在股市和楼市里都有这样一句谚语：
会买的是徒弟，会卖的是师傅，会空仓的才是祖师爷。
过去，我们之所以一直在说如何买房，是因为在楼市整体上涨的大潮里，选一个差不多的城市，闭着眼睛买都能赚到。
但现在不行了，广州“租售同权”的横空出世，成都定义的人才“能够以5年前的价格买自己住的人才房”，北京“共有产权房”惊爆眼球，上海“租赁用地”楼面价只有过去的10分之一，等等这些消息如井喷一样的出现，都在传递着一种信号，楼市的秋天已经到了，冬天也并不遥远。
这个时候，相比于买房，我们必须得提前布局，开始了解如何卖房。
哪些房能卖，哪些不能卖，哪些必须卖，这其中都隐藏着陷阱和机会。
就像之前常说的，对于楼市，我们不需要准确的知道房价什么时候会涨会跌，甚至不需要跑赢大盘和趋势，我们只需要比别人快一步就好。
只要不是最后一棒，就规避了最大的风险。
今天，就让我们跨出超前的第一步：
一套房子，买入3年最好就卖出，5年是持有的极限。
（卖房涉及的内容并不比买房少，今天先展开一小部分进行深入探讨）
在开展话题之前，请先思考一个问题。
如果让你重回2006年，给你100万去买房，并告诉你未来房价平均每5年翻一倍。
在只有一张房票的前提下，你要多久才能成为净资产千万的富翁？
（没有任何其它收入，同时房租和月供忽略不计）
对于全款派来说，要17年。
对于贷款派来说，要10年-12年。
对于房投老炮来说，6-8年就足够了。
本文就通过数据，告诉你如何做到7年资产翻10倍。
2017年如果你有100万，2024年你也有坐拥1000万净资产的机会。
楼市有规律，3年一周期，5年一翻倍
不做那么精细的计算，我们看看房价大致的规律。
2001年，深圳均价5.5千
2006年，深圳均价1万
2011年，深圳均价2万
2016年，深圳均价4.7万
2001年，南京均价2.5千
2006年，南京均价4千
2011年，南京均价1万
2016年，南京均价2.4万
5年翻一倍，符合绝大多数城市的真实情况。
（下图数据只统计到了2016年4月，仅作为参考）
这个图上16年的房价数据只统计到了4月，所以很多二线城市那时的房价看起来很低。
实际大家想一想16年12月的房价，再对比以下11年的情况，就会发现翻倍依然符合大多数城市的真实行情。
同样，在图中也能看出来3年一个楼市周期的趋势，周期论在过去的文章中说过很多次，在此就不过多赘述。
5年翻一倍（平均每年20%）是本文探讨的小前提，未来到底会怎样谁都不好说，设置一个符合历史规律的前提，有助于学习方法，至于以后房价究竟能涨到多高，我们留着以后在说~
100万变1000万所需时间：
17年，11年，9年，6年半
梦回2006，如果让我们拿着100万重新开始，如何才能收益最大化？多久才能破1000万？
选对城市，闭着眼买房，最慢要用17年。
极限操作，不断加仓，最快只需6年半。
我们通过图表来看个究竟。（假设每年增值20%）
全款买房：17年
对于全款流来说，这辈子都不能欠银行1分钱，所以净资产破1000万，2006年买入，要等到2023年。
2006年100万的房子，2016年涨到400-500万，2023年涨过1000万，再正常不过。
可是这个时间太久了，我们等不及怎么办？
很简单，用杠杆，用贷款，压缩时间。
普通人贷款买房：11年
根据当下信贷情况，全部按照40%首付来计算，更贴近实际
普通人贷款买房，中途是很少卖房的，这就错失了非常大的机遇。
一是没有满仓的意识，二是不太喜欢一直承受满额贷款的压力。
2006年本金100万，首付40%，贷款60%，可以买一个250万的房子。
新的5年，参照物由250万变成了500万。
2006年深圳一套250万的房子，2017年涨到1200万+还是非常轻松的，刨去原有的贷款，净资产1000万+一点问题都没有。
但是，这依然不够快，11年太久，购房者只争朝夕。
未来楼市再也没有那么多时间来让房价上涨，我们需要更快的速度。
这个时候怎么办？
老手选择每5年卖一次房，加一次仓。
老手贷款买房：9年
卖房，卖房钱当本金，再贷更多的钱买房，我们叫做加仓。
既然房价平均每5年翻一番，那么老手就会不断的加仓，将过去的盈利，以本金的形式重新投入进来。
5年加一次仓，安全又可靠。
2006年250万的房子，2011年涨到500万，还掉贷款350万到手，重新做为首付投入楼市。
350万做为40%的首付本金，可以买到875万的房子。
2011年875万的房子，2015年涨到1500万是非常合理的，减去贷款525万，净资产达到1000万，用时9年。
这个时候，如果还不满足，想寻求最最最快的增值速度，该如何操作？
极限买卖，2-3年加仓一次，紧跟楼市小周期，低点买入高点抛出。
房投老炮：极限理论值6.5年
正常情况下，建议3年为一个周期进行操作，一是小周期内买卖安全性非常高，二是满二唯一可以省很多税，变相提升房产价值。
考虑到税费影响，3年期买卖比较容易操作。
当然，这里讨论极限值，按照2年来计算。
2006年买入，2008年卖出，再加仓买入。
2010年卖出，加仓买入，2012年卖出，加仓买入。
2006年开始，用100万本金，最快在2013年就可以完成净资产1200万的极限增长，用时7年。
也就是说，在理论上来讲，你17年有100万本金的话，合理操作，2024年你就可以坐拥1000万净资产。
之所以能实现倍增，90%的功劳，都要归功于一个东西，那就是贷款。
始终保持一个较高的杠杆率
才是跑赢大多数人的关键
贷款的魔力，也就是杠杆的魔力。
极限获取1000万的原理，就在于始终保持一个非常高的杠杆水平。
全款流购房者，杠杆率是0。
只贷款一次的人，初期杠杆率高，房价增值快。后期杠杆率低，增速逐渐变慢。
就像开车踩油门一样，只踩一脚油门，之后就不管了。
2006年，房价每涨100万，60万是杠杆来的，40万是本金来的。
2017年，房价每涨100万，13万是杠杆来的，87万是本金来的。
速度自然就降下来了。
每5年卖一次房，加仓一次的人，相当于每5年重新提高一次杠杆率。
这种就属于是看汽车快跑不动了，再猛踩一下油门，隔一段距离再踩一下油门。
至于极限的情况，就属于是一直踩油门了。
始终将杠杆维持在50%以上的均值，始终有一半的收益都是借别人的钱获得的，整体收益率自然成倍提升。
当然，有利也有弊，这种玩法的弊端就在于，本身收入不足的人，还款特别紧张，流水不足的人，贷款也相当不容易。
不过这些问题都是可以解决的，并且现在也已经有了一套成熟的体系，不然通过买房改变人生岂不成了一句空话。
这也是我们未来会继续讨论的问题，如何养流水，如何巧用信用卡，这些都是解决贷款难点问题的关键。
最后，千言万语汇成一句话：
这个周期即将结束，如果未来还有新一轮周期，请一定不要忘了卖掉全款的老房子，用贷款去买新房子。
低点买入高点卖出，加上银行允许的合理杠杆，才是最佳的房产增值配置包。
PS：大大的永久小蜜圈终于复活啦，关于信用卡流水养护的详细资料这两天会先行在圈子内发布，收集一些建议，再写成文章内容推送出来。
· End ·
欢迎加入张大大&楼市时评的永久小蜜圈，目前已有500+小伙伴在等你
如果你现在对于是否出手仍有疑问，可以在后台或留言区回复我以下信息：
1.目标城市 2.目前房屋拥有状况 3.家庭人员结构 4.购房目的 5.资金预算情况 6.所需购房类型 7.学区地铁房诉求 8.其它主要需求 9.想获得哪方面的建议
我会根据你的情况给你一个相对靠谱的建议。当然，时间精力有限也许回答不完，不过这件事情我会坚持做下去，所以不用太着急。
买房的决策需要智慧与勇气的并存
希望在买房路上的你，能越来越坚强
