核心提要:
一、溢价一高一低,板块热度分化明显
二、主城区优质地块竞争仍然激烈
好地网11月14日讯(研究员 徐悦) 本周三和周四(11月13号和11月14号),徐州市区共计出让2宗住宅用地,总建筑面积27.4万㎡,总成交价格149490万元,平均楼面地价5459元/㎡,平均溢价率30%。
最终成交结果是:
鸿迪投资以72130万元竞得铜山区玫瑰大道北侧地块,成交楼面价4972元/㎡,溢价率18%;
金辉以77360万元竞得杨庄地块,成交楼面价6008元/㎡,溢价率42%,这也是金辉在徐州主城区的首个项目。
地块成交情况
![](http://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/4Tc3PEktganRicibGkDIEVN8ic5sIq3bicdMzAlr3ezG63RrpG5kfNl8uhVtYD5CzWLEib3lS1RE1FJcYFaGhG3eqzw/640?wx_fmt=png)
![](http://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/4Tc3PEktganRicibGkDIEVN8ic5sIq3bicdMdl9c3pcxUsRP3nic6SKDIIczdtBNvcCCUV0Lg1jJ1gaMRkwDktCr7YA/640?wx_fmt=jpeg)
周三周四出让2宗宅地起始楼面价均在4200元/㎡左右,但最终成交楼面价差距较大。杨庄地块成交楼面价6008元/㎡,溢价率42%,较铜山区玫瑰大道北侧地块楼面地价高出1036元/㎡,溢价率高出24个百分点,板块热度分化明显。好地研究院认为2宗宅地土拍热度分化明显与板块竞争环境高度相关,在整体市场降温的大背景下,房企拿地更加理性,竞争环境较为宽松的片区更受房企青睐。铜山区玫瑰大道北侧地块位于大学路板块,地块靠近华山路、玫瑰大道和大学路,交通较为便利,地块北侧为龙腰山,3km范围内有娇山湖和泉山森林公园景区,景观资源丰富。大学路板块为云龙湖沿大学路南向延伸板块,早期区域内住宅产品以低密别墅和洋房等改善型产品为主,后期出让地块开发以高层产品为主。2019年以来,大学路板块已出让4宗涉宅用地,且地块体量较大,土地面积共计865亩,可建面积130万方,其中住宅建筑面积104.5万㎡。目前地块周边3km范围内有10余个在售及待售住宅项目,涵盖高层、洋房、排屋/叠墅等多种物业类型。截止10月底,大学路板块住宅总库存128万㎡,去化周期约35个月。玫瑰大道北侧地块计容建面14.5万㎡,片区内洋房项目流速在0.4万㎡/月左右,则玫瑰大道北侧地块项目去化周期超过30个月,地块入市后不仅面临同片区洋房产品竞争,还面临同板块大面积段高层产品及相邻娇山湖板块洋房产品竞争,未来项目入市或面临激烈竞争。地块竞得方为鸿迪投资(大盛建设),在板块内已开发枫林学府项目(已售罄)。![](http://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/4Tc3PEktganRicibGkDIEVN8ic5sIq3bicdM8EnRh7tHgnkoJ4GGYeQgFkicawReRRWnh7mzBpjzNdAhCsqJFAXJdwg/640?wx_fmt=jpeg)
杨庄地块位于经济开发区下淀片区,下淀片区上1宗出让宅地时间是2017年1月,中昂集团以楼面价2296元/㎡竞得中昂朗琴地块,溢价率25%。杨庄地块成交楼面价6008元/㎡,较中昂地块上涨了162%。目前板块内仅美的乐城1个在售项目,项目精装高层9700元/㎡(限价),仅剩3栋高层未推。待美的乐城售罄后,金辉杨庄地块项目将成片区内唯一在售住宅项目,在板块内有定价主导权。![](http://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/4Tc3PEktganRicibGkDIEVN8ic5sIq3bicdM5k5aPnhaCrQ1RKCBbeYIt6JRhRfHY37PpDuBic8zmM4gIqtZddUfIXg/640?wx_fmt=jpeg)
地块周边出让地块及在售项目(数据来源:好地大数据)据了解,杨庄地块共吸引金辉、中梁等9家房企参拍,参拍房企数量为下半年以来新高,且竞拍加价频率很快,3个小时就进行了230轮,与铜山区玫瑰大道北侧地块5个小时加价113轮形成了鲜明对比,可见主城区优质地块争夺仍比较激烈。下周主城区有5宗涉宅用地出让,其中3宗位于城北,2宗位于城东,5宗地块土拍热度如何,让我们拭目以待。![](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/4Tc3PEktgamke2K4icaLpiaI9OIFrJukoztasQiaFOyUaNOTv3O1ic81YhxmRU6s4SeibJoLMvepMIJNZw7icv3UYSBw/640?wx_fmt=jpeg)