房价上涨真的是因为货币超发吗？

进入2018年之后，各类房价下跌的新闻不断爆出，尽管没有全面下跌，但明显进入了增长的拐点，深圳每坪单价更是在6月暴跌27元，成为年度笑点。

房价为什么会上涨，未来是否会跌，房价既然作为经济的支柱，如果它停止增长之后，如何保障中国经济持续增长呢？

本文，我们从宏观的角度来了解一下中国经济，让你对未来有一个充分的准备。

我们总能听到央行放水的新闻，很多人形象的将放水等价于印钞，并且认为物价上涨、房价上涨的根本原因是因为货币超发。幸亏房地产行业大，圈住了大量超发的货币，不然中国早就通货膨胀了！并给出下图作为数据支撑。

M2是社会中流通的货币，被称为广义货币，在伪经济学的眼中，有两点证明了货币超发。

一、中国的M2总量在近十几年来快速增长，在08年甚至超过了美国；

二、美国的M2总量仅占GDP的70%，而中国比值超过200%。

☝️ 首先，中美在M2 统计口径 上就存在巨大差异。

中国M2=M1+定期存款+储蓄存款+其他存款+货币基金

美国M2=M1+储蓄存款+小面额定期存款（10万以下）+零售货币基金

美国M2中仅统计了10万以下的小额定期存款和零售货币基金，而中国是全部统计。美国如果按照中国的统计口径计算，M2总量肯定远超GDP，而且全球几乎所有的发达国际M2/GDP都是高于1的， 任何拿中美M2做对比的行为，都是耍流氓 。

✌️ 其次，M2与GDP的比值与货币超发没有绝对的关系。

我翻阅资料，发现最早做相关研究的竟然是咱们央行行长易纲，他在1996就提出了《经济的货币化假说》，认为我国货币供给量M2与GDP的比值增长是由经济的货币化造成的。

而前任央行行长周小川也多次谈论过，M2与GDP比值较高的原因是 中国影子银行较多，大多数融资都是间接融资，导致M2统计口径增大 。

所以，真实情况是，我国的 货币并没有严重超发 ，楼市价格的上涨不是因为货币超发？

很多人都不知道货币是如何创造的，一般都说“中央银行开足马力印钞票”，即使是电视报道，也习惯用印钞机印制的画面，这完全不准确，容易让大家错误的理解货币投放。

我以9月份央行的资产负债表举例，在负债项目中， 仅有货币发行的那7.8万亿是印钞机印出来的钱 ，占广义货币M2的4.3%，更多的货币来源于银行的放贷。

我们在日常交易中，除了现金交易之外，所有的消费和资金交易都是走银行通道，交易的都是账户余额，就算是支付宝、微信的钱也是放在银行。

当资金都存放在银行时，银行就可以通过这些存款放贷，而放出去的钱，还是会存放在银行，假如没有央行的存款准备金，银行理论上可以无限放贷， 所以放贷本身，就是凭空创造货币的过程 。

而 借贷额最大的就是房贷 ，我以工商银行的放贷额举例，在个人信贷中，个人住房贷款远高于非住房贷款，特别是从2013年以后，个人住房贷款飞速增长，直接推动了总贷款额。

贷款就是创造货币，所以，是人们共同举债购房创造了大量货币， 买房贷款是因，货币增多是果 ，切末本末倒置认为是货币增发影响了房价，房地产才是真正的印钞机。

房地产在市场中有蓄水池的说法，因为房价一直上涨，吸引了大量投资资金，企业和金融机构有多种渠道进入房地产行业，仅信托渠道，截至今年2季度，流入房地产的信托资金就达2.51万亿，目前仍处于增长状态，现在已经不仅仅是全民炒房，而是举国炒房。

然而，这些 以投资为目的的资金是逐利 的，刚需本来就是一个伪命题，所有的教育、医疗资源都是跟个人资产状况相关的，当你的资金无法满足所在城市的门槛时，这些都是可以舍弃的，只有 不考虑价格的，才是刚需 ，比如吃饭。

一旦房价有下跌趋势，这些投资资金必然从楼市流出，造成楼市进一步下跌。房价的资产只是一种市场估值，而你找银行借的30年 贷款却是真实的 ，当你发现因为房价下跌，资不抵债之时，就会减少一切消费行为。

如果房价大面积下跌，会导致社会整体需求不足，企业赚钱变得艰难，进而缩减企业规模，减少贷款额，社会没有新的增长点，陷入通缩的陷阱，当年日本就因为通缩陷入了20年的滞涨期，不管采用怎样的经济刺激政策，都无法扩大市场的借贷规模。

回顾全文，我们得到以下观点

那么这几点因素会如何影响未来，未来又有哪些趋势呢？

房价不会暴跌 : 尽管是举国炒房，但价格的上涨仍然是受市场需求决定的，而且大多数接盘的都是普通人，普通人对资本的流通没有企业和游资那么急迫。

当价格下跌时，大不了留给孩子，就导致市场中除了游资基本上不会有太多的卖盘，这一点与股民的想法出奇的一致，在这五年间，大概率会出台房产税；