撰文 | 逍遥子
住宅限购，公寓不限购也不限贷，自然而然受到了大家的青睐。
据克而瑞数据统计，今年以来，广州一手公寓成交了15618套，同比去年上涨115.3%，压抑2年之久的广州公寓市场复苏势头不错。
近日有粉丝留言，“佳兆业城市广场公寓产品可以入手吗”？
话不多说，马上安排！
佳兆业城市广场，在售50平和75平户型的公寓产品，售价17000-20000元/平，预计交楼时间为2021年3月份。
首先提一下，踩盘之前，淘房志特意查看了一下住建局的数据，发现项目从去年8月份拿到预售证开始，到现在去化仅两成多，去化速度比较慢。当然其中或许有网签数据滞后的因素影响。
不过，淘房志到佳兆业城市广场实地踩盘后，发现了几个问题：
1、出门就是高架桥，周边环境比较嘈杂；
2、公摊面积超3成，得房率有点偏低；
3、商业、居住、办公混在一起，居住体验感一般。
究竟是什么情况，淘房志这就结合踩盘情况，跟大家细细说一说
出门就是高架桥，环境比较嘈杂，步行地铁站超20分钟
佳兆业城市广场，位于黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处。
从地图可以看出，多条主干道交汇的高架桥就在项目门口，一方面驾车出行是比较方便的，但另一方面，汽车噪音问题也比较严重。
踩盘的时候，我特意在项目的进出口观察了一段时间，发现车流量还是挺多的，尤其是经过的大货车也不少，带来的噪音和粉尘问题比较突出。
而且比较尴尬的是，项目正在主推的公寓产品，位置还是最靠近道路的。
另外，项目旁边就是东兴建材市场，市场不小，人流量比较大，我饶了一圈，里面还有菜市场和粮油批发，十分接地气，但是环境比较嘈杂。
关于项目环境的评价，在安居客项目点评也找到一些，供大家参考。
接着我们来看下项目的交通。
算起来的话，这是我第三次来项目。由于紧邻主干道，项目驾车出行比较方便，项目周边即有广深高速、京珠高速和广园快速路，可以快速到达天河珠江新城，去往珠三角主要城市也非常方便。
地铁方面，项目到13号线南岗站，直线距离大约1公里，不过实际的步行距离约1.7公里，步行时间需要20多分钟，便捷程度一般。
还记得我第一次从项目步行到地铁站，我在高架桥那里饶了好几圈才找到正确的路线（真的蠢）。。。
所幸，项目周边公交路线比较多，在交通方面拉回一些分。
公摊面积超3成，居住、办公集中一栋楼，居住体验大打折扣
看完周边的环境，接着我到项目销售现场进一步了解信息。
项目公寓产品有50平和75平两种户型，每个户型有两种空间布局，一种是loft，另一种是双层独立空间（可以理解为两个大单间）。我们以50平的户型为例，具体来看下。
首先，大家先来看下项目样板间。
50平loft样板间实拍视频
总体来说，样板间中规中矩，体验感还OK。
从户型图上看，项目各功能空间布局不错。不过需要注意的是，户型图上并没有标注相应的尺寸数据。
所以，踩盘结束后我在住建局房地产信息平台上，查看具体的数据，发现项目的得房率真的不高！
由上图我们可以很明显的计算出，得房率不到7成，公摊面积超3成！
虽说是公寓本来就没法和正常住宅楼相比，但是如果是买来自住的话，这个得房率就偏低了。
虽然在现场的时候，销售一直跟我强调，“我们的产品是复式来的，买一层得两层，很划算”。但是不可否认，在户型设计上，空间浪费比较多。
另外特别值得注意的是，在住建局的房源信息可以看到，项目的产品功能是办公，并不是居住，个中缘由大家心里应该有数。
总的一句话，这种一栋楼的混合属性还是有一定的风险。毕竟是夹杂办公产品，以后人家拿来办公，你用来住肯定会受影响，环境人员混杂，安全系数不高。
最后提一下，交楼方面，项目是精装交付，此外，产品是不通明火的。
而一路之隔的佳兆业未来城，是有燃气的，对比之下，项目的居住属性又打了一个折扣。
了解完项目的产品部分，我们回过头来说说项目的配套吧。
项目位于广州开创大道与黄埔东路交汇处，是黄埔商圈与萝岗科学城板块交汇的核心地带。交通方面，前面我们已经讲过，这边就不再描述。
值得一提的是，项目周边有多个大型二手社区，如海伦堡、南康新村、宏康东筑、东城雅苑等，居住氛围是不错的。
周边配套：
中小学：省一级沙步小学、市一级南岗小学、区一级东区中学；
幼稚园：市一级广州港新港关幼儿园；
综合商场：百事佳亨晖广场、时代城、逸富广场、汇赢商业广场、天马商城、大利家商城、大申岛超市、乐佳超市；
医院：济慈医院、黄埔区红十字会医院、黄埔区皮肤医院；
菜市场：时代城肉菜市场、潮流前线肉菜市场；
内部配套：
公立小学、2所幼儿园、商业综合体、肉菜市场
总体来说，项目所在的位置和配套还是很不错的，居住氛围可以，购物也有地方去，不过地铁方面不是很方便，故作四星打评。
价格方面，项目表现中规中矩，均价在1.7万~2万之间，先来看下销售的计价（高楼层）：
自住方面，从刚需购买力来看，这个价格是可以接受的，毕竟小户型公寓，总价不高。
办公的话，这个价格自然不在话下。
出租方面，按照销售的说法，“如果用作出租，租金大概是2000多到3000”，同时我也找了项目住宅的租金来对比了一下，所以总体来看，产品的租金回报率不是很高。
最后用一句话评价项目，项目没有很明显的bug，优缺点较平均。不知大家的看法如何？欢迎留言~~
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