本文分析了2019年楼市和货币政策的变化，包括房地产税、一城一策的楼市调控、宽货币政策等关键议题。文章指出，楼市调控的主体责任将落在地方政府，房地产税立法正在稳步推进但落地时间不确定。此外，棚改任务基本完成，货币环境对楼市影响重大。文章还提到全国多地楼市政策松绑，房价上涨，以及房地产市场的前景和热点议题，如科技在房地产领域的应用等。
政府工作报告中，房地产被多次提及，楼市总基调再度发生变化。货币政策同样有所调整，宽货币成为主基调。
全国多地楼市政策松绑，房价上涨。政策等方面一些城市正在试探性松绑，全国解禁只是时间问题。房地产市场前景和热点议题如科技在房地产领域的应用等也受到关注。
文|凯风
2019年是经济关键之年，楼市和货币政策的变化备受关注。
在今年的政府工作报告中，房地产被多次提及，楼市总基调再度发生变化：
更好解决住房问题，
落实城市主体责任
，改革和完善住房市场体系和保障体系，
促进房地产市场平稳发展
。
继续
推进保障性住房建设和棚户区改造
，保障困难群众基本居住需求。
城镇老旧小区
量大面广，要大力改造提升。
健全地方税体系，稳步
推进房地产税立法
。
与往年相比，今年对于房地产的表述，置于“城镇化”的章节中，不再单列，次数较少，整体基调相对平稳。
不再强调控制房价，不再强调“租售并举”，
这种变化，释放了哪些信号？
01
三年楼市之变：从去库存到稳楼市
楼市与大环境息息相关，当经济环境、市场环境乃至国际环境都发生变化时，楼市调控的基调自然要发生变化。
2017年，楼市的关键词是“去库存”、“因城施策”和“棚改货币化”。
当时，三四线城市还面临高库存之累，正是借助棚改货币化，不到一年时间，三四线房地产库存快速去化，房价随之上行。
2018年，关键词变成了“房住不炒”、“房地产税”、“租售并举”。
“房住不炒”的原则得到进一步重申，而时隔四年之后，“推进房地产税立法”再度进入报告。同时，“租售并举”的制度作为长效机制被提了出来。
这里的大背景是，房价持续上行，楼市调控自然要从去库存变成控楼市，整个2018年上半年，楼市调控之严厉，超乎往年。
2019年，关键词变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。
不仅没有重申“房住不炒”，去年浓墨重彩的“租售并举”也未强调。
值得一提的是，与往年住房问题专辟一段表述相比，今年房地产相关内容隐藏在“城镇化”部分，不再单列表述。
这不仅意味着楼市调控的转向，同样意味着房地产重要性的变化。
至少在2019年，楼市的核心是稳，不对经济形成拖累。
至于是否要刺激楼市，要随着经济形势的变化而变化，现阶段暂时还没有迹象。
相比而言，稳经济和稳就业是第一位的，刺激实体经济也是第一位的，房地产的重要性排在最后。
02
三年货币之变：从去杠杆到宽货币
楼市走势，与货币大环境息息相关。
一旦货币政策收紧，楼市的水源就会受到影响。没有货币面的支撑，楼市很难出现新一轮上涨。同理，在下行周期，货币面的变化对于楼市的影响可谓至关重要。
2017年，货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。
在去杠杆的大背景下，货币政策开始逐步收紧。
到了2018年，关键词变成了“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”。
相比于2017年，整体表述有所松动，原因是宏观环境发生变化，这一年不再设置M2增速目标，可以看成货币政策松动的开始。
而到了2019年，关键词变成了“松紧适度”、“合理充裕”、“降低实际利率”，宽货币成了主基调。
与往年相比，今年不再提及“保持中性”，而“管好货币供给总闸门”变成了“把握好货币供给总闸门“，整体基调偏宽松。
事实上，从去年开始，宽货币就已正式上路。
先后五轮降准，加上麻辣粉（MLF，中期借贷便利工具）扩容，创设超级麻辣粉（TMLF，定向中期借贷便利）、央票永续债互换（CBS），释放的流动性相对可观。
可见，基于稳经济的大前提，货币政策还有较大宽松空间。不过，值得注意的是，有关方面多次强调，
“坚决不搞大水漫灌”。
03
楼市调控：一城一策或成主流
今年政府工作报告，明确提出“落实城市主体责任”。
往年都强调“分类调控”或“差异化调控”，去年提出的也只是“落实地方主体责任”，今年则进一步细化为“城市主体责任”，这意味着一城一策或将成为主流。这在《
2019楼市往哪走？看这篇分析就够了
》一文中国有详细论述。
事实上，去年年底的中央经济工作会议就已提出：
因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。
这意味着，楼市调控的主体将变成地方政府，与“因城施策、分类指导”的定性相结合，这意味着地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。
同理，在楼市松绑上，也将获得更大的自主权。
当然，一城一策到底如何推进，哪些城市会放宽，哪些城市会继续收紧，还有待进一步细化。
04
房地产税，何时会来？
继去年后，“推进房地产税立法”再度进入政府工作报告。
与去年相比，
“稳妥推进”
变成了
“稳步推进”
，这意味着房地产税推进已有相关方案。
事实上，房地产税已经没有任何技术障碍。
不动产统一登记已经基本完成，全国住房信息联网也基本达成，70年产权问题也在修法之中，国地税合并迈出步伐……可以说，开征房地产税万事俱备，只欠东风。
2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，
房地产税法被列入五年立法规划
，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。
当然，纳入五年立法计划，并不意味着这五年内一定会落地。事实上，2015年，房地产税也曾被纳入立法计划，但最终未能出台。而在2018年4月，房地产税法也曾被列入预备审议项目。
所以，房地产税迟早总要来，但到底哪一年到来，还存在较大的不确定。这里的不确定性，主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。
05
棚改：收官倒计时开启
与往年对棚改的着重强调不同，今年只是提及“推进棚户区改造”，并未提及具体棚改目标。
这背后的原因是，经过最近几年棚改的狂飙突进，全国棚改已经基本上到了收官阶段，2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。
要知道，2020年就是棚改收官之年。
根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚户区改造的任务。
在此框架之下，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务，到2020年，全国性的棚改将基本完成。
2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。按照三年计划，2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。
可想而知，大多数省市棚改都已基本完成任务，棚改量出现下滑，就在意料之中。这在《
楼市生变，多省棚改量腰斩，这些城市小心了
》一文中有详细论述。
06
结论
2019年，对于经济至关重要，楼市调控和货币政策双双发生变化。
其一，稳经济和稳就业是第一位的。
无论是减税降负，还是解决实体经济融资问题，抑或壮大国内消费市场，目的都是一致的。相比而言，房地产的重要性下降，稳字当头，底线是不能对经济形成拖累。
其二，楼市调控政策底已经触底，“一城一策”或将成为主流。
落实城市主体责任，意味着城市对于楼市调控的话语权增强。但哪些城市有望宽松，哪些城市还会持续紧缩，有待进一步细则出台。
其三，货币政策会更加宽松。
基于稳经济的考虑，货币政策空间之门早已打开。无论是“松紧适度”，还是“流动性合理充裕”，抑或“降低实际利率”，都意味着“宽货币”将成为今年货币政策的主基调。
其四，房地产税迟早要来，但不会这么快落地。
基于地方政府财政需要和税制改革的大背景，房地产税迟早要进行推进。不过房地产税需要税收法定，必须经过人大立法，不是短时间就能迅速落地。
其五、中心城市和城市群的重要性提升。
在城镇化战略中，报告明确提出“
坚持以中心城市引领城市群发展
”，这意味着中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。
国家统计局官方发布：
全国58个城市房价上涨，全国各地楼盘爆发！
楼市全面回温，深圳8000万豪宅被秒光！
杭州单价上涨4500一平米！3月份30万人限购解禁！
有钱就抓紧时间买房吧，这是我能给你最好的建议！
央视新闻发布最新一月份楼市涨幅状况！
杭州某楼盘瞬间涨价5000元/平米
无锡楼盘上涨3200元/平米
蚌埠全部在售楼盘涨价1%百分点
合肥500人抢购112套别墅！全部卖光！
深圳半小时所售楼盘价格几十个亿！
总在期待房价暴跌的人们，别再观望了，该下手了！
前天南京楼市限价解禁。
带来的结果是六大板块全面价格上涨，平均上涨2000元/平米。
今天，64辆大巴带着超3000人横扫了南京72家楼盘。
而你觉得房价还会跌？
截止日前为止，全国已经有由12个城市增长至20个城市楼市政策全面松动，限价，限购，限贷，落户门槛松绑等等，各大利好消息传来。
除了上面的以外，还有房贷利率的降低。
不得不说，2019的楼市回温了！
以此再结合2018年年末。
中央经济工作会上提出的意见：因城施策，分类调控。
房地产行业专业人士分析，2019年，全国地方政府对于楼市调控的自主权还会不断增加。全国的限购将会全部解禁！
2019年价格上涨已经开始。有专家称今年将超过40个城市跟进。
由此可见，在政策等方面，一些城市的因地制宜的进行了试探性的松绑，比如衡阳打响了取消限价第一枪，南京以及合肥迅速跟进，北京拍地不限价，南京多个楼盘备案价突破原先价格......按照目前形势，取消限制政策将会持续跟进下去。全国解禁只是时间问题！
退回三年前的三月份，2016年325新政，楼市为了限制购买，将原先缴纳两年社保即可提升到了五年。
因为北京也是采取了五年的措施，所以其他城市的限购标准全部与北京看齐。
如今三年马上到来，前有房价上涨，后有30万人将与你抢房大战，如果你现在不买，更待何时？
325新政的限制也没有阻挡住房价风一般的增长，可以看见购买力是多么的惊人。如今三年过去了，房价翻了多少翻，可以看一下。
距离325还有一个月的时间。一旦他们限购解禁，全国楼市又将迎来一个新的高峰。房价也将迎来一个新的高度、
趁着现在还有选择的余地，抓紧时间买房吧！
目前的市场很明朗！赶紧买！
2018年年末有的楼盘就降价销售，结果被约谈，楼价涨回去！
而如今，楼价疯长，却没有相关部门出来监管一下，你心里还不明白吗？
有能力就买吧，别犹豫！
随着政策的全面放开，门槛降低，楼市将会有越来越多的购房者涌入！
房住不炒政策又怎样？抑制住一时，却控制不了一世！
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：
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【时间】 2019
年3
月23-24
日
（2天1夜）
【
地点
】
中国● 北京
●
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【
参会对象
】
全国房地产开发及产业链董事长和核心高层、行业领导
【
抢票热线
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176-1091-2719
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主
办单位
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清华房地产商会、新华城、华城汇等
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