【宏观篇】谁是你的接盘侠：深圳主要购买力分析 #S05

水库线下 · 公众号 · · 2019-10-30 09:10

正文

上一章通过深圳人口数据洞察了很多投资特征，但具体来看，深圳购房主要是哪几类主要人群呢？他们有什么特点？有哪些购房偏好？

房子只要你买下来就是二手房了，新房市场注定和你的房产无关，而二手房市场和新房市场有很多不同点，搞清楚你房子的下家是谁，问问自己：他喜不喜欢N年后的这个房子，成为了房产投资的关键点；

那么，深圳购买二手房的主要人群有哪些呢？根据我们对市场的观察，大致有四类，分别是小白领、金领、工厂小老板和港澳同胞。

小白领：

上一章我们说到，深圳18-34岁的户籍人口占比超过一半，而这堆人往往都是在IT或金融行业工作的小白领，按照正常的升值轨迹，34岁也多半停留在基本干部的级别，收入差距不会太大，家庭年收入在20-80万之间；由于是成家立业的关键阶段，置业的需求自然也是最旺盛的，所以这堆人的预计能占到购房需求的60%-70%；满足这群人的需求，就是深圳投资的关键；

由于深圳发展不过40年，IT与金融也都是新型行业，所以这群人基本都是外地迁入深圳的第一代人，能到外地打拼的人家庭条件也不会太好；又由于深圳高等教育的短板，深圳的大型企业一般不在本地校招，所以这群人绝大部分都是毕业后才来的深圳；所以在置业上，他们没有本地父母的房产赠与（对比北京上海的本地人），也无法提前投资入场，父母也没有能力提供太多；因此购房的刚需属性很强，总价范围大部门在300-500万之间，这是第一个特点；

另外一个重要的特点是，小白领往往心高气傲，要打拼出自己的一片天呐！租房住在城中村那是忍辱负重，买房买个老破大那是万万不能接受的，品质！买房品质是关键！再说，住在三四线城市的父母也不忍心自己的心肝宝贝买什么老房子啊，咱们三四线城市都是只买新房的，二手房谁要啊？

所以小白领的第二个特点是追求品质：小区要有花园，要新，要有电梯，片区也要有品质，最好没有农民房，要有购物娱乐的地方，对了，孩子上学也要一起解决了，毕竟房奴没钱买第二套的；都开放二胎了，还是买个三房吧，有三个房就行，大小不重要；

远？可以接受，有地铁就好；毕竟钱都买房了，哪有钱买车？买车还得摇号呢！所以小白领的喜好比较容易分析，沿着地铁找就好了；目前只有一号线，所以才有了之前宝中之后碧海片区的火热；

（好啦，金领没有上图这么高端，一般是他们的下级和下下级）

金领：

这类人年龄在35-45岁左右，赶上了互联网浪潮和深圳产业的快速发展，手持的股票和房产至少在千万以上，职位也混到了企业中层，年薪在百万以上；购房主要是改善居住环境；目标价位在1000-2000万；

这群人虽然有钱，但也没有到财务自由的阶段，一路辛辛苦苦打拼过来，对职场有了惯性也积累了太多资源，所以工作还是放在第一位；买房的话，品质当然不能差，要高端彰显身份，但是作为富起来的第一代人，并也没有贵族的眼光，所以深圳的豪宅相比北京上海还是落后蛮多的；另外交通要便利，毕竟当领导的这么多下属要管，天天开会，通勤时间短很重要；还有，学区很重要，孩子要赢在起跑线，不能像爸妈这么苦了；不能上私立学校吗？没怎么考虑，我们从内地来的对高考是有某种情愫的；

所以大家可以看到，深圳湾是南山金领的最佳选择；深圳很多的板块的下家未来会是他们，比如：后海、宝中、蛇口、红树湾、香蜜湖等等；

小老板（中小企业主）：

这类人呢一般都分布在远离市区的区域，如：龙岗、横岗、松岗、公明、坂田、观澜、平湖等；为什么不在南山福田开厂？你是马化腾么？任正非都跑去东莞了；

买房那当然是离厂里比较近啊，每天看着这些工人有没有偷懒！户型？来个大平层或者别墅，不差钱！

一般这种房子都不怎么涨，因为都是厂房的地方小白领不喜欢，工人又买不起，大面积就更别指望了；遇到行情不好，还可能会跌，因为要卖房救厂啊！这种时候炒家就可以抄底了，把他们往死里砍，过几年行情好了再卖给他们；

港澳同胞：

这类人一般都集中在福田、皇岗口岸和深圳湾口岸，回香港比较方便；这类人喜欢大面积高品质的房子，毕竟大家在香港憋坏了；这些房子一般租金比较高，但是按照香港这萎靡的姿势，5年之后就别指望他们接盘了，他们不会是你的下家；

所以，再次强调，作为投资客，一定要考虑未来的接盘侠是谁；而在深圳，小白领和金领才是你主要的下家；

看房子的时候，一定要问自己几个问题：

我准备多久卖房？
卖房的时候片区的品质和配套位于全市什么档次？
卖房的时候这套房子的价格位于全市什么档次？
卖房的时候产业及购房需求会不会发生改变？
通过上述分析，这套房子未来的目标受众是谁？
他们对面积、楼层、户型、配套有什么要求？
我要买的这套房子是否匹配他们的需求？

我们以“宝安中心-凯旋城-102平-21楼”的三房举例：

我准备5年后卖房；
未来5年，宝安中心会有欢乐海岸2.0及大批配套落地，片区档次进一步提升，仅次于深圳湾-蛇口、香蜜湖、红树湾；
预计5年后宝安中心跑赢大势，价格在全市中偏上水平；
5年后，前海初具规模，有大量的购买力涌入，加上当前科技园的需求，购房人群以IT及金融行业为主；
目标受众应该为前海和科技园的金领；
金领为改善需求为主，要求大三房或四房，喜欢中高楼层；

会考虑小孩上学问题；

希望周边有购物娱乐配套；
综上分析，该房子能够较好的匹配需求，值得购买；

【宏观篇】谁是你的接盘侠：深圳主要购买力分析 #S05

正文

请到「今天看啥」查看全文