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自上海传出在信贷层面进行收紧的消息，北京、天津、深圳等城市也有类似的风声传出，其余的“强二线城市”，如武汉等地，也被认为存在政策收紧的强烈预期。当前业内人士普遍认为，政策继续从紧将不可避免。
那么问题来了，北京、上海、深圳等地出台新一轮调控政策的可能性大吗？假如上述政策属实，又将对楼市产生什么影响？房地产市场现在还有投资的价值吗？
来源 | 正和岛（ID：zhenghedao）
编辑 | 木头人
8月23日，香港证券交易所披露了美图公司的招股书，根据招股书显示，截至2013年、2014年、2015年12月31日的年度及2016年6月30日，美图累计亏损分别为8030万元、19亿元、41亿元、63亿元。
截至6月30日2016年上半年，美图净亏损人民币22亿元，较2015年上半年13亿元的净亏损额同比扩大69.2%。对于亏损原因，官方的解释是主要由于美图各种新产品的研发及变现策略加大销售及营销、研发力度而产生经营活动现金流流出。
8月25日中午，一个大消息突袭楼市：据多家媒体报道，上海为控制房价，正在酝酿力度空前的限贷大招。
据报道，可能出台的政策有以下要点：
1、收紧银行贷款政策，以控制土地融资；
2、调整购房贷款政策，购房认房又认贷；
3、首套房首付比例提高至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成；
4、对于部分购房者，可能有基准利率上浮10%的举措。此外，新政或将从9月1日开始实施。
值得注意的是，上述传闻尚未得到官方确认。
无独有偶，26日，据彭博社引述三位知情人士消息，北京和天津也在考虑出台新的举措控制房价。不过彭博求证此消息的真实性时，天津市政府新闻办的电话无人接听，北京市政府工作人员未立刻回复置评请求。
日前国土资源部、国家发展改革委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015—2020年）》，明确规划期内，减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地。
也就是说在未来五年间天津将不再新增建设用地，这个规划被市场认为房价上涨的信号，刺激了天津房地产市场的火热。分析称，由于北京的溢出效应，天津被普遍认为是即将实施限购限贷政策的城市。
北京方面，北京市委副书记、市长王安顺日前到通州考察，走遍通州全区15个乡镇和街道，要求全力建设好北京副中心，强调要严控通州开发强度，此外，还要控制房价、地价，下决心落实好人口调控和城市建设目标任务。北京市住建委发布《北京住房和城乡建设白皮书》强调，要做好房地产市场调控，“继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。 ”
此外，深圳的调控政策似乎也在路上。8月23日，广东省住建厅党组成员陈天翼表示，广东省有关部门正在指导深圳加强房地产的调控。根据官方的信息，8月26日深圳将有一批宝安区的土地集中上市。此举容易被理解为缓解市场的“饥渴”。
此外值得注意的是，在厦门、南京、苏州等城市出台调控政策之后，其余的“强二线城市”，如合肥、武汉等地，也被认为存在政策收紧的强烈预期。也即，政策调控的范围也将伴随“地王”，出现“梯度传递”的现象。当前业内人士普遍认为，政策继续从紧将不可避免。
国土资源部下属的土地勘测规划院曾在7月的一份报告中做出如下警示：下半年房地产市场持续分化，升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大。对此，需要“跟踪和关注区域发展战略下，土地市场空间格局的变化”。
那么问题来了。
北京、上海、深圳等地出台新一轮调控政策的可能性大吗？假如上述政策属实，又将对楼市产生什么影响？
刘晓博：解决不好供应与需求，北上深房价会失控
1、个人认为，上海很有可能会出台新一轮调控措施。在今年的“3.25新政”里，上海出台政策的力度不如深圳（深圳从4月1日开始，二手房交易税几乎翻倍）。再加上此前上海房价上涨幅度没有深圳高，所以新政以来上海地王叠出，尤其是可售楼板价跟周边二手房的比价关系，比深圳夸张很多。静安中兴社区14.3万元楼板价的地王出现后，上海官方压力肯定很大，加码调控措施是有可能的。
2、如果上述限贷措施属实，则力度不可谓不大。其实质就是为上海楼市降杠杆，而且是从购房者角度去降，这个思路应该说是对的。而且这些措施显然有打击“利用假离婚，多次贷款购房”的意思。比如一对上海户籍的夫妻，已经购买了两套房子，现在假离婚，将房子集中到女方名下，然后由名下无房的男方申请贷款。按照新政，只要男方此前有贷款购房记录，再次购房都要首付7成。
3、上海的措施如果出台，相信在一线城市和强二线城市里，会有城市跟进。其结果是，把资金赶到没有限购限贷的二线城市里，比如天津、成都、重庆等地。
4、对三大城市住宅供应量不断减少，我表示忧虑。要么增加供应，要么减少需求（降杠杆，可以抑制需求），否则北上深房价真的会失控。当然，最好的办法是两招并用。
5、现在一些地方政府为了回避舆论的压力，干脆减少或者暂停住宅用地的转让，表面上看减少了地王出现的几率，事实上却造成了供应的短缺，为以后房价飙升埋下了伏笔。对此，应该有一个说法。
6、由于中心城市拥有优质的公共资源，人口和资金增量显著，所以房价长线继续可以看好。短线来看，随着政策不断收紧，房价波动的风险在加大。对于上海这种城市，内环线以里的房价上升到20万元一平米只是时间问题。当然，20万元来得越晚越好，最好晚于人均月收入2万元。电影《让子弹飞》里有句名言：“步子太大了，会扯着蛋”，这话很适合楼市。
哈继铭：北京上海楼市未来也许会酝酿出一个泡沫
8月25日，在亚布力夏季高峰会上，问答环节中有记者提问，北京上海的房价会不会一直涨？中国国际金融公司首席经济学家哈继铭表示，继续上涨的可能性不是没有，但未来也许会酝酿出一个泡沫。
哈继铭首先开了个玩笑，“不会一直涨。你加了个一直，肯定就不会一直涨。”引来台下一片笑声。
哈继铭强调，但是短期，房价很难跌下来，现在国内投资实体经济的机会很少，所以继续上涨的可能性不是没有，但未来也许会酝酿出一个泡沫。
管涛：中国经济将进入房地产和信贷驱动周期下行阶段
中国金融四十人论坛高级研究员管涛25日在青岛举行的2016中国煤焦矿产业大会上表示，中国经济将进入房地产和信贷驱动的经济周期下行阶段。经济更困难的阶段是3-4个季度以后，也就是明年1季度以后，经济周期下行将进入探底阶段。如果趋势下行力量没有尽快得到遏制，周期下行和趋势下行两股力量叠加作用下，经济下行和通缩压力会远大于目前阶段。
目前房地产市场已经渡过了周期高点，接下来的1-2个季度里面，房地产价格增速和新房开工面积将进入周期下行通道；按照以往几次短周期的经验，随着新房开工面积进入下降通道，工业增加值增速也将随之进入下降通道。因为是周期下行的初期阶段，新房开工面积增速、工业增加值增速和固定资产投资增速等各项宏观经济指标尚能保持相对较高水平。
一线城市中，上海因为地王频出引来各方关注，自融信110亿拍下内环一块住宅用地引爆市场刷新全国土地成交史上最贵纪录之后，此后一周，上海陆续暂停4地块的出让。这种反常的做法引发了市场的广泛联想，关于上海将收紧调控的预期让业界感到如临深渊。
而本次“地王潮”与以往不同的是，民企代替国企成为拿地主力，民企的行为往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。同时，险资及产业资本也纷纷流入土地市场。可以看出，“资产荒”也是造就地王涌现的一个深层推手。
但是，火爆的市场并没有掩盖住风险。中国房地产企业的信用评级或展望却在被下调。这种矛盾反映出，房企的负债率和财务状况并没有改善，国际投行和评级机构对于中国房地产市场风险以及泡沫破裂普遍担忧。
就当下市场而言，如此频繁的诞生“地王”，势必对房价起到抬升作用。而其对心理预期的影响已经形成。
2010年3月16日，全国“两会”刚刚结束，北京楼市就出现“一日三地王”的“奇观”。一个月后，调控楼市的“国十条”重磅出台。北京也于当年4月底出台全国首个“限购令”。
如今的局面，似乎比当初有过之而无不及。接受记者采访的多数从业者的预期都趋于悲观，他们普遍认为，综合各方面的信息来判断，政策层面的收紧已不可避免。
据21世纪经济报道的最新了解，上海有可能在今年9月出台一个“软着陆”的调控方案，主要针对市场中的投资者。且不排除提高首付比例、贷款利率等信贷政策。
在此，撇开以自住房需求为主的刚性消费者，重点讨论房地产市场对潜在投资者的投资价值。不动产作为居民资产配置的重要组成部分，应从安全性、收益性和流动性三方面来综合考虑是否具有投资价值。
住房资产的安全性是指住房居住属性消失的风险。住房作为不动产，其居住属性和资产属性存在消失的可能，如地震、核泄漏等事件出现重大安全事故，或者城市建设和规划难以兑现，如海景房、各地新城的基础设施等配套长期缺位，前景十分悲观，这些住房的居住和资产属性都面临消失的风险。
住房资产的收益性包括住房价格上涨的增值收益和房租获得的租金收益。其中，理论上讲，租金收益是衡量住房资产长期投资价值和收益性的关键指标。
住房资产的流动性则是指住房作为一类资产在二级市场交易的活跃程度，投资者持有不动产能否及时套现的可能性和便利程度。
综合考虑以上三个方面，笔者认为，如果剔除学区等非经济因素，一线城市房地产的投资价值并不大，其关键原因在于一线城市价格过高，透支了住房价格的未来上涨空间。从长期投资价值来说，大多数一线城市住房的租售比都在1/1000以上，住房通过出租获取的年化投资收益率仅为1%左右。
相反，在一些交通便利、人口净流入、基础设施等配套完备、租售比在1/300-1/500的二线城市核心区域的不动产，作为居民资产配置的安全性风险较小，收益性也能得到保证，二级市场交易活跃使其流动性也不错。因此，如果投资者还希望继续增持不动产，这些区域的住房不失为较好的选择，基本能同时满足安全性、收益性和流动性的需求。
“办公楼”和“商业营业用房”是房子里的奢侈品，跟城市繁华程度成正比。但即便上海这样的城市，都开始全面限制商业办公用房了，至于成都、沈阳这种二线城市已经全面过剩，空置率大增。虽然国家允许改变用途，但这个办法也只能对有人口增量的中心城市有用，对于连住宅都过剩的城市，基本上没有用。
“办公楼”和“商业营业用房”之所以风险巨大，主要原因有三：
第一，前几年住宅限购，开发商弄出了大量的商业办公用房，远远超出了城市需要。商办用房不同住宅，不是刚需，受经济周期影响较大。
第二，互联网解构了商铺的需求和价值，大量的“提袋消费”（比如服装鞋帽、小家电等）转到了网上，只余下了生鲜消费和体验式消费（比如电影院、溜冰场、游戏厅、培训）。
第三，多数城市允许在住宅楼里注册公司和办公，这让纯写字楼的需求也不断被分流。
总之，“办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业，在北上深，不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂，甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。我们只能叹息一声：这世界变化太快！
资料来源
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