不同于天河东，海珠西现在是这样的选筹逻辑

果爸看房 · 公众号 · · 2024-11-11 12:00

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天河东海珠西这两个大板块一直被拉出来对比，因为在整体情况上，两个区域是比较接近的：都有很多热门小版块，相对珠城琶洲距离也比较接近，还有比较多的供应可供选择。

但差不多从去年开始，格局出现了一些改变。

之前我在天河东好还是海珠西好？这篇文章中分享过， 海珠西拥有的是现在和确定性 ，更适合对地铁、商业、学校要求比较高的刚需和刚改买家。在天河东选筹则要对抗板块的缺陷，要接受在房子之外的不完美，以时间换空间。

具体该如何理解呢？

先看下海珠西的地铁交汇图，虚线是即将开通的11号线和10号线。

看的出来，整个海珠西的地铁覆盖率很高，密度很高，既有现有的2号线，8号线，广佛线，还将开通的是11号线环线，以及链接东山口、体育西的10号线。

现在和未来的地铁交汇站则多达7个，除了沙园，燕岗，江泰路，昌岗，石溪，东晓南之外，还有个南洲站。

不夸张的说，等这一轮地铁完全开工，也就是26年之后，大部分小区基本上都会在1公里附近找到地铁站，没什么死角。

这也关系着我们当下选筹的思路，一定要买很近地铁的盘 ，不管你要买二手还是一手，除了那些改善的江景盘，地铁就是硬道理。

再看看楼盘。

从总价段来说，目前海珠西还是只适合大概1000万以内的改善，超过1000万原则上我建议换个板块，比如大境，天瑞，和樾府甚至珑璟台，四季和颂。

二手的头部，当下是以锦榕湾的四房为上限，接下来还有观澜府的140平望江四房，虽然现在业主挂的贵，但超过1000万也很难成交。

前者是过去3-5年海珠西置换的重点之一，学位、地铁、商业、品质、园林、物业几乎都挑不出太多缺点，小区本身也具备足够的流量，不缺流通性。后者未来会受到一些年轻人的青睐，或者对江景有执念的买家。

至于800万，600万甚至400万的总价，选筹大概率也避不开光大，只不过从五期变成了六期，四期，三期，一二期这样子。

总价越低，对手也就越多，海珠西旧了还有隔壁荔湾一堆楼龄5-8年以内的次新。

不过次新盘主要集中在广纸一带，比如金融街融御，观澜府，星汇海珠湾，绿地越秀海玥，海珠小雅，过两年还是有观云府，观皓府，江泰里正式进入二手交易市场（以满二为准）。

这些盘的优缺点相对比较类似，也是海珠西近几年新盘的老问题—— 普遍是高低密、超高层、小花园的社区 ，再想复制保利花园，光大甚至翠城那种大花园社区，就不太可能了。

所以这也是当下海珠西的痛点，同质化产品很多，不管是户型还是设计都是偏刚需的，花园小、楼间距密，房子多，不够改善。

从这些共同点，我们也能推出一手选筹的逻辑：

要么追求确定性，买性价比次新二手、买准现房，没有不好的房子，只有价格不到位的房子；要么追求配套的齐全，享受更好的配套，贵一点也行，但是也不要对房子本身的品质要求太高，因为你确实没得选。

买家也不得不做出取舍，是追求楼龄的新？还是追求花园大，追求低密？

目前海珠西新盘的格局，也比较清晰明了。

改善看看江湾和樾，不过货量不多，门槛比较高。

刚需刚改还是优先考虑燕语堂悦，至少在售的新盘甚至附近楼龄很新的次新盘，它的配套是很能打的，缺点更多的出现在房子本身上，比如超高层，比如花园小，但是配建名校+双地铁+商业+户型好这些优点，是绝大部分对手很难具备的。

其次就是江泰里这种现房了，特别是10月份，因为折扣+快交房这样的优点，也吸引了许多刚需买家上车。

以后会比燕语堂悦便宜，但是没关系，现在买回来也不贵，一切都已经标注好了。

至于一直没开盘的中建天钰，越秀新项目，中交三滘立交地块，本质上没有太大区别，都是没有学校，密度相对较高的小花园项目，不过中建相对好点，不是超高层。

既然他们的户型价格都没出来，就先不发散太多，等明年一切明确了再分析吧。有燕语堂悦挡在前面，他们也不好卖，便宜了亏钱，贵了卖不出，拖一拖可能更好。

到这里我想大家也看明白了，当下海珠西的选筹逻辑：

从各种配套来看，相对比较成熟，地铁商业学校，该给的都给了，住起来也会比较方便，教育也不是大问题，但是不要对房子有太多要求，次新二手、现房、期房，超高层是标配。

反正刚需也要不了那么多，有了学校、地铁一切都过得去。 既然房子本身找不到稀缺性，就追求配套的稀缺性。

我也是我认为，海珠西比较适合刚需刚改买家的原因——未来不确定性太多了，我们也想不到10年后会变成什么样，等不到5年8年后地铁再开通，先享受当下的成熟，先让这套房子满足最紧迫的居住上学通勤需求就好了。

行，宏观的思考就到这里，如果对于选筹、置换还有什么疑问，欢迎来约个深度咨询，我们团队会给你更专业、更深度的分析，更细致周到的落地服务。

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