一边是“面包”（销售市场）滞销，一边是“面粉”（土地市场）奇货可居，这不符合经济规律的现象，真实的出现了。
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文｜《中国企业家》记者 王芳洁
房价真的跌了！
19日，国家统计局发布5月70个大中城市房价变动情况，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其余大中城市房价环比下降或涨幅回落的城市个数有所增加。其中，北京的跌幅最为显著，当月二手房价格环比下跌了0.9%。同时，当月，北京二手房签约仅约1万套，为最近27个月的最低值。
几天前的易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目课题发布会，菩悦资产创始人陈凯（原阳光城联席董事长）站在台上，展示了几张图。一张是北京的二手房成交走势图，一张是上海的住宅租金指数，当然在今年都划了阴线。另一张图是4月份的嘉兴土地拍卖，400多家地产商齐聚体育中心，比演唱会还热闹，中标者狂喜。由于当天与会者均为地产行业的高级管理层，这些图实际上大家都很熟悉，但放在一起还是产生了直观的刺激。
一边是“面包”（销售市场）滞销，一边是“面粉”（土地市场）奇货可居，这不符合经济规律的现象，真实的出现了。作为中国资格最老的房地产人之一，易居中国创始合伙人臧建军直言市场扭曲了。
臧建军看到，在行政干预下，房价在扭曲，热点城市的新房价格低于所在区域房价的20%；由于政府控制了网签，因此需求也在扭曲，目前的成交不能反映市场的真实需求；一二手房市场也在扭曲，新房买不到，二手房市场则非常萎靡；最后一个扭曲发生在土地和销售市场，虽然从业者对于销售市场有很多担心，但土地市场却异常火爆。
很多地产商都在纠结，调控会不会是阶段性的？有人说这就像猜谜语，猜中的人会发大财。如果答案是肯定的，那么按照以往规律，十八个月之后又是一波行情，现在正是买地的好时机。但从业20多年的藏建军打碎了这个幻想，他认为这次调控的背景不同以往，以前，地产是调节经济和GDP的工具，而今后，房子要回归居住属性，中国经济要走一条脱虚向实的道路。
行业的变化趋势早已十分明显，陈凯统计了房地产上市公司的数据，搞经营，行业平均ROE（净资产收益率）已经从2010年的14%下降到了2016年的8%，搞资本运作，A股地产行业估值从2001~2005年的45倍，下降到了2011~2016年的17倍。由此看来，地产公司必须理智的看待政策、市场和行业背景，然后根据自身的条件来选择不同的发展路径。
那么什么是合适的路径？保利地产副总经理余英分享了行业第五名的探索路径。
2016年年底，保利地产进行了重大调整，朱铭新因调任保利集团，去职保利地产总经理，该职位由北京保利董事长刘平接任，而原广东保利董事长余英不再管广东公司，而是兼任集团CTO（首席技术官，主管产品研发）、CMO（首席营销官，主管品牌营销）和三四线城市事业部的负责人。当时有媒体称余英即将退休，但他本人作出澄清，相反他是唯一一个身兼数职的副总。
“不过三四线城市事业部已经改名了，我去各地给当地领导递名片，大家都不高兴承认自己是三四线城市，所以回来后我们就改名为城市群事业部。”余英笑言。
作为2016年全国房地产销售第五名，保利地产对标的企业有二，一是万科，另外一个是排名一直咬的很死的中海地产，后者同样是央企。余英认为，保利与二者的差距主要在城市数量上，除广东地区保利已进入全部城市外，长三角和京津冀一带进入的城市还比较少。因此，在2016年，保利地产成立了淮海公司、渤海公司和浙南公司，就是要大幅提高上述区域的城市数量，“如果每个城市都实现了20亿销售额，那么保利的’三四五’经营目标就不难实现。”所谓“三四五”经营目标，即2017年实现3000亿销售额，明后两年向4000和5000亿迈进。
“像我们这种体量，转型是不可能的”，余英坦言，保利地产的未来主要工作还是好好卖房子。但这并不意味着企业不会发展新产业、新业态。据余英透露，保利地产已涉足航空大世界、设计院和电商港，而他本人还负责整合中国保利集团内科技、文化和房地产业务。更值得关注的是，保利地产目前正在军民融合板块重点发力，受益于保利集团的军工背景，保利地产计划在各地投建军民融合产业园区。
余英透露，2017年保利地产将实现至少30%的销售额增长，去年该公司的销售额为2101亿元。
