关于房价的几个未解之谜

可能很多朋友还不知道，我们的公众号新增了一个固定的「查房价」小功能。

在公众号对话框回复以下「城市名」就能收到。

注意：仅限表格中的城市，其他城市没有

这个数据会以月为单位，每月更新一次，目前6月份的已经更新。

整理数据的过程中，我越来越觉得： 城市就是一家公司，而房子就是城市的股票。

一座城市的「股票」值不值得买，我们首先要看它背后公司的基本面，营收如何？增速如何？

自然是要关注城市GDP数据。

如下图，我整理了几个重要城市过去十几年的GDP，被两个城市吸引了注意：

重点看最后两行「复合年化增速」

数据来源：通联数据、国家统计局

复合增速算法：POWER函数

首先是贵阳，一个不太热门的城市。GDP基数不大，在城市战争的后半程猛然发力，速度惊人；过去十年的复合增速为16%；

另一个是我的家乡沈阳，过去十年的复合增速为4%，不知道该说啥。

房产作为股票，第二个值得关注的数据是它的内在价值，可以用「现金流折现法」来算。

只要是资产，就会产生现金流。而资产的商业价值，就是它未来所产生的现金流总和。

房子作为资产，它所产生的现金流是房租。我们的查房价功能，就包含「30年房租总和」这个数据。

如下图的红色折线：

供给 =真实成交价

价值 =30年房租的价值

上图可以推导出几个结论：

1 房产作为城市的股票，其内在价值体现在房租上。

那整体房租水平由什么决定呢？答案是和「城市人均工资」挂钩。

那人均工资又和什么挂钩呢？又回到了城市GDP上。

所以整体逻辑是：

城市GDP增速-城市人均工资增速-房产租金增速

2 既然房产价值和租金回报挂钩，那怎么解释上图中红线和黄线之间的差距？

怎么解释过去北京房价的增速远远大于北京GDP的增速？

很好解释：因为估值， 人们愿意给优秀城市更高的估值 —这也是我把房子比做城市股票的原因。

就好像一家公司在10年中利润增涨了10倍，但股价却涨了20倍一样。

3 真的，从这个角度切入，很多房产领域难以回答的问题都迎刃而解。

比如北京人均GDP是128927元/人，重庆63689元/人，1倍的差距；

而北京房产均价64773元/平米，重庆12447元/平米，4倍的差距；

要不是重庆去年涨得猛，这个差距更悬殊。

而且我可以明确地说，重庆小区的整体素质普遍要比北京好很多。

不管从那个角度看，北京都不该这么贵，重庆都不该这么便宜。

看空房地产的人肯定会说：北京的房子绝对有泡沫！迟早要腰斩的！

事实却是：过去这些年，每一个北漂和土著的真实想法都是要买房，要上车！

而重庆呢？重庆人的真实想法是，我们这万年不涨，买房着什么急？

这才是真实情况，即使没有限购，北京房产的流动性也要远远好于重庆。