核心提要：
一、溢价一高一低，板块热度分化明显
二、主城区优质地块竞争仍然激烈
好地网11月14日讯（研究员 徐悦） 本周三和周四（11月13号和11月14号），徐州市区共计出让2宗住宅用地，总建筑面积27.4万㎡，总成交价格149490万元，平均楼面地价5459元/㎡，平均溢价率30%。
最终成交结果是：
鸿迪投资以72130万元竞得铜山区玫瑰大道北侧地块，成交楼面价4972元/㎡，溢价率18%；
金辉以77360万元竞得杨庄地块，成交楼面价6008元/㎡，溢价率42%，这也是金辉在徐州主城区的首个项目。
地块成交情况
周三周四出让2宗宅地起始楼面价均在4200元/㎡左右，但最终成交楼面价差距较大。杨庄地块成交楼面价6008元/㎡，溢价率42%，较铜山区玫瑰大道北侧地块楼面地价高出1036元/㎡，溢价率高出24个百分点，板块热度分化明显。好地研究院认为2宗宅地土拍热度分化明显与板块竞争环境高度相关，在整体市场降温的大背景下，房企拿地更加理性，竞争环境较为宽松的片区更受房企青睐。铜山区玫瑰大道北侧地块位于大学路板块，地块靠近华山路、玫瑰大道和大学路，交通较为便利，地块北侧为龙腰山，3km范围内有娇山湖和泉山森林公园景区，景观资源丰富。大学路板块为云龙湖沿大学路南向延伸板块，早期区域内住宅产品以低密别墅和洋房等改善型产品为主，后期出让地块开发以高层产品为主。2019年以来，大学路板块已出让4宗涉宅用地，且地块体量较大，土地面积共计865亩，可建面积130万方，其中住宅建筑面积104.5万㎡。目前地块周边3km范围内有10余个在售及待售住宅项目，涵盖高层、洋房、排屋/叠墅等多种物业类型。截止10月底，大学路板块住宅总库存128万㎡，去化周期约35个月。玫瑰大道北侧地块计容建面14.5万㎡，片区内洋房项目流速在0.4万㎡/月左右，则玫瑰大道北侧地块项目去化周期超过30个月，地块入市后不仅面临同片区洋房产品竞争，还面临同板块大面积段高层产品及相邻娇山湖板块洋房产品竞争，未来项目入市或面临激烈竞争。地块竞得方为鸿迪投资（大盛建设），在板块内已开发枫林学府项目（已售罄）。
杨庄地块位于经济开发区下淀片区，下淀片区上1宗出让宅地时间是2017年1月，中昂集团以楼面价2296元/㎡竞得中昂朗琴地块，溢价率25%。杨庄地块成交楼面价6008元/㎡，较中昂地块上涨了162%。目前板块内仅美的乐城1个在售项目，项目精装高层9700元/㎡（限价），仅剩3栋高层未推。待美的乐城售罄后，金辉杨庄地块项目将成片区内唯一在售住宅项目，在板块内有定价主导权。
地块周边出让地块及在售项目（数据来源：好地大数据）据了解，杨庄地块共吸引金辉、中梁等9家房企参拍，参拍房企数量为下半年以来新高，且竞拍加价频率很快，3个小时就进行了230轮，与铜山区玫瑰大道北侧地块5个小时加价113轮形成了鲜明对比，可见主城区优质地块争夺仍比较激烈。下周主城区有5宗涉宅用地出让，其中3宗位于城北，2宗位于城东，5宗地块土拍热度如何，让我们拭目以待。
