【平安固收】公募REITs二季报：收入边际改善，但完成度达标率仅1/3

24Q2各REITs整体业绩一般。亮点是收入未继续下探， 全市场REITs收入同比上涨2.39%、环比上涨1.90%。但各板块分化较大，产权类中，仅产业园收入环比增加；经营权中，仅环保板块同比上升3.11%；其余板块则以下跌为主。 业绩完成度仍未及预期。 各个板块的财务指标完成度多在85%-95%之间，全市场个券达标率约1/3，且多数板块财务指标完成度边际下行。保障房板块收入完成度最高，仓储物流板块可供分配金额完成度最高。

产业园有亮点，高速公路业绩大面积下行。 多数产业园的营业收入环比微增，板块平均涨幅为2.12%，可供分配金额完成度环比提升的个券占比达到2/3。尽管产业园“以价换量”仍存在，整体难言乐观，但相较于24Q1出租率、租金普遍下降的情形，本季出租率分化、部分租金上涨，边际上还是有所改善。高速公路则是本季业绩最弱的板块，全部个券的收入都同比下行，影响因素包括假期延长、强降雨、周边路网变动。此外，保障房、消费、环保板块经营较为平稳；仓储物流板块可供分配金额完成度高，但贸易竞争拖累欧美方向贸易需求、大租户集中退租降租的风险仍需观察。

REITs二级市场情绪较佳，季报后产权类表现好于经营权类。 二季报业绩公布之后至8月2日，中证REITs（全收益）上涨1.07%。其中，产权类上涨2.16%，经营权类下跌0.08%。市场预期与实际业绩的落差在价格上有所反映。前期情绪较为悲观、但业绩边际改善的产业园上涨3.13%，为涨幅最高的板块；能源板块因前期热度高，但业绩表现一般，且近期供给集中，业绩发布后下跌1.10%；高速公路板块虽然业绩偏弱，但此前市场已经有一定程度的定价，业绩发布后微涨0.50%。

当前REITs市场情绪稳定，关注保障房、环保板块。REITs整体处在顺风情绪中， 一方面，权益市场弱势、利率持续下行，使得作为高分红资产、且近期价格稳定的REITs性价比越发突出，当前REITs与债券、股票的利差分别在历史70%、90%分位数以上。另一方面，政策支持态度明确，市场稳步扩容，推出REITs实时指数，投资环境越来越友好。 后续需要关注的风险点， 一是基本面仍偏弱，大租户退租、降租事件仍可能发生，产业园、仓储物流仍需尤其关注这一风险；二是关注REITs发行带来的供给压力。 择券上， 一是保障房、环保板块经营业绩较为稳定，配置型资金可持续关注。二是季报发布以来产业园、仓储物流上涨，这是基于业绩对极端避险情绪的修复，有一定合理性；但从以价换量、出租率同比普遍下行、大租户退租事件等来看，未来产业园、仓储物流经营压力仍然不小。这波产业园、仓储物流的上涨行情何时止盈？我们认为可将它们与保障房的利差作为观察路标，当利差压缩较明显时可考虑止盈。历史上产业园、仓储物流现金分派率相对保障房板块的利差均值分别为320BP、42BP ，当前为349BP、135BP。

风险提示： 货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。