京房会唯一公众号
已为超过11000个家庭提供购房投资建议
北京极少能从宏观市场切入微观市场
每一个交易环节的实战家
累计实地勘查社区超10000个
1500余次买卖经验
帮助在帝都打拼的人买一套优质好房
搭上这座城市经济增长的红利
得到确定的回报
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
加入京房会知识星球可进行提问,有问必答
购房全程指导/一对一咨询
Q:提问:您好，目前在房山长阳有一套110平左右的三居室。孩子29年上学。本人在上地工作，配偶自由职业。现有现金300左右，想购置一套房子给孩子上学用，离工作地点不太远，还有升值空间。目前考虑西城和海淀的房子。之前看过永丰中海富华里的房子，离工作地点近了，但是又有些偏远，不太确定未来升值空间大不大，想问问您的建议以我们目前的情况买什么位置和小区的房子比较好？谢谢 A:回答:您好，首先目前的市场不建议冒进去打新，投资第一看的是价值，第二看的是价格，有价值价格低才能快速迎合市场，价值弱加上价格高兑现周期会拉长，永丰目前还属于概念性的区域，从价格属性及区域属性买永丰至少至少要具备10年以上的周期，反之在成熟的板块淘二笋会更稳健，市场情绪越单边化，越容易出现低价好货，这个时候反而是进货的好时机。其次依照您描述的预算买海淀会比西城的综合资源更高，房地产由地段、楼盘、户型三项资源组成，占有的越多价值越大，靠近您工作的位置，上林溪、领袖新硅谷、莱圳家园都是综合资源不错的产品线，如果是西城的话可能只能占到地段资源的优势，楼盘资源户型资源都要降级，这种项目只能靠时间爬坡，效率会低一些，关于整个置换的策略以及选筹的方向建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！Q:提问:您好！融泽嘉园的房子，现在跌到位了吗？还是依然会有下降空间？还可能降多少（百分比)呢？附近上班，准备在这个小区购自住房，拿不准入手的时机，想听听您的意见，谢谢！ A:回答:您好，第一：经济学只可用作定性的预测，而不能用作定量的预测，定性预测是对趋势，方向的判断，而不是精确到一定数值，定量预测是通过数据分析后得出的具体数字，但凡有人说什么时候一定会涨涨多少，什么时候一定会跌跌多少，都是忽悠。第二：关于入手时机建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，房价下跌是因为投资者对市场的预期过低，房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨，投资者会考虑将来的亏赚问题，这是关乎自身利益的，无论投住没有任何人希望资产缩水，预期会随着市场不断变化，严调的时候看空的声音大于看多，随着政策的风向变化，也会由看空逐渐变为看多，
微观市场你要看目标盘的成交量，也就是政策面对于成交量的影响， 没有成交量价格自然支撑不住，预期会改变成交量的走势，成交量会影响到成交价，所以你询问融泽嘉园是否跌到底，何时出手比较合适，我只能这么回答你，通过03#文章中的方法论基本上可以判断出一个大概的一个窗口期，祝顺利！Q:提问:房总好，仔细学习了精华里面的文章了，对房地产市场整体认知感觉提升了一大截，非常信服您的知识和认知，如果十年前有这些认知就大不一样了，现在亡羊补牢吧。我们目前正在换房，具体还盼您指点一下， 夫妻京户2娃6岁和1岁，目前在台湖东望，4年后房子才能卖，贷款90万。刚把朝阳房子卖掉350万。一个在亦庄上班，一个在家带娃。仅基于眼前的现金和收入，也就500左右预算，4年后如果把东望卖掉，800万左右应该可以，因为您提到过一套优质房增值效率高于两套，所以也考虑这个方案。考虑到职住上学综合，首选亦庄，考虑过璀璨时代，不过看您对这个区域不太看好，然后精华文章里几乎没提到嘉会湖这个区域，所以对这个区域还有疑问，感觉这片可以承接望京，国贸，亦庄的外溢，应该还可以啊，再加上信创园，也算是个小产业区了。当然产业比不了河西，河西800左右也就海梓府了。金域东郡的话，如果二手房价再降降，或许不用卖房也能够得着，这就面临2套涨价效率不如一套的问题。润府开盘交了10%订金订了个99平3居，没凑够133的（随时可退，先把开盘优惠占上了，不过未来如果转换133，可能开盘优惠就享受不到了）。所以目前疑惑的是 1，出手的时机，因为这个跟房价走势有关。如果下半年甚至明年房价继续走低，或许金茂悦，招商玺也能考虑，看您对金茂府评价最高，看了一些户型，感觉户型设计好像过时了？客厅面宽没有到4米的，现在120以上普遍4.5米起步，这个体验差距还是挺明显的。不知道这个算不算微观方面的问题？2，嘉会湖片区，现在叫台湖4，未来的价值，希望听听您的分析？3，润府，现在叫台湖1，感觉同样可以作为望京，国贸，亦庄的外溢。它是开发区学籍，这个是亮点，海西以下，感觉最有价值学籍就是开发区了，也想听听您对这个盘价值的分析？可能目前思路还不够完全清晰，先这么初次问一下，希望您帮助捋一捋，非常感谢 A:回答：您好，外溢板块的价值第一是看距离，第二是看核心区的楼盘结构，第三是看核心区的价格结构，只有这三个基本条件全部满足，外溢板块才会随着时间的推移得到增值，台湖虽然在距离上有一定的优势，但亦庄到目前为止并没有完全饱满，本地区域以及临近的区域都有很多留白，新盘及土地供应也一直没有停过，旧宫、赢海这些都是将来外溢板块的竞品，其次核心区路东和河西区在过去虽然经历了多轮涨幅，但今天的价格并没有处于高位，路东区的金地格林差不多外6万左右，上海沙龙在5万5左右，河西区两个中高端改善盘是在7万，稍微好一点的金茂悦在7万出头，北边的中海墅6万上下基本就可以成交，这都是顶端产品的价格， 中低端的刚需品基本在5万以下，
做为外溢板块价格越接近核心区越容易横盘，只有和核心区拉大差距才会有明显的涨幅，事实是近些年这些外溢板块都是横盘下跌的，跟自身产品的质量和区域资源无关，是价格原因导致的，核心区不大跃升外溢就很难涨。其次台湖并没有显著的优势，这个位置属于两区交界，亦庄的发展方位是东南，通州是大运河，将来台湖也就是承接亦庄的购买力，国贸及望京完全够不到， 而南海子公园周围的赢海旧宫会直接影响台湖的价格，看似没有直接关系，但都属于外溢板块，旧宫赢海的承接面比台湖更广泛，声誉资源也要优于台湖，所以台湖想要大跃升，跟本地的资源其实关系不大，主要是看亦庄两个区，旧宫赢海的价格，投这个位置只能说效率太低了，如果是800左右买亦庄最好是选择现有的成熟板块，要么就是路东要么就是河西，否则就没必要布局亦庄了，建议您参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！Q:提问:京总好！我是刚加入星球的新人，以前常拜读您的文章，深感受益良多，今因换房的事特向您请教，请京总于百忙之中不吝赐教为盼。现状：2023年11月本人将海淀区交大嘉园的一套三居室出手，获得现金1600余万，观在名下尚有2套住房，第一套位于丰台区是一套央产房，观用于自住。第二套是2022年购入的商品房，位于房山区青龙湖镇的大湖风华，现在空置待出租。问题：1、原计划是将交大嘉园的三居室出手后在海淀区换购一套板楼，鉴于目前的形势，考虑到保值增值的需求，是留着1600余万现金生息还是按原计划购进一套板楼？2、经过近一年的选房，在海淀区初步选定如下房源：A、博雅西园的三居室，优点是容积率低、绿化好、人文环境好、商业配套好，缺点是离地铁较远。B、郦城二区的三居室，优点是容积率低、绿化好、人文环境好、商业配套好、离地铁近，缺点是学区较差。C、西山公馆的三居室，优点是绿化好、人文环境好、离地铁近，缺点是商业配套较差、容积率较高。如果按原计划换购一套板楼，上述房源哪个更优？哪个更能保值增值？或者京总有更优的推荐方案，本人对海淀区有感情，如果换房的话，只想在海淀区内选择，总预算控制在1700万以内。3、如果按原计划换购一套板楼，就必须在今年11月下旬之前完成，因为这样能享受一年内换房退还个人所得税的政策，退税金额大约40万元，请问：是在今年11月下旬之前完成换房，享受40万元退税政策？还是再等等，等到房价下行后再出手？ A:回答：您好，1、如果房价继续下行，持有现金购买力会随着房价的下行幅度不断增强，市场反应是货多价低，反之房价已经触底，购买力会维持，再反之房价触底后开始反弹，购买力会随着房价的上涨而下降，在这个过程中还会伴随着稀缺房源越来越少，价格越来越贵，由货多价低转为货少价高，这几个阶段在房价下行时出手可能会进场后面临下跌，甚至跌破入手价，在触底后入手房价不能及时回弹会面临横盘，触底后反弹前是效率最高的阶段， 结合问题3，抄价格底并不容易，因为这三个不同的阶段会因市场情绪不同周期也不同，也就是说下行期、触底期、反弹期是动态的，但是抄阶段底相对比较容易，根据趋势择机进场原则上方向是不会错的，现在的利好越来越密，不达预期大策还会有，结合您描述的情况在11月份之前完成交易是很好的选择了，具体操作上的细节请参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。 2、海淀将来的发展核心是北部，南部往后也就是修修补补，而效率资源80%以上会投入到北部，也就是中关村向北一直到北清路，这边的生态资源更好，而作为居住稀缺性要高于四季青，房价的天花板以及成长效率也不同，其次北部五彩城属于一线区域，1700以内第一考虑应该是橡树湾的三居，综合性比西山公馆、博雅更优，五彩城属于整个海淀北部的核心地块，中长期的价值很好，祝顺利！
以上问答来自知识星球部分内容
重要内容只在星球发布
加入京房会知识星球可进行提问,有问必答
星球价格598元/年,每天1.6元,原价998元/年
预计下月恢复原价,限时6折优惠
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京购房安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
公众号已更改推送机制
如不想错过后期内容,阅后点赞或再看留下足迹,下次会自动推送
