Q:国内物流地产现在竞争情况如何?如何看待行业前景?
A:国内物流地产供求情况是:整体仓储规模过剩,但高标仓供不应求。国内物流地产发展了10年左右,高标仓供应量在5000万方左右,扣除掉大的工业企业自用仓储,实际可流通的面积约2000-3000万方左右。高标仓规模目前每年以一千万方左右增长,根据国家规划,预计要做到2亿方规模,增长空间很大。从国外国内经验看,高标仓一定是行业趋势,因为高标仓效率的提升和成本的节约很显著。行业空间一方面来自于新增建设,另一方面来自低端仓(B仓、农民仓)的升级改造。竞争格局上,目前外资主导,普洛斯一家独大,占半壁江山,但其他竞争者也有机会,因为总蛋糕在做大。高标仓最重要的几个特点是:1)标准化;2)向一二线城市聚焦;3)B2B模式。在这几个方面做得好的企业会发展更快。
Q:公司目前物流地产项目拓展情况如何?
A:公司目前签约70万方,都还在建设期,预计2018年会有少量租金和管理费收入,2019年开始正常贡献收入和利润,到时可能会有少部分项目资本化。公司从2015年开始决定转型物流地产以来,近两年有许多项目源,未来每年还会有更多项目,但公司定位是做高标仓,所以还是会择优精选一二线城市及周边项目布局;未来形成一定规模后再考虑全国布局。在获取方式上还是会多通过收购或和政府合作,降低获地成本。另外,公司未来会增加资产包形式获取项目,规模会增长较快。
Q:公司转型物流地产的优势有哪些?
A:一是民企机制,灵活高效。公司作为民营企业,在决策机制上简单明确,项目决策速度相比外资大企业更快。二是拥有非常优秀的团队,公司物流团队几乎囊括了前安博团队的大部分高管和核心成员,安博是世界物流地产龙头,其经验和能力在国内首屈一指。三是拥有上市平台,资金充裕。公司是A股唯一一家全力以赴转型物流地产上市公司,融资渠道畅通,并且拥有较多的潜在资源方和合作方。四是大股东信心坚定。公司在2015年时曾考虑过许多转型方向,包括当时很火的手游、TMT领域等,但最终选择物流地产这一收益稳定、模式清晰、信息透明、链条较长的“苦”行业,并且大股东持续增持公司股份,可以看出领导层的长远发展信心。
Q:公司物流地产盈利模式是怎样的?
A:公司会采用国内外成熟的资本化模式,通过资本化+后期运营管理收费获得收益。由于目前物流地产租金还在快速增长,公司希望能够多持有一段时间,在运营成熟之后逐渐进行资本化,通过ABS、REITS形式退出。目前收益率(IRR)带杠杆预计能做到20%-30%,管理费为管理资产规模的1%。
Q:公司兰州和福安两个地产项目预计什么时候结算完?
A:兰州项目目前SOHO和写字楼已经交付,总体商业22万方,商铺10万方,购物中心12万方,预计出售10万方,酒店会交给政府,预计2018年交付结算完。福安东百项目总共计容面积34万方,其中住宅24万方,商业10万方,预计2018年交付结算完。
Q:公司零售百货业务后续增长如何?
A:东百东街店目前内外都在做装修,预计2017年国庆重新开业,营收会恢复。其他商业广场运营稳定。