【越秀地产（0123.HK）】销售边际改善，积极盘活资产——动态跟踪（何缅南/庄晓波）

事件：

11月13日，公司发布广州市土地开发中心收储广州大干围地块相关公告。

点评：

10月份销售边际改善明显，近期积极盘活资产，财务状况稳健

10月销售边际改善，销售目标进度承压：

024年1-10月，公司实现销售额910亿元，同比减少24.8%，约完成2024年销售目标1470亿元的61.9%；销售面积309.8万平米，同比减少16.8%；销售均价29372元/平米，同比下降9.7%；其中，10月份公司实现销售额133.6亿元，同比增长46.8%，环比增长85.3%。

积极新增核心土储，参与土地收储盘活资产：

024年1-10月，公司于广州、北京、上海等核心城市新增土储总建面195万平米，其中广州、北京、上海新增土储建面占比62%，于杭州、成都新增土储建面占比21%，聚焦核心一二线城市，整体拿地质量较高。2024年8-11月，公司拟将三宗土地（包括广州白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块二、海珠区大干围地块）交由广州市土地开发中心等收储，三宗土地皆由公司的附属子公司于2021年期间收购，此次收储土地总用地面积约23万平米，总代价约135亿元，其中以应付票据支付的代价约120亿元（票据可用于广州境内土地收购对价支付），以现金支付的代价约15亿元，三宗土地收储预计对公司带来总体盈亏约-68万元（税前）。我们认为公司作为广州市属国企，或将率先受益于广州土地收储政策，通过闲置土地收储可增加公司营运资金，有利于加速资产盘活、调整存货结构及低毛利项目出清。

毛利率延续承压，待结算资源充足：

2024年上半年，公司实现营收353.4亿元，同比增长10.1%；综合毛利率13.7%，同比降低4.0pct；归母净利润18.3亿元，同比下降15.9%，其中核心归母净利润17.4亿元，同比下降18.8%，业绩下滑主要因毛利率下降等因素。截至24年上半年末，公司已售未入账销售额约1909亿元，其中表内合同负债888亿元，待结算资源较充足。

财务状况稳健，信用优势明显：

截至24年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为68.3%，净负债率为58.6%，现金短债比为1.53倍，财务保持稳健。24年上半年公司加权平均借贷年利率约3.57%，同比下降41bp，信用优势明显。

风险提示： 销售与拿地不及预期，项目交付不及预期，市场下行超预期等风险。

发布日期： 2024-11-15