和财政收支压力推动下，盘活存量国有资产已成为国企提质增效和地方政府财政开源节流的重要手段。面对不确定的市场环境，部分企业的增量业务相对受阻，而如何通过盘活存量获取经营性或融资性现金流，将是保障企业实现增量发展和可持续经营的关键。

2024年以来，存量资产盘活相关支持政策及利好持续释放。1月，国资委发起设立了国有企业存量资产优化升级基金，总规模400亿，主要投向存量规模较大、增长潜力较大的国企基础设施、闲置土地、专利技术及经营性资产等；7月，国务院国资委批准国有企业土地资产盘活专项基金，其总规模为300亿元，重点投向国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，提高国有资本配置效率；7月26日，国家发改委印发通知（发改投资【2024】1014号），部署推进基础设施REITs常态化发行工作，进一步拓宽资产重整退出渠道。

聚焦国央企存量资产，企业在对内部存量资产进行统一盘点，推进清退“两资”“两非”的同时，对于主业相关的存量资产，一事一议制定针对性的盘活或处置实施方案，将有助于优化国有资本布局结构，提高国有资本配置效率。

主要资产类型和盘活路径

聚焦具备重整盘活价值的低效存量资产类，可考虑按照 “明确价值定位”、“制定实施计划”、“借力融资工具”、“强化资管能力”、“赋能投后管理”和“拓展退出渠道” 的路径进行资产盘活，实现实施计划高效落地，保障资产的长期可持续经营及退出。

对于具备盘活重整价值的存量资产，需优先分析后期的经营价值，在现状经营、委托运营或改造提升再运营等多种方案中进行可行性论证。对于国央企，同时需考虑经营性物业运营管控中的合规以及运营过程中的风险隔离等问题。

分析评估内容

某工业厂腾退后，工业用地重新收储或再利用价值相对有限，企业希望探索市场化路径，盘活低效土地。

基于前期 市场调研 ，团队收集了市区近年来工业用地改住宅或保障性住房或商业的相关案例，明确了调规难度、方式、土地出让金补缴计算方式和申报方案等内容。通过对区域市场的详细分析，对住宅、保障性住房、商业综合体、配套商业、工业遗址留存的多样化物业组合方案进行了 价值分析 。在“严控成本和流动性要求”的企业发展战略下，制定了针对性的 产业规划、物业策划、开发运营策略、经营方案和招商引资方案 等内容，并对整体方案实施的进行 投资可行性和合规性评估 。

制定投融管退全流程实施计划，考虑联合其它参与方，实现专业运作、提质高效、风险共担和利益共享。

实施计划内容

片区内行政、文化、产业、商业和居住等功能复合，区域吸引力和商圈能级较高，但部分商办物业资产等利用效率较低。在整体统筹规划实施提升的需求下，需制定切实可行的实施方案和计划。

结合 区域属性、国际案例、现状情况 等，明确整体发展目标和逻辑。在此目标下，选定待提升的关键商业节点，了解相关租赁、装修和经营情况等详细信息，制定清退 实施方案 ；针对各节点，一店多品牌制定 招商经营计划和外立面等提升改造实施工程方案 ，对于改造续投成本、改造相关的手续内容、改造后的预期收入、预期利润和相关政策支持进行详细分析。以点带线，以线成面带动区域品质提升和名片塑造。

近年来，政策倾向于拓展补充投资及退出阶段的融资工具类型，如投资阶段的“基金+基建/城市更新+产业”的模式，退出阶段的REITs和特许经营等模式已逐渐成为创新发展的重要方式。

常规融资工具类型

作为北京核心区域的地标性商业项目，其改扩建涉及到续投金额大、改造周期长和经营难度高等情况。企业需结合招商运营方案，对长期经营租金水平和成本等进行充分评估，并制定经营管理模式及组织架构，以满足Pre-REITs的相关要求。

基于北京市商业市场及重点项目情况（包括三里屯区域、国贸区域等），团队对项目培育期和成熟运营期的 租金水平、全生命周期的商业经营收入、经营成本、利润 和 现金流 等进行评估，给出合理的项目 评估价值 ，帮助企业成功获取相关并购融资。团队同时制定了后续的 再融资方案 和 经营管理方案 ，帮助企业拓展多样化融资和退出渠道，有效增加收入进项。

存量资产的盘活重整，核心在于长期稳定的资产经营管理。对于部分缺乏资管能力的国央企，需从多个维度决策并选择合理的运营管理模式。长期可考虑组建专业化团队，实现全流程主动管理。

一般性运营管理模式

某央企集团及成员单位，在全国各地拥有酒店、招待所、空置公寓及住宅类资产近10万平方米，单个项目面积多在2,500-5,000平方米之间，计划整体改造并进行市场化经营。

梳理所有物业情况，构建 投资运营通用产品线模型 及标准（包括外立面、客房、设备设施、配套功能和经营理念等），并结合该央企集团文化，制定酒店公寓 品牌打造 及 宣传策略 。基于多方面调研沟通，团队建议自持管理的经营模式，制定了管理公司 组织架构 ，并参与后期 人员宣贯及培训 等事项，以期打造专业化管理团队，未来实现品牌拓展及管理输出。

存量资产的长期经营及退出，多依赖于投后管理的降本增效和可持续化的经营模式。地产科技与存量资产的融合发展，未来将可能带来创新性的解决方案。

地产科技在投后管理环节的主要应用场景

CBRE ESG数字化平台可以根据企业需求，对资产经营数据进行标准化和实时性的整体分析，监控并展示ESG表现，例如项目能源效率、碳排放数据、资源消耗管理等，为成本管控和高效经营提供数字化解决方案。

CBRE Perspectives是一站式资产信息展示工具，实现动态可视化管理，促进“无界“交易，为资产退出提供新场景。

2020年以来，REITs政策力度持续加码，发行范围多元化扩容。以市场化手段和战略资源协同长期资金改造存量资产，实现资产盘活和转型提升，已成为国央企盘活资产的重要途经。

REITs一般性分析内容

某经营权类REITs项目需要进行价值评估。

团队对企业资管能力、经营情况、合作模式等进行分析，评估收益权限、预期收益、折现率等内容，并提供其它相关评估服务。