房地产企业全成本管控之前期目标成本

在项目前期形成的项目目标成本是项目成本管控的标准。在项目开发过程中，项目的目标成本并非一蹴而就，而是循序渐进逐步形成的。因此，房地产企业前期成本管控较弱主要源于：目标成本编制依据不充分以及设计限额指标的控制不足。

1、目标成本编制依据不充分。 开发项目的目标成本通常可以分为可研版目标成本、方案版目标成本以及施工图版目标成本。各版本目标成本测算的主要依据为设计成果，但在企业实践中，常常由于项目可研及项目策划定位阶段无法形成经论证的报告，致使项目设计经常发生变动，直接导致项目目标成本测算的变动。同时，也会由于报告的变动或其他原因，使得设计图纸无法成套出图或出图缓慢，目标成本迟迟无法确定，无法形成作为控制标准的目标成本。故在项目可研及项目策划阶段，企业需要对项目进行充分论证形成确定的可研报告及策划定位报告，指导项目设计；并且，企业应选择优良的设计供应商做好设计本身质量以及出图的进度管理。

2、设计限额指标控制不足。 设计决定了70%-80%的项目成本，选用不同的项目设计方案，会形成不同的项目成本，因此，设计成果均需有根据目标成本编制的设计限额指标作为设计依据，而企业实践中往往没有编制设计限额指标，或设计限额指标仅为技术指标，缺乏成本类的指标。最终会导致设计图纸出图后，其目标成本超出了前一阶段的目标成本。可研版目标成本测算确定后，成本人员需要编制方案设计阶段的设计限额指标，并将其作为设计任务书的一部分来指导方案设计。同样，方案版目标成本测算之后，成本人员需要编制施工图设计阶段的设计限额指标，来指导施工图设计。

前期成本控制对于房地产开发项目尤其重要，目标成本编制的质量高低不只在于成本管理人员身上，还需要相关专业人员提供高质量的前期工作成果作为依据。同时，设计限额指标的编制对于项目设计成果的成本控制尤为重要。