按揭贷款未办理成功的法律责任认定

诉讼攻略 · 公众号 · · 2024-09-09 09:35

正文

来源：重庆市第一中级人民法院

商品房买卖合同是购房者在购买商品房过程中与房屋开发商达成的明确相互权利义务的协议，是保障自身权益的重要凭据。近年来，商品房买卖合同纠纷数量持续攀升，纠纷类型也愈加多样化。2020年至今，重庆市第一中级人民法院辖区两级法院共受理商品房预（销）售合同纠纷17366件，审结16382件，其中，市一中法院受理2431件，审结2388件。经统计分析，此类纠纷中，房屋开发商利用自身优势地位，在商品房买卖合同及补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的“霸王条款”，企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜，严重侵害购房者的合法权益。为引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解法律规定，明确行为准则，市一中法院联合辖区两级法院，针对近三年多来“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例，旨在通过以案释法的方式，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，依法保护购房者合法权益，有序推进房地产市场健康发展。

重庆市第一中级人民法院

涉“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷案件

典型案例

案例四

某公司与张某某商品房预售合同纠纷案

——按揭贷款未办理成功的法律责任认定

案情简介

2017年12月16日，某公司与张某某签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定张某某在某公司处购买商品房一套，成交价802068元，付款方式为2017年5月31日付首付款402068元，余款400000元办理银行按揭等。合同还约定因不可归责于双方的事由导致张某某未能获得银行贷款，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商。补充协议约定只要出卖人未在合同签订之日起90日内收到贷款款项，均视为买受人逾期付款，均不免除买受人继续支付购房款的义务。后张某某未能办理按揭贷款，逾期超过90日，经某公司多次催收，张某某仍未支付剩余房款。故某公司起诉至重庆市潼南区人民法院，请求张某某向其支付购房款400000元及逾期违约金。

法院裁判

市一中法院二审认为，合同约定若张某某未能获得贷款不可归责于双方时，双方可以另行协商或者解除合同，该条约定的原因与责任对应，兼顾双方利益，符合公平原则。补充协议却对合同相应内容进行了实质性变更，且该变更内容不合理地免除或减轻了公司责任，加重了张某某责任，限制张某某合同解除权等主要权利，张某某主张该格式条款无效，符合法律规定，遂判决撤销一审判决，驳回某公司的诉讼请求。

法官释法

格式条款系针对不特定多数的社会公众，在建立合同关系之前已经存在，无需经双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。双方签订的合同补充协议是开发商提供的格式合同，这类格式合同若存在不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，相应条款应属无效。购房者能否顺利按揭贷款有不确定性，其中包括购房者自身原因、开发商原因、不可抗力或者其他不可归责双方的原因等，若要购房者为未能成功办理贷款的全部风险“买单”明显有失公允。

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往期回顾

1. 关于商品房按揭贷款合同纠纷的裁判规则

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