关于买房这件事,大部分人都是新手,而在选好了房子,去银行贷款的时候,很多人也都是一脸懵的,在销售人员的一通说辞下,迷茫中就签了合同。
房贷应该怎么还的问题,一直以来都是楼市中广受争议的焦点。人们常常畏惧房贷背后的高额利息,只相信自己的数字计算能力,同时在有限的认知中坚持结果为最正确的判断。这样就导致很多时候,买房准备办理房贷,面对高额的还贷总额,时常陷入了深深的恐惧。
比如前不久就有网友留言,贷款100万30年居然要还206万,这也太可怕了。其实,这位网友陷入了一些观念上的误区。
针对这个误区,情报君将为大家深入浅出,解析房贷背后的真相。
我们都知道,房贷都是从银行而来。但是银行又是从哪里来的钱呢?
说直白一点,银行的钱是很多家庭存进去的,而一些人总会想尽各种办法把银行的钱贷出来。这些人拿到了大量银行资金,买下了优质资产,比如房地产。
数年之后,由于资本的推动,房价涨了几倍,而银行的利息却几乎不变。这就造成了那些敢于负债的人成为了赢家。
到底是什么原因造成这样的局面?其实说透了,敢于贷款的人,看到的都是贷款的时间,而不敢贷款的人,看到的都是还贷的总额。
房贷的本质
房贷是负债,但同时也是一种资产杠杆。
这些年,凡是主动用贷款买房,喜欢撬杠杆的玩家,都在楼市赚了钱,反而那些老老实实不愿意欠债的人,财富被偷偷夺了去。
举个例子,2010年王某用100万全款,在某城市买了一套房,但隔壁赵四选择用贷款,30%首付,100万买了3套房,10年以后,两人之间的财富拉开了好几倍。
当然因为限购,这个真实的例子不能再重演。但里面有几个道理是延续的:
尺度与时间。
尺度就是房贷利率的数值。
做生意的人肯定明白,在信贷市场上,房贷利率一直都是比较低的一种。尤其公积金,3.25%的利率简直就是银行给你送钱。
所以在某种意义上讲,房贷是负债,是杠杆,同时也是政府给出的政策福利,当你明白了这句话,你就不是小白选手了。
时间是什么意思呢?通胀。
为了更好地发展经济,我们会一直保持微通胀水平。这两年,因为疫情影响,央行放水有些多,通胀幅度大增。
大家去菜市场看看超市的粮米油盐酱醋茶的价格涨幅就清楚了。
通胀,钱就会变得不值钱,同样对于负债,也是缩水的。这意味着,你从银行借钱100万,时间越长,通胀对债务的吞噬越厉害,你还的钱越来越少。
还是隔壁赵四,一套房首付30万,商贷70万,分30年还清,用等额本息来算,一个月还款额是3715元。
3715元,在2010年绝对是一笔巨资,但是放在2020年呢?
也就是一瓶多茅台的价格。
当然这一切建立在你的财富随通胀递增的基础上,如果10年前你月收入是1万元,10年后还是1万元,经济再怎么通胀,跟你都没关系。
当大家明白了房贷利率以及杠杆的本质,我们再去做选择就比较容易了。
关于还款
等额本金还是等额本息?
等额本息:本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
等额本金:本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减。
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多,然后逐月减少,越还越少。
举个例子:
申请了一笔100万的贷款,按商贷4.9%的基准利率,暂且不考虑利率上浮。
30年等额本息:还款总额191.06万、利息91.06万、月供5307.27元;
30年等额本金:还款总额173.7万、利息73.7万、月供6861.1元(每月递减11.34元,最后一期还2789.11元)。
数据上看,等额本息比等额本金多了17.36万利息,但我还是建议你用等额本息,为什么?
两个理由:
一、还款压力更小。
一般人购房,付完首付,口袋只剩零碎,再加装修款,或者买辆车,资金压力会很大。