破局！刚刚，上海传来大消息！楼面价破6千！
7月4日，上海市宣布的两块“只租不售”土地，今天正式成交！
此次土地转让有两大震撼，值得我们高度关注：
1
、成交价超低
此次成交的两幅地块，位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价只有5569元/平方米。
下图就是“张江南区配套生活基地A3-06地块”的位置：
位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。
下图就是“嘉定新城E17-1地块”：
这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，
实际楼板价达到
3.76
万元
/
平方米。
也就是说，今天转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的
16%
！
短短一年，地价大跌了
84%
！这就是政府对租赁住房的支持力度！
假如房企目前在上海每建设一平方米的住宅，其建筑成本、贷款利息、员工工资等综合费用为
1.2
万元。则嘉定租赁地块的房子，未来一平米总成本（算上地价），只有
1.8
万元；而旁边的福建建发的商品房，则达到了
5
万元以上，出售价肯定是
7
万元以上。
如果一个私人投资了一套福建建发的商品房，每平米7万元，用来出租；而旁边嘉定新城租赁地块直接以1.8万元的成本出租，可以看到回报率将差距巨大！当然，租金水平也会有显著区别。
如果这类租赁住房的建设规模很大，的确会抑制大城市的房价。
据上观新闻报道，今天
（7月24日）
下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的，均为国有企业。
这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。
根据上观新闻的报道，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为
5569元/平方米
；嘉定地块方面：成交楼面单价为
5950元/平方米。
6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？
据“暴财经”分析，新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。
把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。
租金回报率多少？
目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。
这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：
21年！
年化率收益率大概是
4.5%
左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。
所以，之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧，如今看来大概是多虑了。
断了所有人后路！上海正式宣布：“一价清”
周末，楼市再传大消息：上海出台了被称为“一价清”的调控措施。
上海住建委在其官方网站，公布一份与上海物价局联合签署，名为“关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知”的文件，对房地产销售提出了如下要求：
1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候，应该严格按照备案价销售，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用；
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。
4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明码标价（包括价格，以及价格有效期）、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。
6、本通知自发布之日起执行。
这是啥意思？其实很简单，进一步堵塞漏洞，加强调控。不仅不给开发商留后路，也不给政府自己留后路。
主流媒体一直在报道房价下跌，但是老百姓不信，因为大家都知道虽然备案价降低了，
但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。
比如要求单独支付高于市价的装修费，比如捆绑销售车位，甚至赤裸裸地通过中间人，向你每套房子要数十万、上百万的茶水费之类。
任何规定，不讲违规怎么处罚，都是假把式。显然，这次增大了“违规“成本，尤其是构成犯罪的，移交司法机关处理这一句。真细究起来，如收茶水费，就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等罪名。
敢不敢出台“一价清”，已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。
因为“一价清”不仅断了开发商的后路，也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。
所以，上海的决绝是令人震惊的：这次出台“一价清”虽然不是第一家（此前重庆、西安等地有类似措施），但仍然堪称力度空前，
可见上海要把房价真正摁下去的决心。
最新！任志强再放放炮却遭怼
在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，任志强再开炮。
1、地价上涨会推动房价继续上涨
任志强表示，从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，而土地价格的上涨，一定会影响到住房。过去两年地价高企，土地价格的上涨还会推动房价的上涨，
房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。
他表示，今年房价可能继续上涨
，防范风险是很重要的。根据目前情况，
他判断今年全年商品房销售额有可能创出历史新高
，哪怕只是1%的增长。
2、房企将很快进入还贷高峰期
任志强通过数据表示，房地产企业在2015-2016年的融资大幅增长，达到8500多亿；但在今年1-5月，108家房企的融资持续下滑，包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降，虽然6月有所回升，但仍然无法达到过去两年的水平。而到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。他认为，
接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危
机
，而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。
对于房地产政策，任志强则认为，
除非房地产市场快速下行，或者经济发生大的波动，否则房地产政策不会做出调整。
不过，任志强上述“土地价格推动房地产价格”的观点，遭到了反对。
钟伟隔空怼任志强：你的观点是危险的
“大家对于任志强的一些观点要谨慎看待，”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，
地价并不是影响房价涨跌的决定性因素
，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。
对于房企现金流问题，钟伟认为，
任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。
虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。
钟伟还怼道，
任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点
，因为任志强会健康长寿，而中国房地产市场也会出现调整。
他甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，
也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。
2017，历史性转折的一年？
从去年开始，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”。刚开始，很多人以为这只是一次普通的楼市调控。
但是，他们想错了。
雄安新区的出现，是第一个重磅炸弹。
今年4月份，北京大学首都发展研究院院长李国平曾表示，雄安新区一定要考虑以建廉租房、公租房和单位自建房为主。河北省常务副省长袁桐利接受新华社专访时也说，要要研究制定适合新区发展需要的住房保障体系，严格限制商品房开发。
随后，厦门开启了限售的先例，二三十个城市跟进。
在一些城市，甚至出现了“追溯性限售”。也就是说，不仅仅新政颁布后买的商品房被限售，此前一两年买的也被限售。
再往后，
100%的自持项目
开始在土地拍卖市场上出现，直到上海直接把转让的土地性质定位为“租赁住房”。
这两天，更具爆炸性的消息来了——国家圈定了12个城市，搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。
也就是说，国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。而之前，这些领域都是完全市场化的。
很显然：
在人口有显著流入的大中城市，未来新增住房的结构的确将发生重大转折，政府控制的保障房、国企控制的租赁住房的比例，将超过半数。
从这个意义上说，2017年的确是住房的历史性转折之年。
炒房客的末日或将真的到了
投资，不是比谁赚得多，而是比谁活得久！
房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。
对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：
未来房子如葱。
马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。
8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。
中国一二线城市房价之高，已偏离了价值。现在一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。这也就是说：换到股市，就相当于70倍的市盈率。而现在，我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。
明眼人都能看出：这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。
高涨的房价，是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值？就算有，又能存活多久？
调控让楼市降温，这个世界开始惩罚炒房者。
那些入市较晚的跟风炒房者既没有“温州炒房团”的资金实力，又没有更多的融资渠道，更何况温州炒房团还狠狠地栽过跟头，那些没有实力弱小的炒房者只能在这轮调控寒冬中独自苦撑，能撑多久？谁都不知道。
智者顺势而为！别侥幸，如果执迷不悟，该来的，迟早要来！
21财闻汇综合自：暴财经（ID：icaijing123） 、楼市参考（house0929，作者：刘晓博）、21世纪经济报道、凤凰财经（finance_ifeng)、财经内参（mofzpy）等
