中国电建：破译产业片区开发密码，揭秘未来之城打造关键

在刚刚结束的今年全国 “两会”上，“新质生产力”和“高质量发展”成为了关键词，会议深刻阐述了发展新质生产力、推动高质量发展等重大问题，具有很强的政治性、战略性和指导性。与此同时，“民生”仍然是绕不开且热度最高的话题之一。政府工作报告中所呈现的数据都凸显了民生的重要性，各项举措旨在打造更宜居、更韧性、更智慧的城市，让人民群众在城市中享受更方便、更舒心、更美好的生活。

在这一背景下，我国城市规划和建设面临着前所未有的机遇，同时也提出了更高的要求。对于央国企而言，如何服务国家战略，抓住区域协调发展、生态文明及 "双碳"目标等重大战略机遇成为重点。

当前我国城市建设正朝着智慧化、生态化和人文化的方向不断演进，以满足城市现代化治理和可持续发展的需求。党的二十大报告提出“打造宜居、韧性、智慧城市”的目标，为中国现代化城市的发展道路揭示了清晰的蓝图，也为未来城市的美好样貌勾勒了宏伟愿景。

作为国家战略的重要一环，雄安新区引起了全球范围内的广泛关注。2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区，这是以习近平同志为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，是千年大计、国家大事。

雄安新区是探索人类发展的未来之城，为现代化城市样板提供中国方案。从谋划选址到规划建设，习近平总书记亲自决策、亲自部署、亲自推动，倾注大量心血。新区成立以来一直秉持“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的原则，致力于塑造具有全球影响力的城市典范。

2020年12月，中国电建（以下简称“电建”）成功竞得雄安新区容东片区1号地块，成为首家进入雄安新区进行片区开发的市场化央企，深度参与了雄安新区的建设。雄安·电建智汇城项目，位于容东1号地块，总用地面积907亩，其中建设用地面积680亩。项目规划总建筑面积166万㎡，包含126万㎡地上和40万㎡地下，总投资约290亿。项目共计14宗土地、30个地块、100余栋建筑，涵盖办公、商业、酒店、公寓等多业态。

面对如此巨大的体量，相当于半个北京国贸CBD的供应量，按照雄安新区规划，要求1年开工、2年建成、3年运营，相比之下，北京国贸CBD经过了长达三十年的发展，才逐渐形成了今天的繁荣景象，可见项目所面临的难度和挑战更为艰巨。

雄安作为高定位的全新城市，要求高标准、高质量建设。面对“体量大、工期紧、要求高、无住宅、多自持”的复杂情况，电建在获取地块之后，立刻以“跑步进场拼刺刀”的姿态组织操盘团队，研判应对之策。

在“2023国资国企高质量发展峰会建设论坛”上， 中国电建地产集团党委副书记、董事、总经理李端 ，详细解答了项目面临的复杂情境，并展望了未来城市发展的创新路径。

三规合一、四维解读，做好顶层设计

电建在雄安新区的片区开发中，提出了战略规划、产业规划、空间规划“三规合一”的探索模式。强调战略规划对产业规划的决定性影响，以及产业规划对空间规划的决定性影响，从而实现了系统性地思考。据李端介绍，这一理念的形成涉及四个层面的解读，包括战略文本、行政长官执政理念、资源禀赋以及国际化咨询公司系统化深度解读。

战略文本解读： 战略规划作为片区开发的起点，其文本内容将面临多重解读。不同人对战略文本的理解会因个人视角、经验背景而异。

执政理念解读： 电建在解读地方政策理念时，强调了政策精神的传承与塑造的关键性。这一过程涉及对其理念的准确理解，不同阶段的阐释差异，以及如何在项目中巧妙融入理念。这一维度的解读对于项目推进具有至关重要的指导意义。

资源禀赋解读： 对一个地区的地理禀赋有深入的理解是非常必要的，一个城市的形成是历史机缘巧合和因果因素叠加循环的结果。只有这两个因素的迭代，才能形成城市的繁荣与永恒。

此外，文化解读同样至关重要，正如中国有一句古训：“人杰地灵”。另外，对产业资源的禀赋解读也是必要的。如果一个地方历史上没有某种产业，那么想要从零开始在这个地方建立这种产业是非常困难的。因此，在进行片区开发时，我们需要深入理解和解读这些因素，以确保我们的规划和决策是基于充分地理解和考虑的。

国际化咨询公司系统化深度解读： 为实现“世界眼光、国际标准”，电建将国际化咨询公司的系统深度解读纳入项目的重要环节。整合IBM以及房地产咨询“五大行”，为不同领域提供专业服务，使电建在项目推进中具备更广阔的国际视野和标杆。

这种全面而深入的解读方式，使电建在区域开发中展示了其独特的思考和成功的经验。这也是电建能够在雄安新区的片区开发中取得成功的重要原因之一。希望这种“三规合一、四维解读”的探索模式能为其他的区域开发提供有价值的参考。

精准对标、双维定位，支撑产业长期发展

电建在项目初期就将对标先进、学习先进、复制先进、构建生态的实践融入开发过程，形成了四维对标机制：“对标4321体验舱、对标产品、对标客户、对标政府”，全面移植产业生态和产业文化。

采用“九步逻辑精准对标法”，电建打破了传统房地产项目开发逻辑，从片区、项目、产品三个产业维度，自上而下全面对标，实现了产业生态的逆向解构和系统移植。具体而言，片区对标解决了产业容量和配比问题，项目对标处理了业态组合和配比问题，产品对标专注于产品配置和配比问题。

在对标逻辑的指导下，电建遵循“三同三最”原则，精准选取对标项目。具体而言，“三同”包括：同客群类型，即相似购买力人群或相似的目标企业客群；同业态类型，涉及相类似的业态类型和档位；同地段价值，考虑资源禀赋（地理交通、交通、政策、发展潜力）。

“三最”则指的是在同档次对标项目中筛选价值最高的代表项目，选择最优的品牌开发商产品以保证项目品质，以及选择经营状况最佳、客群评价最高的项目作为代表。通过“客群类型、业态类型、地段价值、单价、开发商品牌、市场接受度”六层漏斗过滤，确保对标项目的精准选定。

在以 “九步逻辑精准对标、三同三最选取原则” 为指导的方法论下，李端表示，在物理空间对标上，电建通过从国际到国内，从北京、深圳到上海浦东的城市研究，根据发展驱动模式、空间布局特点两大维度作为对标原则，最终选取以强政策驱动、多组团布局有机融合发展的上海张江科学城作为对标案例，对其功能、业态发展特点进行深入研究后，电建明确了电建智汇城项目的定位。

该项目在雄安新区主城区建设期，定位为主城区建设者与非首都功能疏解产业的中转承载区；而在雄安新区主城区建成期，则演变为主城区产业发展支撑的服务配套区，尤其在容东片区成为城市商务商业中心。该项目是集“数字城市、智慧能源、碳中和效应”于一身的投建营一体化标杆型示范区。 点我了解，数智生态运营园区解决方案

随着片区开发项目逐渐成熟，物理空间也逐渐固化，七到八年后，主要的承载区将位于中心区。届时客户需要进行二次招商，然而物理空间难以改变，李端强调“物理空间动不了，我们就动数字空间”，鉴此，电建因此提出了“双维定位模型”，即通过调整数字空间实现灵活运作。

项目依托“数字雄安”发展规划和“智慧城市”发展方向，与IBM专家团队召开讨论会，采用稳敏双态架构。在这一架构中，敏态是指快速应对市场需求变化的前台；而稳态则是指牢固支撑企业核心业务的工业化后台。也就是说，“敏”是指在未来五年内要改变的，而“稳”则是永远存在的。通过这一智慧化设计过程，电建在废弃与永存之间找到了平衡，确保项目在不同时期都能保持稳健的发展。

根据定位对标分析，结合雄安新区发展节奏，项目的产业和承载的功能演变出不同的主导产业组合，明确了项目发展的周期曲线。容东及雄安起步区大建设时期，吸引和建设企业的投资和运营总部在此落位；随着容东建设完成并进入运营阶段，但起步区仍在建设过程中，届时将承载大量未来向起步区的企业中转落位需求，以及城市服务相关产业落位；当起步区建设完成后，部分企业将转移到起步区开始发展，本片区以成熟的城市形态，对接起步区前沿成果落地应用。

管理创新、科技引领，护航片区高质量发展

电建智汇城项目成就斐然，创下多个行业第一：是第一个市场化项目完成奠基、第一个出零平、第一个开放展示中心、第一个市场化项目开园运营、第一个销售型写字楼交付，第一个集中商业开业运营。综合性文化场馆“雄安印象”的开放更是受到央视《新闻联播》的关注报道，彰显了电建智汇城项目形象。

在整个项目推进过程中，电建采取了哪些创新管理机制保障项目成功呢？在论坛当天，我们也独家对话了电建雄安建发公司党委委员、副总经理、总法律顾问、首席合规官郑夕玉来为大家释疑。

在工程管理上， 采用电建系轻资产链长矩阵体系。 构建完整供应链、产业链环境，从而多措并举保障目标实现。聚合31家集团成员企业，组建中国电建联合舰队，对内推行“电建资源一家亲”理念，对外发挥多产业链集成优势。塑造“片区开发系统解决方案提供商＋总包商+集成商+分包商”四层级供应链价值传导生态系统。

在项目施工上， 坚持“BIM先行、样板引路、穿插施工三同步”原则。 这一方法在国际五星级酒店的建设中得以成功应用，实现了地上19层，地下2层，从基槽清底到合规开业历时仅13个月。

首先，通过建立BIM建筑信息模型，实现了项目设计和建造过程的沟通、讨论、决策均在可视化的状态下进行，提高协同效率，减少协同误差。其次，严格采用样板引路方式，根据不同阶段，分别制定施工样板，验收通过后依照样板展开施工，减少返工次数，争取一次成优。最后，采用穿插施工的方式，确保了在保证质量安全的前提下，最大限度地提高工程进度。

在人员保障上， 设立集中营地，关爱建设者，成立“农民工兄弟维权中心”。 项目设立集中营地，为项目一线团队提供办公区及生活区后勤一体化物业管理服务，设立物业服务大厅，实现工人拎包入住。此外，电建成立了“农民工兄弟维权中心”，旨在协调工人诉求，解决农民工信访问题，中心还配备了专职律师提供专业的法律咨询服务。

郑夕玉强调“对于高峰期一万多人的项目，农民工兄弟维权中心，起到了非常大的作用，强调每一名工人都是公司的员工，就是我们的兄弟，兄弟的事就是自己的事，必须积极解决。”这一做法不仅在整个新区得到推广，而且成为新区法院普法的一个典型案例。

在科技创新上， 建设区块链支付系统。 根据2023年9月20日关于国务院《清理拖欠企业账款专项行动方案》发文精神的解读，以新思维、新标准、新要求进行工程团队管理。电建利用雄安新区的智慧资源，打通雄安新区各家银行支付系统，实现从建设单位到承建单位、到分包单位最后到农民工的全链条资金支付。实现了资金流向“链上”全过程透明管理，确保专款专用，保障了农民工兄弟的合法权益。