广州取消豪宅线后，二手豪宅市场出现波动。涨价和降价房源集中在特定板块，如珠江新城和滨江东。市场呈现卖家信心上涨和降价仍是主基调的两个特征。买家可关注市场动态，掌握议价空间。同时，豪宅需求增加，未来豪宅房源将增多。
市场情绪发生微妙转变，卖家信心上涨并趁着新政提价。然而，降价仍是主基调，降价房源数量及其幅度整体上高于涨价房源。涨价和降价房源最活跃的板块集中在天河、海珠，特别是珠江新城和滨江东等豪宅区。
随着豪宅税的取消和二手市场豪宅需求的增加，未来广州二手市场的豪宅房源将会越来越多。买家可以关注热门板块，如天河、海珠、白云、番禺等。
漩涡中心上演的戏码，总是要精彩些。
11月22日，广州取消豪宅线，豪宅税也自此成为历史。
新政出台将近半个月了，本月1号起已正式开始执行，市场变化究竟如何？
我们拉取了一些数据，发现最热闹的，还是那几个板块。
涨价涨得狠的，依然是我们熟悉的老朋友，降价的业主呢，有的暗暗玩了一把回旋镖，老有意思了。
取消豪宅线以来，不少二手房悄摸着就涨了价，小则几万，动辄上百万。
首周涨得比较狠的，基本是大面积段的豪宅，还多集中在天河和海珠的重点板块。如广州大道南的逸景翠园，滨江东的珠江广场和珠江帝景苑，还有珠江新城的中海花城湾、丽江花园、领峰园等，涨价都在200-300万不等。
白云山脚下的华远云和墅，即大一山庄，有业主在豪宅线取消的当天中午，便把前两个月降的100万涨回来了。有江景视线的南天名苑，约277.82㎡户型，新政后连涨两次共计86万。涨得最夸张的，竟然是珠城东楼龄超20年的小区骏逸苑——147.96㎡五房在新政次日涨价800万，涨幅约64%，而该房早前都是断断续续在降价。同一天（11.23），骏逸苑面积段更小的房源，一次性涨价830万，涨幅高达72.8%。有的甚至在新政前就开始大涨价了，像龙洞板块君林天下、汇景新城中央庭院，都在11月20-21号两天涨了1000万，即豪宅线取消前。再比如汇景新城某小区209.23㎡四房，之前一直在降价，前后共降700多万，豪宅线新政的前一天涨1032万，且目前还维持着2620万的总价。业主心态反复，但也可见新政带来的后续信心还是挺大的。然而，从整体上来看，二手豪宅仍是降价房源居多，这个趋势也跟广州二手房走势保持一致。譬如滨江东的一线江景房中海锦苑，在豪宅线官宣取消后的约1小时，速速地降价了250万。反应迅速降价的同样有珠城东的业主，如凯旋新世界枫丹丽舍，新政后2小时左右，总价下调了149万。不难发现，豪宅线取消后，涨得猛，降得狠的二手豪宅，多集中在珠江新城，以及泛珠江新城等中心区高活跃板块。尤其是珠城东、滨江东这两个核心区的老牌豪宅，不少房源涨、降都是上百上千万的幅度。至于非中心四区，黄埔科学城和增城凤凰城的别墅也趁机大降200-350万不等，但整体降价额度没主城区狠。
如果近期有置换计划的话，可以趁着二手豪宅这波降价潮淘一淘笋货。但要注意的是，有不少房源的价格变动频繁，根据公开信息掌握业主的心理预期低价，在二手交易时能占据更多议价空间。像这种，涨价了850万后降400万，回旋镖还在路上呢，不急着出手。综上来看，广州官宣取消豪宅线的这段时间，二手豪宅市场呈现出了两个比较明显的特征：第一：市场情绪发生微妙转变，不少卖家信心上涨，趁着回暖和新政的契机提价。然而，降价仍是主基调，如降价房源数量及其幅度整体上高于涨价房源。第二：涨价和降价房源最活跃的板块，集中在天河、海珠，特别是珠江新城和滨江东等豪宅区。但据我们统计，趁着豪宅线新政涨价和降价的绝大部分房源，早前基本都经历了多次降价，或反复地涨涨降降，业主心态普遍不稳定。
价格变动比较活跃的几个板块，不少房源都是多次涨价后再降，且挂牌价明显比这几个月的成交价高不少。换句话说，二手豪宅的议价空间还是挺大的，一定程度利好买家。
目前，广州二手房（普通住宅+别墅）挂牌量约为13.5万套，建面约144㎡以上房源约1.4万套，占比在10.3%左右。（来源：贝壳，统计时间：2024.12.3）数量分布上，二手豪宅主要集中在番禺、增城、花都、天河、白云几个区，其次是南沙和海珠。其中，番禺的豪宅数量庞大，比天河、白云、海珠三个传统豪宅密集区还多。聚焦到板块，二手豪宅挂牌量超100套的中心四区板块，只有珠江新城、天河北和滨江东。反观豪宅数最多的番禺区，地域分布较广，如长隆万博、星河湾、市桥、祈福新村等热门板块都有超100套豪宅挂牌在售。
至于白云，毫无疑问是老牌豪宅区南湖，而黄埔的二手豪宅多集中于科学城。几个外围区因为地段和环境因素，别墅的数量会相对多，如花都的镜湖大道、增城的凤凰城，有不少200万内的二手别墅。
毋庸置疑，未来的广州二手市场，豪宅房源会越来越多。
一方面，随着豪宅税的取消，置换成本大大降低，改善型买卖双方都更有置换热情，如买入时的契税、卖出时的增值税及附加税能同步降低，更多详情可查看下图：（点击图片可跳转详情）
另一方面，广州二手市场的豪宅需求仍在增加，如11月数据显示，144㎡及以上二手房环比呈现正增长，新政正式落地执行后，相信还会有大幅增长。
毕竟二手的老牌豪宅占据了城市的核心地段或景观资源，价格和配置等多方面都更有优势，性价比凸显。
注重地段和成熟配套的豪宅买家，在置换时不妨多多留意天河、海珠、白云、番禺等热门板块，同时建议多多了解市场动态，掌握最有力的议价空间。
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