温故而知新。反思而精进。
老杨有个习惯，隔段时间，回顾与总结。房地产黄金年代已经走远，大家基本能够达成共识。
关于白银时代，老杨可以说是业内最早公开提出来的。老杨对于中国房地产界的理论与实战相结合的东东，还是有一些贡献的，比如房地产短周期理论、房地产板块轮动学说、房价下跌四级预警系统等。
2015年，我曾写过一篇文章，属于”考古式”，对房地产业的黄金年代与白银时代，进行“断代”！就如同中国历史学上的”夏商周“断代，一直困扰学界的东东。
下面是2015年的写的一篇文章：
“白银时代”、“白银十年”等类似说法，近期频频被提起，成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。
其实，这一提法，最早见诸公开媒体的，是2009年2月我为《新民周刊》写的一篇专栏：《中国楼市眼巴巴盼望“白银年代”》。文中提出：过去十年称得上中国房地产业的“黄金十年”，而未来将要步入的是一个“白银时代”，成色较前者有些暗淡”。
事隔六年后（2015年），再来回顾这一提法，颇有意义。更重要的是，经过2009-2014年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点，同时把两个时代的特征做些总结。
其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，这年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前，经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，最高增幅是1993年的约56%，主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年，年度增幅皆在超10%，十年当中有七个年份超20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年再度疯狂，大增约44%。值得关注的是，2010年开始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年估计为负增长。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。
其二，看价。回顾全国商品房价格走势,同样是1992-1993年异常火热,同比增幅近30%,这同样与海南泡沫有关，其后涨幅回落,市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内的小涨区间徘徊。2004年开始，全国房价才步入快车道，迈上10%以上高增长平台，直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小跌。值得关注的是，从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年，皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期，主要集中于2004-2009年。全行业的好日子，自2010年，尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。
其三，看供求。国家统计局有一个指标，商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。比如1995年库存面积为5870万平方米，而2010年则高达21567万平方米。截止2014年9月份，进一步攀升至57148万平方米。值得关注的是，2011年之后库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。
进一步分析。拿待售面积除以当年的商品房销售面积，可以大致得出一个去化周期。从1995年以来的大趋势看，走出了一个“U”形。1996-1997年见顶，当时商品房积压严重，房价下跌。峰值出现在1996年，为0.79年（或换算为9.5个月）。其后，随着全国市场复苏并快增，去化周期持续下滑，谷值出现在2007年，为0.17年。其后，步入上行通道，至今年前9月底，已攀升至0.48年，基本回到2002年的水平。说明全国去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。
其四，看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化，总体与房价变化相一致。从总体上观察，全国房地产开发企业的营业利润率，从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%，而从2011年开始调头向下，2011年和2012年分别为13%和11.8%。2013年和2014年的相关数据尚未看到，预计还会继续下滑。也即，2010年就是房地产黄金十年的最后一年，至今暴利时代已经离去。当然，即便是当前的白银时代，房地产开发行业的总体利润率仍高于多数其他行业，比如2011年房地产开发企业营业利润率为13%，而全国大中型工业企业营业利润率只有7.8%。从万保招金的净利润率来看，已由2010年的约18%左右，降至2014年的12%左右。
其五，看投资。房地产开发投资金额与增速，既反映了房地产业与经济的量化关系，又说明了开发商投资、建设、经营的态度。从进入本世纪以来，全国房地产开发投资保持较高增速，2001-2011年期间，除了2008年受国际金融危机冲击只有16%，其他年份皆超20%，其中2003、2007和2010年略超30%。反映出这一期间，开发商投资热情高涨，房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。但是从2012年开始，这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊，2014年只有12%左右，再创十几年新低。相比房屋成交量与成交价，房地产开发投资存在一定的滞后性，因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化，进入白银十年的节奏。
与房地产行业与市场相关的，还有诸多其他指标，比如房屋新开工、竣工等，但综合上述五个核心指标可以发现，1998年房改之后，中国房地产市场渐渐步入快车道，高增长时期，也就是所谓的“黄金时代”，其中2004-2010年，剔除2008年，共计六年时间，是黄金时代当中的白金时段、暴利时段。
总体而言，从2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段，也即白银时代。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，笔者预计白银时代可能会由2011年开始，持续至2020-2025年。这一期间，全国楼市不太可能暴发危机与崩盘，但行业成色明显减褪。
看完上述文章，或许有人觉得中国楼市的黄金年代还没过去，证据是：过去一年或两年，很多城市的房价涨幅很大，楼市暴热。
确实，对于部分城市的房价涨幅，白银年代解释不了。不过，这也正是市场具有魅力的一个组成部分。在某些时候，市场的运行，总会超出人们的预期。
先看一张图：全国新房价格。正如上述文章中所述，2010年开始，全国房价涨幅收窄，这是进入白银年代的核心证据。但是，2016年这一增幅重新超过10%，似乎重现黄金年代的光茫。
老杨认为：这是少数城市房价暴涨，拉高了全国均价涨幅。其实广大三四五线城市房价涨幅，仍属于白银年代的性质。而这少数热点城市的房价暴涨，脱离了经济高增长的支撑，注定是有泡沫成份的，只是各城泡沫程度不一。
老杨的最结论仍然没变：总体而言，从2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段，也即白银时代。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，白银时代由2011年开始，持续至2020-2025年。这一期间，全国楼市不太可能暴发危机与崩盘，但行业成色明显减褪。
至于2016年部分城市的房价暴涨，是不合理、不正常的，注定存在一定泡沫，未来一两年将经历一次一降温过程。但不会发生范围房价大跌的情况。虽然当前环京房价已经出现二成左右的下跌，但之前这一地区房价上涨了二三倍，回落二成，或三成，也没什么大不了，风险总体可控！可能会套住少数炒房者，但有利于当地市场长期健康发展。
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