又是刚需配豪装，买它不如买隔壁！

政策解读 | 市场预判 | 买房观点  | 楼盘点评

全文约2700字，阅读需要4分钟。

昨天，位于高新区中柏大道旁的新景璟誉府项目取得了预售许可证，推出首批次6号楼和7号楼共计242套房源，精装交付，价格为18016-20939元/㎡（含精装）。

在1号发布的4月供应预告中《19个项目本月或将新推，高新南区就有4个》，我曾预告了本月高新区或将会有4个项目有新增供应入市，且均是全新项目，新景璟誉府就是其中之一。

4个项目中有3个项目在产品上都有一定重叠，其中2个项目还是隔壁邻居的关系，再加上如果摇号时间相撞，势必会让不少购房者纠结不已。

今天，我将为大家带来新景璟誉府的踩盘报告，希望通过对该项目全方位的分析为有需求的购房者带来帮助。

一、项目地段

中和板块，看上去不那么美

新景璟誉府项目位于成都高新区中柏大道与中胜路交汇处，地处中和板块。

△项目地理位置示意图

项目紧邻的中柏大道是中和的一条重要的纵向交通干道，在建的地铁6号线沿此条道路敷设，在该条道路上设置了多个站点，包括中和站、张家寺、陆肖、观东站等。

其实从地理位置来看，项目并不差，处于中和的核心区域，公共交通便捷，再加上地铁6号线的加持，对于在高新区工作、生活，或是地铁6号线辐射范围内的人群来说，出行是较为便捷的。

但之所以说它“不那么美”，主要在于项目所处地段居住环境并不理想。

项目周边围绕着大片老旧小区和闲置空地，正对面还有一个农贸市场，再加上目前正在打围施工的地铁6号线，整体就有一种城乡结合部的即视感。

△在建的地铁6号线中和站就在喜港城门口

△项目周边实景图

尤其是沿中胜路一侧，该条道路连接的是中柏大道和成自泸高速，有不少车辆出入，道路两侧还有不少低矮的待拆迁建筑，此次推出的7号楼正对这条道路。

二、周边配套

该有的都有，但除地铁外，其他配置都不高

从项目周边的配套情况来看，可以说是该有的都有了。

表现最亮眼的就是公共交通配套。

项目是资格的地铁盘，计划于2020年通车的地铁6号线规划的两个站点都在项目800米直线范围内，分别是中和站和张家寺站，其中中和站距离最近，位于中柏大道与枇杷巷交汇处，步行5分钟内就能到达。

张家寺站是地铁6号线和地铁33号线的换乘站，它与地铁33号线的锦水花站（距离张家寺站约700米）的联合体是成都首批纳入招标设计的TOD一体化建设项目之一。

未来呈现后，不仅能大大提升整个区域的出行、生活便捷度，整个区域的形象相信也会得到一定改善。

除公共交通外，其余配套只能说满足基本生活所需没问题。

商业配套方面。

紧邻项目旁边的喜港城是由项目自身规划打造的集中式商业体，这也是中和板块，目前已呈现的唯一一个集中式的商业体。

△喜港城实景图

共规划有5层，业态包括酒店、影城、美食、娱乐等等，种类还是相对完善的，但是目前入驻的品牌档次较低，作为日常休闲配套足够了。

教育配套方面。

项目周边1公里范围内，幼儿园、小学和中学均有，其中小学是中和小学，距离项目约700米直线距离，中学是中和中学，距离项目约900米直线距离，按照去年项目周边的小学划片情况来看，大概率是中和小学，但请以交房后的实际划片情况为准。

三、项目规划

小盘高密，低定位配“豪”装修

新景璟誉府项目是新景鼎南川宇项目的二期。

据置业顾问介绍，鼎南川宇项目共规划了4期，一期目前已经全部交付并呈现，我前面提到的喜港城正位于一期，三、四期所在的地块目前还处于闲置状态，据置业顾问介绍，三期的用地性质为住宅，四期为商业，我在地图上大致标注了四期的位置，如下图，仅供参考。

△项目规划示意图

新景璟誉府总占地36亩，容积率4.0，共规划了6栋高层住宅、3栋独栋商业，部分住宅楼栋带底商。

整个地块十分方正，6栋高层住宅呈大围合式布局，其中1号楼正对中柏大道，7#楼正对中胜路，这两栋楼受到的噪音和灰尘影响会较为明显。

△项目一期、二期总平图

此次推出的是6#和7#楼，均为独栋独单元设计，其中6号楼为2梯3户设计，单层层高为3米，包含两个户型，建面约117㎡的套三双卫和建面约145㎡的套四双卫；7号楼为2梯4户设计，单层层高为2.9米，也只有两个户型，均为三房双卫设计，建筑面积分别是约100㎡和111㎡。

从以上信息可以看到，6#楼的产品指标是高于7#楼的。

再来看下户型设计。

三房产品共有3个选择，其中100㎡户型和117㎡户型格局相同，都是紧凑型的三房设计，户型均没有明显的缺点。

△111㎡户型

△117㎡户型

四房产品仅有一个，建筑面积约145㎡。

横厅设计，三面采光，各个空间分配的相对均匀，亮点集中在客餐厅和主卧部分，不足在于仅能保证一个卧室朝向主景观面，但这也是大部分横厅户型都存在的问题。

△145㎡户型

本批次户型将全部采用精装交付，根据网上公布的信息显示，有4899元/㎡和3998元/㎡两种装修标准。

产品指标更高的6#楼的装修标准为4899元/㎡，7#楼的装修标准为3998元/㎡。

我参观了两种装修标准的样板间，装修风格基本类似，主要区别在于，4899元/㎡的装修标准配置了完整的三大件：全屋中央空调、全屋地暖和全屋新风，3998元/平方米精装标准没有配置地暖，此外，4899元/㎡装标品牌配置也更高。

△4899元/平方米精装标准明细

△样板间实景图

但从我参观样板间的感受来看，装修风格并不太理想，尤其是色彩搭配和其他细节方面，当然，这只是我的主观感受，重要的是，我认为，装标与项目定位并不匹配。

四、关于开发商

昨天，有不少读者咨询我项目开发商的情况，我特地查询了一下。

在中和，新景可以说是一个“小有名气”的开发商，其已经开发和正在开发的6个项目中，有5个都在中和，除今天说到的新景璟誉府外，还有格林君典、御廷上郡、城南春天、东府花园。

其中格林君典、御廷上郡两个项目采用的是成都申和物业有限公司，与璟誉府相同。

所以，想要了解品牌开发实力和物业管理水平的购房者，可以进行实地了解，听别人说不如自己去看。

五、价格及购买建议

本批次公示的价格为18016-20939元/㎡（含精装），我粗略计算了一下总价，6号楼的总价集中在233-300万元左右，7号楼的总价集中在175-210万元左右。

从项目的整体规划来看，属于刚需、刚改定位，但是从价格来看，我认为性价比并不高，不适合这部分购房者关注。

这个总价段可以在周边选择到表现更优异的产品，如距离项目不到900米的万科璟南堂项目亦或是新川板块的北大资源紫境府项目。

璟南堂上个月开盘的价格在1.9—2.3万元/㎡，据了解，开盘当天给出了15.5%的巨额优惠，目前优惠幅度有所收缩，对比来看，单价差不多，但从整体规划和产品表现来看，万科璟南堂完胜。

但如果你的支付能力本来就不高，建议可以关注中建天府公馆项目，按照项目预估的13000-14000元/㎡的均价计算，最小112平方米的套三双卫产品的首付门槛在47万元左右，无论是从项目地理位置、品牌开发实力各方面，我认为，都是高于新景璟誉府的。

文/邱霜

PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。

本次将推出224套房源，其中23套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，120套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2019年4月03日—4月05日（共3天）（9:00—18：00）

核验时间为2019年4月03日—4月06日（共3天）（9:00—18：00）

选房时间为2019年4月18日—4月20日（共3天）（具体以开发商公示为准）

声明

1.本微信公众号正文及答复等全部内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险，买卖需谨慎”。

2.本微信公众号为吴思竹团队官方信息唯一发布渠道，任何个人、公众号、机构单方面声称与吴思竹本人或本公众号有任何关系的，均属不实。

3.文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。

4.法律顾问：北京市惠诚（成都）律师事务所刘星律师。

戳一戳，立刻问一问~