【兴业地产】东百集团调研纪要0623

Q：国内物流地产现在竞争情况如何？如何看待行业前景？

A：国内物流地产供求情况是：整体仓储规模过剩，但高标仓供不应求。国内物流地产发展了10年左右，高标仓供应量在5000万方左右，扣除掉大的工业企业自用仓储，实际可流通的面积约2000-3000万方左右。高标仓规模目前每年以一千万方左右增长，根据国家规划，预计要做到2亿方规模，增长空间很大。从国外国内经验看，高标仓一定是行业趋势，因为高标仓效率的提升和成本的节约很显著。行业空间一方面来自于新增建设，另一方面来自低端仓（B仓、农民仓）的升级改造。竞争格局上，目前外资主导，普洛斯一家独大，占半壁江山，但其他竞争者也有机会，因为总蛋糕在做大。高标仓最重要的几个特点是：1）标准化；2）向一二线城市聚焦；3）B2B模式。在这几个方面做得好的企业会发展更快。

Q：公司目前物流地产项目拓展情况如何？

A：公司目前签约70万方，都还在建设期，预计2018年会有少量租金和管理费收入，2019年开始正常贡献收入和利润，到时可能会有少部分项目资本化。公司从2015年开始决定转型物流地产以来，近两年有许多项目源，未来每年还会有更多项目，但公司定位是做高标仓，所以还是会择优精选一二线城市及周边项目布局；未来形成一定规模后再考虑全国布局。在获取方式上还是会多通过收购或和政府合作，降低获地成本。另外，公司未来会增加资产包形式获取项目，规模会增长较快。

Q：公司转型物流地产的优势有哪些？

A：一是民企机制，灵活高效。公司作为民营企业，在决策机制上简单明确，项目决策速度相比外资大企业更快。二是拥有非常优秀的团队，公司物流团队几乎囊括了前安博团队的大部分高管和核心成员，安博是世界物流地产龙头，其经验和能力在国内首屈一指。三是拥有上市平台，资金充裕。公司是A股唯一一家全力以赴转型物流地产上市公司，融资渠道畅通，并且拥有较多的潜在资源方和合作方。四是大股东信心坚定。公司在2015年时曾考虑过许多转型方向，包括当时很火的手游、TMT领域等，但最终选择物流地产这一收益稳定、模式清晰、信息透明、链条较长的“苦”行业，并且大股东持续增持公司股份，可以看出领导层的长远发展信心。

Q：公司物流地产盈利模式是怎样的？

A：公司会采用国内外成熟的资本化模式，通过资本化+后期运营管理收费获得收益。由于目前物流地产租金还在快速增长，公司希望能够多持有一段时间，在运营成熟之后逐渐进行资本化，通过ABS、REITS形式退出。目前收益率（IRR）带杠杆预计能做到20%-30%，管理费为管理资产规模的1%。

Q：公司兰州和福安两个地产项目预计什么时候结算完？

A：兰州项目目前SOHO和写字楼已经交付，总体商业22万方，商铺10万方，购物中心12万方，预计出售10万方，酒店会交给政府，预计2018年交付结算完。福安东百项目总共计容面积34万方，其中住宅24万方，商业10万方，预计2018年交付结算完。

Q：公司零售百货业务后续增长如何？

A：东百东街店目前内外都在做装修，预计2017年国庆重新开业，营收会恢复。其他商业广场运营稳定。