1.
境外股票市场
1.1.
港美股一级市场
本周港股有3家新股上市，美股暂无家新股上市。
1.2.
港美股市场动态
本周美股市场疲软，标准普尔500指数跌1.3%，道琼斯工业指数跌2.5%，纳斯达克指数跌1.1%。
美联储发布的经济状况“褐皮书”显示，全美的经济活动从4月初至5月中旬持续扩张，大多数地区报告经济活动略有增长，两个地区报告经济活动没有变化。
劳动力市场总体而言，就业率小幅上升，八个地区报告就业率微增至适中，其余四个地区报告就业率没有变化。物价方面温和上涨。
美联储“鹰派票委”博斯蒂克表示，预计新冠疫情期间出现的“爆炸性”价格压力将在明年恢复到正常水平
。他认为今年第四季度，美联储可能会真正考虑并准备降息。
美联储威廉姆斯：最近在降低通胀方面进展不足；有充分证据表明货币政策具有限制性
；2024年PCE通胀将放缓至2.5%，2025年将接近2%；货币政策设置良好，推动美联储目标的达成；正在收到的数据表明经济增速放缓，但保持稳健；预计通胀将在2024年下半年恢复放缓；预计年底失业率将达到4%；预计今年经济增速为2%-2.5%。
美国5月里奇蒙德联储制造业指数为0
，为2023年10月以来新高，预期-6，前值-7。
美国第一季度实际GDP年化季率下修0.3个百分点至1.3%
，明显低于2023年第四季度3.4%的增速，主要是因为个人消费支出下修0.5个百分点至2%。另外，一季度核心PCE物价指数小幅下修至3.6%。
美国上周初请失业金人数增加3,000人至21.9万人
，略高于市场预期的21.8万人。截至5月18日当周续请失业金人数增加4000人至179.1万人，低于市场预期。
美国4月成屋签约销售指数环比降7.7%，
创2021年2月以来最大降幅
，预期降0.6%，前值从升3.4%修正为升3.6%。
数据源：彭博，Wind，截至2024年5月31日
恒生指数本周跌2.8%，恒生中国企业指数跌3.2%。
最新统计显示，
香港零售基金在今年首季的总销售额近198亿美元
，较上季大增约69%，是9个季度以来的新高。
证监会约1年前推出虚拟资产交易平台发牌制度，但设有1年的过渡期，
有关过渡期本月底结束
。
财政部今年将在香港六期发行550亿元人民币国债
，首期120亿元人民币国债已于3月发行。第二期110亿元人民币国债将于6月5日发行，包括2年期30亿元、3年期30亿元、5年期30亿元和10年期20亿元。
中国香港4月整体出口和进口货值同比分别上升11.9%和3.7%
，录得有形贸易逆差102亿港元。输往中国内地及美国的出口明显上升，输往欧盟的出口则下跌
香港特区政府差饷物业估价署发布数据显示，
4月香港私人住宅售价指数为308.7，环比上升约0.29%，已连升两个月
。
数据源：彭博，Wind，截至2024年5月31日
标普500成分股本周各行业表现
数据源：彭博，截至2024年5月31日
恒生指数本周各行业表现
数据源：Wind，截至2024年5月31日
2.
中资境外债市场
2.1.
中资境外债一级市场
本周一级市场共有11笔发行，债券发行结构涵盖信用直发、第三方担保发行和备证发行，发行币种为人民币和美元。
数据源：DMI，截至2024年5月31日
2.2.
中资境外债二级市场
本周美债收益率大幅上行，周三440亿七年期美债标售疲软导致美债遭遇抛售。本周，2年期美债收益率上行12.16pbs，报4.946%；5年期美债收益率上行8.27pbs，报4.528%；10年期美债收益率上行4.52pbs，报4.465%。2-10年国债利差走陡至-48.11bps。
高收益方面，地产债走势分化，万科和万达曲线走势稳固，+0.25-0.5pt，瑞安曲线在传闻与投行接洽后，曲线跌6-8pts， 但随后在私银买盘推动下低位恢复2-3pts。路劲也是在离岸债务方案传闻后下跌1-2pts。工业类名字，复星曲线，宏桥和一嗨租车，双边交投活跃，复星收益率进一步收紧。投资级方面，科技板块小幅收窄，国企板块表现优异，收窄3-4bps。招银国际租赁新发在实钱买盘下收窄6-7bps。非中资美元债相对安静，普遍+-0.25pt。本周美债下行幅度较大，对收益率较紧的高收益名字形成一定的抛压，但预计下行幅度有限，实钱账户会有进一步配置需求进场。
资料来源：彭博
资料来源：彭博
3.
地产市场
3.1.
宏观
周末新盘录67宗 按周跌逾7成 日出康城PARK SEASON次轮沽28伙：
撤辣效应减退，新盘交投量下降。过去周末两日（25、26日）新盘市场录得67宗成交，较上周的244宗下跌近73%。当中日出康城PARK
SEASON周六次轮销售仅沽28伙，套现约1.6亿元。
3.2.
住宅
差估署：4月私楼租金指数报186.9点 按月升0.92%：
据差估署最新资料，2024年4月份私楼租金指数报186.9点，较3月的185.2点，按月上升约0.92%。各类户型的租金指数全线报升，当中A类单位（面积431平方呎或以下）4月报207.6点，按月升0.83%。至于B类单位（431至752平方呎）报185.3点，按月升0.98%。C类单位（753至1,076平方呎）报158.8点，按月升0.89%。大单位方面，D类单位（实用面积1,076至1,721平方呎）报150.2点，按月升1.1%。E类（1,722平方呎或以上） 单位报139.2点，按月升约1.01%。按户型划分，中小型单位（A、B、C类）租金报190.6点，按月升0.9%。；大型单位（D、E类）报146.4点，按月升1.03%。莱坊高级董事，大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，政府「高才通」计划令劳动人口及高收入人士规模回升，对住宅租务需求继续有刚性支持，预计今年租金继续上升5至8%左右，整体租金回报率提升至近3%。中小型住宅租金升幅将跑赢豪宅，未来几个月住宅租金走势保持平稳。
中原投资海外学生公寓、赚近四成 两原因拟攻港兼投资2000个床位：
该类投资学生公寓的基金过往曾于美国及英国进行投资，当中取得可观的回报。以美国德州及乔治亚州项目的学生公寓项目为例，两个项目同样于2019年买入，当时买入价分别为1,740万美元及1,290万美元，持货短短3年，于2022年以2,125万美元及1,800万美元卖出，期内升值逾22%及39%。过去数年经济市场动荡，但该类基金仍然可获利，是因为有严谨进行买卖，每当买入新物业之前都会先进行分析，要先确认该物业是否有翻新空间、地点是否邻近大学等基本因素后再落决定。有见及此，叶明慧表示，于未来两年，除了继续投资英、美两地学生公寓外，亦会于香港选址投资学生公寓，期望于未来2至3年可以投资2,000个床位。同时，她亦表示，如以英美市场20%学生公寓市场占有率计，预香港未来5年学生公寓市场可达458亿元收益。
楼市点评：
楼市撤辣后，一二手交投同步大增，新批一手物业按揭贷款额大幅增加65%至111亿元，同时，新批二手贷款金额则大增64%至153亿元。相反，新批转按贷款续跌13%至26亿元，金额连续8个月下跌，创自2009年1月以来逾15年新低。从此统计数据中可看出，香港的楼市在政策调整后出现了显著的活跃迹象，尤其是一二手市场的交易量和贷款金额都有大幅增长。此表明购房者对市场信心有所恢复，买家对未来房价的预期较为乐观。由于购房政策放宽，一手和二手市场的同步增长反映出不同类型的买家在积极入市。然而，银行上调新造按息及削减回赠的措施对转按交易带来了显著的抑制作用，转按交易的持续下降提醒购房者应关注银行政策变化。因此，购房者在做决策时需要充分考虑以上因素，以便做出更为明智的购房选择。监管机构也需要密切关注市场动态，适时调整政策，确保市场的健康稳定发展。
3.3.
写字楼及工商铺
亚太资本趋势报告称香港零售地产市场回暖 首季录多宗商场成交
：MSCI旗下MSCI Real Assets最新发布的《亚太资本趋势报告》显示，受高息环境以及公寓、写字楼和长者住房交投萎缩影响，2024年第一季度商业地产成交额收缩。尽管第一季度的交投活动延续了去年的放缓趋势，但亚太区数据中心资产的交投开局良好，这受惠于市场对有助推动数字经济的资产需求迅速增长。MSCI亚洲地产研究主管赵捷明表示：「在日本市场持续录得亮眼表现的同时，亚太区交投活动及回报的韧性表现也扩展至其他市场。不少主要市场的交投量靠稳，多类地产在2023年的高息环境下仍然录得正回报。2024年至今的初步迹象显示，投资者将继续专注于数据中心和新兴住房地产等增长领域。」
龙丰药妆传进驻星光行巨铺 月租70万 某名表品牌为上手租客：
核心区铺位尖沙咀广东道星光行新近录一宗租赁成交，星光行一个近5,000平方呎复式巨铺，交吉逾两年，最新获药妆店以月租70万元进驻铺位，呎租140元，料为今年最大宗药妆店承租个案。上述租赁成交为广东道星光行地下01B号铺、9B号铺及1楼101B号铺，地下面积约2,047平方呎，1楼共2,940平方呎，合共面积约4,987平方呎，属尖沙咀核心地段巨铺。市场消息指，新租客为药妆店，其中以龙丰药妆进驻呼声最高，同时料为今年以来最大宗药妆店承租个案。
铺市点评：
莱坊发布的最新4月《香港每月物业市场报告》指出港岛区甲级写字楼平均租金回落至每平方呎64.2元，按年下跌5.2%，九龙区甲级写字平均月租按月下跌1.7%至每平方呎22.8元，连续第三个月下跌。相反，零售物业租赁交易数据显示主要零售街铺的零售租赁交易有增加。此报告表明香港的商业地产市场正面临着多重挑战，首先是港岛区和九龙区的甲级写字楼租赁市场均出现了不同程度的下滑，特别是港岛区的中环地区，租金跌幅显著。与疫情前经济环境相比之下，由于目前经济环境较差，使得企业对商厦租赁需求有所减少。尽管零售租赁交易有所增加，但租金仍面临着下行压力。目前经济前景不明朗亦可能导致商家暂搁扩展计划，直接影响商厦市场交投。总体来看，香港的商业地产市场正处于调整期，企业和投资者需更加谨慎观察当前市场环境，避免出现决策错误。为了提升市场活力，政府可能需要推出相关政策支持和实施刺激经济措施，以吸引新的商厦租赁需求和投资。
4.
天风证券研究所重要观点
4.1.
宏观策略
宏观：
从去年中央经济工作会议提到的央地财税改革，到今年2月19日深改委会议提到的土地要素市场化改革，再到这次的企业和专家座谈会，均为7月即将召开的三中全会铺垫了明确的深化改革信号。
方向上，我们认为可能既涉及到央企电力改革，也会包括与创新投资领域相关的问题
，比如如何培育“耐心资本”。另外，用科技改造提高传统产业、优化外资营商环境、推动城乡融合发展、增强人民群众改革获得感等或也是后续政策发力的重点。
策略:
继续看好“耐心资产”等高股息方向，6月新质生产力或有表现机会。1）
看好后续高股息风格继续演绎，红利板块内部新一轮扩散，大盘或优于小盘
。2）从日历效应看，5-6月成长、小盘略占优，新质生产力方向或有表现机会。
