来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
香港楼市又一次上头条了，这次是因为德意志银行的唱空。
就在香港一个车位创下66万美元的“天价”、楼价近20年来首次连续15周创历史新高、新盘开售再现97年万人空巷抢货之际，德意志银行却发布唱空报告称：未来10年香港房价可能会跌去一半。
不过，有学者坦言“听落哑然失笑”，认为楼市有强劲反弹力，反而仍有上升空间。
德银再提香港楼价未来10年跌一半
6月8日，德意志银行发表最新报告，对香港楼市大吹淡风，预料香港住宅空置率由目前4%，大幅升至9%，房价由现水平直至2026年的期间大跌48%才能达到平衡。主要因素有：
1、自然人口增长已达顶峰，预期到2027年时将出现负增长；
2、迎来人口老化问题，25至44岁的年龄层占比会由目前的29%，到2026年将降至26%，至于60岁以上人口占比则由目前22%增长至30%；
3、未来移民减少，预料未来10年房屋需求将转弱，约33.8万个单位，较政府预测的46万个低26%；
4、在需求减弱同时，供应不断增加，未来10年内新住屋供应将增至约42.9万伙，造成私楼供过于求。
德银报告指出，人口老化将严重影响社会负担能力，可以采用最长30年期按揭贷款的家庭将变得更少，预期到2019年只有11.5%家庭可负担私楼，加上未来加息预期，料整体负担能力转差，平均楼价于2017至2026年将会跌48%。其中，明年及后年将分别跌14%及11%。
事实上，德银已经多次唱空香港楼市。早在2013年，银德已唱淡本港楼价可能跌一半，理由是上海自贸区及深圳前海的冒起将削弱本港竞争力，拖累本港经济表现；2016年6月，该行预期楼价从当时起至2018年底，将跌四成。
楼价跌一半是什么概念？重回7年前
香港文汇报援引美联楼价走势图最新数据显示，今年5月时全港私宅平均实用呎价为11509元，倘由目前水平下跌48%，将返回2010年6月时的5907元、即7年前的水平。
而事实上，近年楼价升势有如火箭，反映楼价走势的中原城市领先指数CCL，最新升至158.78点，连升17周共8.83%，也是连续第15周创新高，是20年以来第二次出现，追平了1996年12月至1997年3月期间的纪录。业界预期，6月中旬CCL可望升到160点水平，升穿后升势仍然持续。
楼价屡创新高，香港金管局已连出三招打压楼市泡沫。不过，美联物业住宅部行政总裁布少明表示，新措施暂未对楼市构成重大打击，荃湾及启德区大型新盘相继热卖，并不断加价加推，足证市场对置业的热切需求未减。
学者“听落哑然失笑”，德银立论站不住脚
对于德银“香港的房价会跌去一半”的预测，有学者并不认同。
香港文汇报报道，香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指，德银报告的立论站不住脚，“听落哑然失笑”。因为报告内指2026年25至44岁人口会由现时占29%跌至26%，人口老化令供楼负担能力下降，但必须要指出，楼价周期与人口年龄的周期没有同步影响。
他预测，政府政策更影响楼价走势，香港楼价未来难跌40%，楼市仍有强劲反弹力，反而仍有上升空间。但两年后要注意市场会出现几项负面因素，包括息口上升、市场由“负利率年代”回到“正利率年代”，而现在发展商以旗下财务机构提供的高成数按揭，亦可能成为计时炸弹。
港府警告楼市风险，摩根大通称房价到顶
值得注意的是，近期发出楼市风险警告的不只是德银，还有港府和摩根大通。
在香港楼市不断创新高之际，香港财政司司长陈茂波也出来警告称，没人知道香港房价调整幅度会有多深。
陈茂波最近接受媒体采访时表示，我们必须警告香港市民此刻楼市的危险境况，因为无论是美联储实施量化宽松还是加息，香港可能都要被动跟随。6月15日美联储加息后，香港也再次跟随美联储加息25个基点。
没有人能够预测本轮楼市的调整将会有多深，或者说，没有人能够预测调整到什么水平才是适当的。
香港金融监管也曾就按揭贷款风险向银行发出警告，称地产开发商为买家提供高成数按揭趋升，风险会增加，考虑是否要加强银行贷款予开发商的风险管理。
此外，华尔街见闻在今年4月时曾提到，摩根大通董事总经理Cusson Leung称，香港房价已经接近顶峰，并且是“从经济上说不可持续的”：
香港房价的增长速度自2009年就大幅超过了香港GDP的增长速度，任何外部冲击都将会导致该城市的银行系统产生流动性紧张，并且增加购房者的借贷成本。
Cusson Leung表示，自己不会去买房，如果房价的泡沫破灭的话，购房者不仅会失去他们的钱，就连他们的父母的钱也会被一扫而空，因为购房者一直在把他们父母的房子作为抵押品来从银行借贷。
那么，问题来了：
最后，插播一个好消息：
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