《2023南京商业地图》系列报道正式发布！
商业荟团队（syh365_819）将分板块对南京超百家已营业和潜在商业项目进行梳理与盘点，并制成板块商业分布指示图。
此次《2023南京商业地图》系列报道，分为河西、城中、江北、江宁、城南、城东仙林、城北、溧水、高淳共9个板块。
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【江宁篇】江宁商业“造圈”扩容，未来商业体量将增加70万方...
今天，商业荟（syh365_819）将为大家带来城北商业地图，对各商圈以及已开业和待开业的重点项目做解读。
城北已开业17家商业体，未来将有近180万㎡商业增量
目前，整个城北已开业的商业项目有17家，另有20家商业体待开业。购物中心总存量达131.2万方，未来3-5年预计将有179.4万㎡增量供应。
从项目体量分布图可以看出，5-10万㎡中型商业体占比最高，达46%；其次是5万方以下的小型商业体。20万方以上的商业体有3座，体量最大的是鼓楼滨江30万方旧改主题商业“中冶和悦港”。
我们将城北板块划分为5大商圈。其中，中央门商圈发展最为成熟，存量商业体量最大，而新兴商圈或称之为旧改商圈的鼓楼滨江，未来新增商业体量则最大。此外，新玄武商圈、燕迈商圈也有不小的商业增量。随着这些板块的革新，商业发展将迎来新的突破。
接下来，我们依次分析各商圈发展现状，以及已开业/待开业商业项目的情况。
（表格中标红项目为待开业商业体，如有疏漏，欢迎指正）
30年前，南京首个大型日用品批发市场金桥市场开业。1999年，规模和档次更上一个台阶的玉桥市场开业，还有老牌百货“南京商厦”、各类批发市场的加持，依托靠近南京火车站、客运站、长江大桥等交通枢纽的区位优势，中央门商圈一度成为南京“第三商圈”。时过境迁，中央门汽车站的搬迁流失了大量客群，零散且偏低端的业态无法吸引更多年轻人，其他区域的商圈在此期间也纷纷崛起，加之如今电商的冲击，各大商场的热度骤降，中央门商圈的声量也越来越低。不过，区域内的各家老牌商场并没有选择躺平，近年来纷纷转型升级，推动商圈焕发新生。继2021年9月完成外立面形象提升工程后，南京商厦2023年5月将启动建店37年来规模最大的内装改造方案，今年将迎来全面焕新。同时，项目结合和当下热门元素结合，打造屋顶新玩法，天台上汇集了空中花园，B-PARK篮球馆、柏力锋卡丁车等体育休闲品牌，成为城北年轻家庭休闲打卡的好去处。此外，商场通过数字化营销、加强会员体系建设，赋能商场精细化运营。玉桥市场也在不断革新。2012年玉桥市场对传统商业领域进行突破，不再局限于以往零售批发形式，而是植入一站式Shopping Mall商业模式，总建筑面积达14万方。2016年底，玉桥又进行了提档升级，全新的“B座亲子体验馆”启幕，并引进了很多年轻时尚的品牌，为消费者带来更好的购物、娱乐体验。2019年，多年没有新项目面世的中央门商圈迎来了喜年花生唐开业，不过这座定位为“18小时生活梦工厂”的社区商业整体经营状况一般，处于不断调改中。此外，令人惋惜的是，区域内的金盛百货在2022年10月底发生严重火灾，建筑损毁严重。目前该项目建筑已被夷为平地，后续规划暂未公布。紧挨着中央门的小市板块也是南京老城区，城市界面也颇有年代感。除了已运营的绿地缤纷广场、能建招商上鼓中心，将来还有鼓北宝龙天地、赛城塘悦等商业体待开业。鼓北宝龙天地为地铁3号线小市站上盖，项目汇集空中退台花园、超百米城市阳台、城市口袋公园等元素，采用开放式的街区空间布局，将街区与地铁、城市公园等内外元素结合，呈现出项目多层次的空间感，打造漫步式城市会客空间。赛城塘悦是五塘广场地铁站上盖物业，项目定位为国际精品社区商业，将引入生鲜超市、生活零售、特色餐饮、儿童培训、休闲娱乐、电影院等业态。遗憾的是，赛城塘悦项目多年来进展缓慢，何时开业仍未可知。老城转型发展，空间是最大的制约。2014年，玄武区铁北红山新城管委会宣告成立，2015年玄武新中心的发展规划——《南京市玄武区铁北地区城市设计》正式出炉。这块占地 7.13平方公里的土地，南至玄武大道，北临迈皋桥，西接小红山，东至农场山，是南京主城为数不多可供整体开发的土地。
根据规划，新玄武板块将被打造成比肩河西新中心的科创智慧中心和商务商贸中心，以高端商贸商务、文化创意、科创研发产业为核心定位，致力于打造“一带两廊三园”的产业发展空间新格局，并形成六大功能片区。在新玄武规划和崛起的过程中，产业被放在优先发展的位置。新玄武总建设体量达430万平方米，70%的载体全部用于商务楼宇、研发载体建设。此外，新玄武的商业含金量也令人瞩目，一批商业体正在加速建设中。目前，区域内仅有常发广场一座商业体在运营，未来商业大有可为。其中，高力六角广场、和昌红山奥莱预计今年开业。高力六角广场与常发广场一路之隔，商业面积约8万方，由高力商业和正和承邦联合打造。项目面向18-40岁新兴青年客群，着力打造富有激情的休闲、生活、消费目的地，全系运动的沉浸式社交体验中心。
和昌红山奥莱位于南京站北广场、红山动物园南，体量约5万方。特创“动物主题+精奢奥莱”商业形态，规划引进众多国际一二线精奢大牌及当红潮牌，并集文旅休闲、亲子游乐、特色餐饮等功能于一体，打造前沿的品质商业和消费模式，强化红山作为城市旅游目的地的战略地位。
沿着大壮观路，还串联着玄武招商花园城、复地明日之城、玄武宝龙城、星河COCO CITY、红山国际社区等综合体，推动新玄武商业的全面繁荣。玄武招商花园城将打造南京首个以REvalue为核心理念的生态型商业。项目总体量14万方，定位城市精品商业mall，独创垂直业态布局，汇聚国际精品零售、都会潮流、亲子家庭、环球佳肴、品牌主理人、百变社交等商业业态于一体，预计2024年开业。复地明日之城针对商业街区，拟通过引入豫园股份旗下商业品牌，积极导入文化业态，与南京六朝文化的禀赋脉络相融合。约4.8万㎡的商业布局，规划开放式潮流街区＋六朝文化商业MALL，以商务、潮流、日常的场景辅以开放式的环境，填补区域高端消费空白。加之玄武宝龙城、星河COCO CITY、红山国际社区，未来新玄武新增商业体量将达51万方，促进城市界面焕然一新。我们将燕子矶、迈皋桥以及周边的丁家庄片区构成的商圈称之为燕迈商圈，这里常住人口密集程度高，但大型商业体较为匮乏。
迈皋桥板块仅有万谷慧生活广场一家集中式商业，不过好在项目二期正在建设中。项目总体量约9.7万方，通过二期裙楼空中连桥与一期项目（万谷慧生活广场）衔接，二期项目建成后，将能满足多层次消费需求，成为时尚潮流聚集地和消费新地标。悦拾光丁家庄社区商业中心是丁家庄板块的重要社区商业，项目由正和荟泽和南京安居合作打造，填补区域综合型商业空白。未来还有约25万方的丁家庄商业综合体将面世，项目将建成集商住、购物、娱乐休闲等多种城市功能为一体的全生活综合体。其中，购物中心部分体量约6万方，计划打造招商蛇口花园系产品线。燕子矶新城则是城北大力发展的片区。“拥江发展”背景下，燕子矶新城作为南京主城滨江区域最后一块完整的“留白地”，在大刀阔斧的改造下，向滨江人居宜居地、CBD发展目标大踏步走来。近年来，燕子矶新城发生了翻天覆地的变化，配套建设日益完善，宜居宜商宜业的城市环境初步显现。商业方面，燕子矶招商花园城2018年底开业，承担着区域商业拓荒者的角色。今年12月，片区将迎来重磅购物中心——燕子矶万象汇的亮相。项目由东西两座购物中心组成，总体量约21万方。项目定位为年轻中产及家庭的整日停留地、一站式欢乐尽享领航道，规划3大主力店、5大核心功能、6大主题空间，引进550+品牌组合，将成为南京休闲、购物、运动、会友、遛娃、逛吃的一站式全业态消费目的地。不过，位于燕子矶滨江商务区的宝能金融中心则推进缓慢，同时也拖慢了滨江商务区的建设进程。另一边，燕子矶老镇规划了一座约3.4万的燕栖渡商业广场，项目定位“文化+商业”。据悉，该片区将依托山水、古寺、老镇文化资源，打造南京主城区滨江生态、文化、宜游的城市客厅，成为目的性消费很明确的文化商业新名片。作为南京主城庞大的旧改片区，鼓楼滨江曾经是楼市热门板块，在一座座高层住宅拔地而起后，商业配套的发展则相对滞后。中冶、证大、龙湖、恒大的商业项目建设多年依然没有面世。
区域内在营的大型购物中心仍然是十多年前开业的大观天地MALL。项目总体量约10万方，作为南京老牌商场，大观天地MALL虽然经历了下关拆迁、客流量流失、周边修路、疫情影响，但也没有躺平摆烂，而是在努力自救，一直承担着片区居民日常生活消费需求。2019年以来，深业漫埠、ITC MALL等小型社区商业陆续面世，但大型购物中心方面，除了大观天地，鼓楼滨江仍未有其他项目出现。
深业漫埠以3万㎡沿江商业为主体，将整个商业打造成与一线江景相互连接的“江景双首层”，塑造“优雅、慢调、健康、活力”的“漫闲商业”。ITC MALL体量约3.8万方，项目不仅是国际人才社区的生活中心，也为周边居民、办公人群提供便利、齐全的生活服务。在鼓楼滨江，下一个有望面世的是南京最大的旧城改造主题商业街区——中冶和悦港（原和记洋行），总体量约30万方。中冶和悦港依托江景和长江大桥，将工业元素和文化元素引入商业空间，打造成具有文艺气质和历史美感的商业创意空间和文化潮流聚集地，革新片区商业版图。未来，鼓楼滨江还有证大大马路风情街、 龙湖春江紫宸综合体、恒大滨江商业综合体，但这些项目由于长时间没有太大动静，难免令人期待值降低。除此之外，在滨江沿线、上元门地铁站上，还有一座65万方的城市综合体“江山汇”。其中，商业部分整体定位为区域型时尚活动中心，项目聚焦城市年轻及成熟中产，以高频理想生活需求为品类向导，打造包含零售、餐饮、娱乐休闲、亲子儿童、生活服务、社交功能等目的型一站式购物中心。尧化门片区的商业较为匮乏，唯一在营的购物中心为新尧金地广场，原苏宁世茂璀璨云著自带的8万方苏宁易购广场受房企暴雷影响，短期内也不会有太大进展。不过，兴智科创新城还有一座6.8万方的新生圩宝龙广场，有望在三年内投入运营。总体来看，城北板块涉及范围很广，存在大量旧城改造的空间，城市界面焕新需要更多新鲜商业的涌入，任重道远。大校场跑道核心倒挂盘马上清盘，卖一套少一套
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