靴子终于落地，一直被调控的为什么总是深圳？

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7月31日，网传了三天的深圳房产新政正式落地。

先划新政重点：

1、 企业购买住宅叫停；

2、 商住公寓取得不动产证限售5年；

3、 个人购买住宅取得不动产证后限售3年；

4、 有房贷记录的离婚两年之内，按二套政策执行；

5、 不追溯。

靴子落地，深圳今年第三次调控政策出台。

各城市楼市新政出台不是新鲜事，然而深圳的政策出台时间却耐人寻味。

首先，7月份是国内楼市的一个拐点，不过一个月时间，一路狂奔的全国楼市突然来了个生生的急刹车。

一线持续冷冻，二三线土地流拍不断，摇号抢房盛况不再，继而变成了集体维权；各大房企不是搏命高速周转回笼资金，就是裁员、转型，甚至个别开始跑路。

一个月前还在奋不顾身抢房的吃瓜群众，纷纷开始观望，落子无悔变成了举棋不定。再没有了热的发烫的城市，全国楼市都开始迅速降温。

这种情况下，维持原状已经很好，为何要再加码调控政策？

答案在六月底政府已经告诉了你。

六月三十日，针对房地产市场乱象，七部委联合发文，要在7月初到12月底，在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

划重点，为什么北京、上海、广州、深圳这些早就凉了的城市仍在整顿之列，因为一线是龙头，必须做出表率。

同时，二线疯涨过后，部分二线的价格与一线已经接近，一线价值重新凸现，不加控制可能会再次补涨，因此，一并进入整顿行列。政府不能再给一线任何补涨的机会。

那么，出政策的为什么总是深圳？

因为北京和上海楼市是真的已经提前入冬，跌无可跌，再出政策只怕要彻底熄火。

而深圳，多军势力却极为强劲，两年多来与各项调控政策对抗，跌跌涨涨，今年已把所有失地全部收回，价格重新站到了调控前的最高点，并仍在上涨通道，空军形势极为不妙。

深圳两年多来的楼市表现，无法不受到中央的格外关照。

让我们再捋一遍近四个月来深圳出台的楼市政策。

3月28日，深圳出台三价合一政策，二手房交易中涉及的真实成交价、网签备案价、银行贷款评估价三个价格不再各自独立计算，银行以最终过户价做为贷款评估额度依据。

三价合一政策斩断了长期以来被部分购房人利用的高评高贷和逃避高额税费，被视为利空楼市的小型深水炸弹。

然而，这一政策不到两个月时间就被深圳楼市消化殆尽。

6月5日，深圳住房新政震动全国，被称为深圳二次房改。

新政主要内容为：在2018－2035年的17年间，深圳新增住宅170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比接近60%。

深圳政府用安居房和公租房来平抑房价的力度极大，大有把楼市死死摁住的决心和态势。

为什么总是深圳？同大多数阳奉阴违的二线比起来，深圳为什么总对自己开刀？

其实并不是深圳想对自己这么狠，而是深圳太耀眼，太醒目，深圳想低调，但是不能够。

做为一线城市，深圳对标的是北京和上海，而不是那些积极抢镜的强二线和弱二线。

同北上比起来，深圳房价为何跌不下去，除了自身强劲的城市竞争力，还因为深圳有天然的炒房漏洞：入户政策宽松，破限购太容易。

然而，深圳可以接受其他一切调控条件，却不能收紧落户政策。

为什么？深圳户籍人口太少，只有区区四百多万，同北上的一千多万人口比起来，软肋太明显。

深圳深知人口红利的价值，也深知人口规模、人员素质决定着一个城市的未来。因此，压力再大，入深户政策短期内也不会收紧。

但是深圳面积狭小，不可能冲击千万的人口上限，预计人口扩充到六百万左右，深圳入户政策会逐步收紧。

既然不肯放弃落户政策，深圳就必须在调控频率和调控力度上，加大加快步伐，向中央表决心，向北上看齐。

除此之外，不靠土地财政吃饭的深圳，更有底气放弃唾手可得的眼前利益，去博一个更长远可期的未来。

再看分析这次的具体调控政策，虽然内容不少，看似力度也足够，但远远称不上绝杀。

1、 限制企业购买住宅

6月份，摇号选房成为深圳热词，招商双玺项目以公司名义购房的数量占到了摇号人数的22%，手握大资金的买家通过注册多个公司来参与摇号，提高中签率。

4月10日，宝能城花园56套住宅被一公司整体打包，总价4.21亿元。

北京、广州、西安、长沙、杭州、南京都纷纷出台了禁止公司购房的政策，在这个大前提下，深圳出台这一政策已成必然。

2、商住公寓限售五年

之前一直陆续有粉丝向我咨询，因为没有房票，深圳的商住公寓能不能买，我一直持反对态度。

身处北京的我，见证了北京商住从过热、暴涨到遭遇绝杀的全过程，我相信这一现象决不会只出现在北京。

北京商住被严控后销量下跌90%，价格暴跌1/3，充分说明了这个市场充满了投机和炒作。一旦楼市过热，住宅限购传导到商住，商住的巅峰往往意味着末日的到来。

住宅限购加码后，深圳商住遭遇热捧，被大量无资质的投资客买入，到今年上半年，情况愈演愈烈。

今年2月，福田“宝树台”公寓约200套被打包整售；

3月27日，汇德大厦被打包整售，备案总价高达41亿；

4月5日，华联全景商务公寓260套总价8.1亿，被打包买走。

商住最红之日，就是调控即将来临之时。

不得不说，和北京商住绝杀令比起来，深圳还是要宽松很多。不过，五年限售，新房很可能拉长到七年，对于商住这个充满投机的市场来说，已经足够喝上一壶了，预期深圳商住下一步会有10－20个点的下跌空间。

3、个人住宅取得不动产证后限售三年。

有人认为这个政策很严厉，影响最大；在我看来，则恰恰相反。

深圳的二手房销售政策，是满两年可免交增值税。以一套评估价400万，原值200万的房产为例，不满两年比满两年需要多交二十万左右的增值税。

因此，深圳在售的二手房绝大部分拿证已满两年，不满两年的房源极少，即使有个别急卖的，价格也会比市场价低不少。所以，对卖家来说，满两年和满三年并没有质的差别，对二手房价格也不会造成太大的影响。

对于新房来说，拿到房产证再加上限售三年，很有可能拉长到五年，会有一定的影响，但也不会太大。

在全国楼市分化，调控整体加码的大形势下，大家普遍缺乏靠谱的投资渠道，长期持有一线城市房产已成共识。对房产这样的大宗商品，持有五年并不是一个很离谱的时间。

下一步，深圳住宅和商住的价格大概率会产生分化，住宅继续坚挺，商住稳步下行。

最后再说限离。

离婚两年之内申请住房贷款的，首付比例不低于70%；无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的首付不低于30%，能提供离婚前家庭仅有一套住房证明的首付比例不低于50%。

没有太多可分析的，就是进一步堵死了离婚买房的漏洞， 很好，有利于社会稳定。

深圳本次出台的调控政策，总体来说，还是在剥离房产的炒作属性。

禁止企业购房，对炒房客聚集的商住下重手，对通过离婚析产获得购房和低首付资格的投机客下重手，对刚需居多的住宅其实未出重拳。深圳政府也很清楚，住宅市场是深圳楼市的根基，不可不动，也不可大动。

深圳楼市下一步会是什么走势？

以深圳楼市调控两年半来的各项指数表现，该政策对住宅的影响，预计在两个月左右就能被市场基本消化，对以二手房为主的住宅市场影响微小，深圳住宅大概率持续坚挺。

但对剥离了部分投机属性的商住影响较大，短期内商住成交量会大幅下降，价格也会随之下行，除了少量类住宅、七十年产权的商住价格相对坚挺外，大部分纯商住的价格会有一定幅度的下跌，最终和租金保持一个相对合理的租售比。

近两年来，深圳楼市虽然一直被看好，并呈跃跃欲涨之势，然而，每到关键时刻，就会被政策及时打压。继北京楼市之后，深圳楼市也成为了政策市。

然而，每次调控的力度又都拿捏的恰到好处，既不让涨，也不让跌。维持楼市现状，对国家，对深圳市政府来说，都是最好的选择。

看到北京上海寒冷的楼市，看到深圳屡屡出台的新政，我不禁想起了陈凯歌的经典之作霸王别姬，关老爷子在狠狠惩罚了童年小豆子之后，对他说了一句话：

人呢，得自个儿成全自个儿，要想人前显贵，必定人后受罪。

深圳，顶着一线大咖的虚名，正在艰难地自己成全自己。

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