李明辉：在悖论中寻求破局 | 2024观点产业年会

观点 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-07 07:30

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本文为李明辉先生在2024观点产业年会上发表的主题演讲

李明辉（中电光谷集团副总裁、南方区总裁）：尊敬的诗涛总、葛总、各位企业家，大家下午好！很荣幸有这样一个机会向大家学习，也把我们今年关于业务的思考向大家作一个汇报。

我们做企业经营，都希望找到一种比较从容的状态，疫情之后以来我们每年都预期下一年更好，但是往往都是令我们失望的，尤其是今年对产业园区经营者来讲，都是很困难的，今天我们黄立平总裁还在为年度经营目标的完成亲自奔波在一线，这也从侧面说明了我们行业今年经营的艰难。

今天借观点这样一个平台，希望向大家汇报的也是我们近来的思考，往往很多时候心态比努力重要，我们在2024年末展望2025年行业的发展，我想我们既不能过于乐观，也不能过于悲观，躺平我们又心有不甘。作为行业的一个重要企业，我们一直想在这个时间，如何思考一些对园区行业发展有益的想法。今天我就借此机会从三个方面向大家做个汇报：首先是深刻认识制约产业园区高质量发展的关键因素，第二是产业地产逻辑的根本缺陷，第三是新的可能性来自三种作用的结构性优化。

第一方面，中共十九大提出高质量发展以来，中电光谷也在积极践行园区高质量发展，绘制第二增长曲线。我们从2019年就开启了新增长期的新征程，随着园区高质量发展的持续推进，尤其在2024年，我们越发感觉到传统模式陷入了一种悖论当中。这里我们借用美国经济学家保罗·克鲁格曼的经济不可能三角，向大家汇报一下关于园区经营的想法。不可能三角理论是说，一个国家在保持汇率地稳定、资本的自由流通和独立的货币政策这三方面，任何时候只能选择两个，不可能做到三个。我们今天看园区的经营也一样，我们现在经济下行的压力持续在加大，产能也在进行不断地调整，供应链也在进行优化，市场供求关系也在进一步调整。传统园区经营过程中既要政府关心的产业发展目标，又要考虑投资者不动产收益，以及要保证空间使用高利用率，这三者在当下以及未来的一段时间尤其变得艰难。

这里的产业发展目标，我想我们在园区的同行，很多都和地方政府要求的税收、产值、就业、创新各项指标有深刻关系，不动产投资的收益目标我们主要关注两个，既指开发性利润和租赁性的收益，既可以表现为企业的净资产收益率，也可以表现为不动产的动态收益率，还有一个是当前我们比较关心的空间使用的利用率和空间使用效率。这三者关系，我们觉得当下很难完全兼顾，从微观的实践中来看，后两者关系的矛盾可能更突出一点。我想产业园区发展到今天这个阶段，我们对经济现象、对企业，以及相关经济行为底层逻辑的认知，决定了行业未来的发展方式和质量。

第二部分是产业地产的根本缺陷。过去产业地产商逻辑的内在缺陷就是把不动产投资收益始终作为首要目标，其实很难平衡或者兼顾产业发展目标。这里讲的产业地产既可以从房地产的细分市场来理解，也可以作为不动产经营的一种业务模式。在过去20多年的快速城市化的过程中，产业地产开发模式对区域产业组织、特别是区域的产业集群发挥了重要的作用，也在一定程度上提高了土地的集约化利用水平，是工业化、城市化和信息化快速融合发展背景下的一种典型的发展方式，这种方式的产品实践形式更多表现为千篇一律的标准厂房形态和通用办公楼形态，这种形式也是工业化复制逻辑和房地产规模化发展在产业园建设领域的普遍表现，而且在当前供大于求的市场环境中，这个矛盾就越发突出。

产业地产的传统开发模式在客观上又加剧了多元主体利益诉求的矛盾，过去市场比较稳定，经济上行，产能不断扩张的过程中，我们很多次要矛盾没有那么突出，但是一个成功的园区，其开发的核心价值应该是提高土地要素的配置效率，并有效控制成本。这不仅需要稳定的政策环境、系统化的专业能力双向共同作用，此外还需要结合合理的市场供需结构，这些因素其实都影响了我们从业者的企业发展预期和经营质量。

2025年，我们希望在实践的过程中，找到相对创新的商业模式，并广泛地使用新的组织方式。比如说在前10个月，我们也重点实践了新一轮敏捷定制的开发模式，其核心是不以地产开发的高毛利为主要的经营指标或者利润来源，而是注重将全过程的服务收入作为核心关切的内部核算机制。再一个是众筹式的开发模式，关注大中小微，包括上市公司的一些服务需求，其开发逻辑的本质是提供系统的产业服务，其核心价值是在提高土地要素的配置效率，进一步缩短从土地供应到企业开工投产之间的周期，促进地方政府、目标企业和开发主体利益在更大的程度上形成一致性。

通过实践，我们想放弃将土地价值最大化作为核心目标，重构以产业服务为核心的园区开发本质，这可能是解决当前发展悖论的一种有效办法。

第三部分，展望园区行业发展的未来，我们新的可能性来自三种作用的结构优化。

在园区行业的发展过程中，地方政府的主导作用非常重要，大家都有共识，不可忽视。但是我们也必须看到，政府的行政效率和行为方式，与市场化经营机制之间还存在很大不同，地方政府所组建的市场主体在全国范围来看，还有相当一部分在现阶段难以实现高水平的市场化经营，还需要很长的能力积累过程。这种主导作用如果使用不当，容易引发由非专业经营主导而造成的国有资产损失和浪费。

关键是如何发挥好市场化专业主体的作用，让具有专业资质，并被实战检验和证明，能够承担经营责任的市场主体来操盘，是发挥市场作为资源配置决定性作用的一种重要手段和有效方式。近年来，特别是今年下半年以来，国家推出了一系列的新金融工具，包括一些地方专项债、超长期的特别国债，都是适合园区行业投资的耐心资本。客观上来看，这也是推动园区建设回归高质量发展，从不动产金融回归到产业基础设施的一个重要举措。

展望2025年，地方政府主导和专业化市场主体操盘，加上利用合适的金融工具有机结合，应该能够成为具有普遍性的，通过园区建设推动地方产业升级和战略性新兴产业发展的基本方式。

2025年，业界可以指望的三种作用如何有机结合和进一步的结构优化，我认为2025年也是园区发展方式的重要分水岭，产业园发展新的组织方式和商业模式，也应该随之脱颖而出。作为市场化经营主体，我们要积极思考如何构建与地方政府的有效合作机制，如何有效利用各种耐心资本，充分发挥好自己的专业化和体系化的优势，帮助地方政府进行规划产业、策划项目、组织资金，高效建设运营的全过程。尤其是提高产业园区专业化运营水平，始终把市场经营的思想方法贯穿到项目投资建设的全过程和全生命周期。

展望2025年，产业园区行业是否存在新的发展机会？我想这需要我们共同推动建立更加敬畏市场、更加尊重专业的发展环境，能不能把握机会，关键看我们是否真正建立起能够对经营结果负责的机制。

中电光谷成立之间已经有20年，过去20年我们规划、策划、建设、运营的项目已经在超过50个城市，超过了100个，现在的运营面积也超过了4000万平米，令人欣慰的是，目前还没有一个失败的项目。我们一直在积极地做出各种调整，使企业的经营、管理、文化和现实的政治、社会、经济体制更为契合，我们视之为企业的环境适应力和生存发展力。2025年将是对这些能力新的考验。

我们从来都不奢望没有挑战的市场环境，但我们只能迎着挑战而上，分享的不到位的，也恳请各位专家批评指正，也借此机会预祝我们这个行业发展越来越好，谢谢大家。

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