聊聊最近北京的新盘......

文/子木团队

2024已经过半，粗略估算了一下，截至目前北京新盘供应量接近40000套，同比近几年，算是一个比较夸张的数据。

供应量大意味着更加内卷的市场。卷产品、卷价格......各种神仙打架，而随着更多新盘入市，这种局面短时间内可能还将延续。

在这个时间段上车，与把握时机同样重要的是，管理好自己的买房预期，寻找适合自己的房子。

结合最近信息，我们对北京近期新盘的基本情况做了相对细致的梳理，如果你因为海量供应感到迷茫，不妨在这篇文章中找找灵感。

01丰台

截至7月30日，据不完全统计，近一月有或将有10个项目入市，其中丰台、大兴、昌平、房山各有两个新盘，顺义和朝阳各有一个。

（资料来源于互联网，具体以项目公布为准）

先来说说丰台两个新项目。

丰台大瓦窑板块近几年新房项目不少，像前段时间开盘的 中建和颂九里 ，首开均价7.2万左右。次新房 宸知筑、龙樾天元、建工熙华台 等，实际价格都在7-7.5万区间，还有华曦府现房7万左右。

西咸府 和 玺院 开盘竞争压力不小，大概率也会破发，如果破价到7.2万左右，对比周围次新房还是有一定的竞争力。

京能西咸府 ，主要竞争来自中建和颂九里。两个项目配套上差不多，主要差距，一是到地铁站大瓦窑站的距离，西咸府更近，二是地块条件，和颂九里没有西咸府方正。

打造上，西咸府的规格要比和颂九里更高一些。

不过和颂九里楼栋排布要比西咸府好，间距更大，整体采光居住体验更优，尤其是和颂九里南向有一条宽近50米的绿化带，隔绝了主路噪音。

预计西咸府实际售价，也会略高于和颂九里。

前段时间，和颂玖里破价最低达到了7万以下，对西咸府而言压力很大，据说西咸府内部已经开始考虑升级精装品质，这样做也有概率是在表明，破价不会太狠。

北京城建玺院 ，宸知筑的二期项目，位于14号线郭庄子站附近，步行到地铁距离约900米，这个距离对比大瓦窑其他更近地铁的项目比较尴尬。

一期宸知筑口碑一般，户型吃了大亏，二期玺院吸取了教训，或者是为了和自己项目区分，选择了区域里比较稀缺的大面积改善，适合想“一步到位”的改善购房者。

就是最终品质还得打个问号。

主要原因，北京城建这几年项目交付，貌似都不太顺利，包括前段时间的超级豪宅天坛府，一期二期都陷入了交付维权风波。

02大兴

大兴的两个项目，一个在西红门，一个在黄村。

西红门我们在之前文章里做过介绍，可以说是目前大兴，甚至南四环最卷的区域之一。西红门橡树湾1-3期、玖月府，以及御景新城元启，形成了5盘竞争。另外还有两个地块计划，未来可能是7盘竞争。

几个项目的定位类似，都是刚改项目，加上配套基本共享，竞争点都是很细节的东西。比如外立面，园林会所，精装细节等等。

目前打造规格上，玖月府比较突出，相比之下御景新城元启偏中庸。

御景新城元启 ，是中建壹品在区域内的第二个项目，开发商经验相对成熟，一期网签去化接近9成。

项目最大的劣势，在于位置有些尴尬。距离片区内重要配套，比如皇城根小学、北京四中等比较远，加上最近西红门东站点位置官宣，元启算是吃了大亏。

成交价格上，玖月府标准高，价格也最高在6.48万/㎡左右，橡树湾在6.2万/㎡左右，御璟星城元启据说最低干到了5.7万/㎡，在几个项目里，属于最好上车的一个。

黄村的 京玺 ，是一个比较典型的刚需项目。由中铁、首开、住总、兴创联合开发，首开操盘。

这个项目比较有争议，主要围绕是“惊”还是“喜”。

说是惊，严格意义上，项目距离地铁很远，不是地铁房。喜的是未来有个19号线观音桥站的规划，到项目600多米。

项目团组位于南五环外大兴新媒体产业基地，城市界面一般，没有西红门，黄村这些大兴代表组团的城市烟火气。片区房价也一直上不去，典型有“海珀云翡”，当年卖7万，现在6万出头砸手里。

喜的是，项目开盘价格最低4.8万，也有79平方米的小面积户型，对急于上车的人来说比较友好，还有大兴少见的南北双阳台，规划也算有可以期待之处。

当然前提是你能忍受那些“惊”。

03昌平

龙湖观萃 ，位于昌平南的生命科学园北板块。

得益于海淀北外溢，昌平南这几年很火。其中既能享受中关村产业外溢，又能吃到昌平区发展红利的区域，主要是朱辛庄以及生命科学园。

这两个板块也是能长期跑赢整个昌平南的重点板块，因此可以说，项目的板块潜力在线。

同时龙湖打造，产品本身也不会太差。

主要说说问题，虽然板块潜力不错，但是生命科学园板块处于在建期，和朱辛庄的成熟不同，城市面貌基本上是荒地。就现状而言，6.4万的价格偏高。

相比之下，位于沙河高教园板块 住总清樾府 ，在板块长线潜力上稍弱，不过板块5万左右的成交均价，上车容易。

沙河高教园目前有三个新盘打架， 清樾府 VS 嘉境里 VS 梧桐星宸 。

其中价格最低的是嘉境里，均价4.5万，当然这个价格是拿配套换的。梧桐星宸位置最好，600米内有地铁，实际成交价在5.1万左右，综合性价比高。

清樾府的价格和梧桐星宸类似，推测也在5万左右，可能略高于梧桐星宸，主要原因在于，清樾府主打“墅质洋房”，定位是进阶改善。

问题是项目素质，能不能撑起这个定位。

1.2的容积，4层低密洋房，全精装交付，打造标准上看得过去，但是地块位置和配套稍差。距离地铁站1.5km，算不上地铁房，通勤可能要依靠北六环，另外百善的学区不行，也是个大问题。

目前来看，以这个价格，可能打不过梧桐星宸。

04房山

最近一个月的房山新盘，被北京城建包圆，一个叫 颐知筑 在良乡大学城板块，一个叫 和知筑 在梅花桩板块，之间距离不远，都属于北京西五环。

不少想在房山大学城附近买房的人，都会把 国贤府，京熙润府， 与 颐知筑、和知筑 四个项目放在一起比较。

房山线附近的楼盘，因为“睡城”属性，价值逻辑其实很简单，无外乎两个：

一个是通勤，一个是价格。

目前从价格上看，京熙润府开盘定价3.6万，一些特价房能做到3.3万左右。国贤府网签均价4万，但是因为打造标准高，有溢价，加上开盘时间比较早，算是吃到了肉。

颐知筑、和知筑 指导价4.5万，但按照前辈们的路子，开盘价应该也会在3.5万左右。

从通勤上看，距离地铁站最近的是国贤府及和知筑，其次是直线800米的京熙润府，最后是颐知筑，周围没有地铁。

整体来说，性价比最高的是京熙润府，其次是和知筑。

如果和知筑的产品打造够好，也许能和国贤府掰掰手腕，而且广阳城附近片区多年未供地，大概率是能卖出溢价的，应该也在4万左右。

颐知筑就比较尴尬了，因为没有地铁，加上项目正对面还有铁路良乡站，有噪音和人流问题，想卖出溢价比较困难。未来很有可能会是良乡大学城板块，上车最容易的楼盘。