马明哲的平安地产帝国！碧桂园二股东、融创二股东、旭辉二股东！资产6万亿

说起一座城市，地标性建筑往往最先被人想到。如同北京的中国尊，上海的上海中心大厦，而在被誉为中国的未来之城深圳，公认的地标建筑就是中国平安总部所在，平安国际金融中心。 在这座近600米高的大厦顶层，集团董事长兼CEO马明哲，将得以俯瞰整个深圳以及中国平安庞大的地产帝国。

平安国际金融中心大厦

从中国平安的地产发展足迹可以看出， 业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资等，地产版图也早已扩张到了海外。

马明哲

要知道，比起万达、复星以及海航什么的， 中国平安才是最早进行海外地产项目并购的金融巨头。 中国平安曾先后将英国劳合社大楼、伦敦办公大楼TowerPlace纳入旗下，还曾参与竞购德国柏林波茨坦广场的18栋大楼，以及价值近90亿澳元的澳洲地产公司Investa。

外媒报道平安人寿收购伦敦地标建筑TowerPlace

平安还特别组建自己的房产交易平台“平安好房”，定位于“消费金融战略”的标志性业务之一。 并在2015年底对外宣称凭借金融已撬动了1500亿元的房产销售。只是生不逢时， 到了2016年，政府开始严厉打击首付贷和过桥贷，正是平安好房的核心业务之一，在此政策背景下，马明哲对于平安好房的所有规划几乎都被扼杀 。从此平安好房在平安集团的各项业务里，也进入尴尬境地。

然而，对于中国平安来说，这些都算不上集团对地产的全部野心。那些在房地产行业纵横捭阖，同时还能在资本市场呼风唤雨，动辄数十亿、上百亿大买卖的上市房企巨头们，才是马明哲地产帝国开疆扩土的真正目标。

时隔不久，香港上市房企碧桂园就进入了马明哲的视野。2015年4月1日晚间，短暂停牌的碧桂园公告确认，中国平安附属公司中国平安人寿对其进行股权投资。其中，中国平安人寿已同意以认购价每股2.816港元认购公司22.36亿股新股份，禁售期1年，涉资62.97亿港元。投资完成后， 中国平安成为碧桂园第二大股东，持股9.9%。

对于此次合作，有地产行业人士介绍，近年来中国平安仅旗下平安不动产从2014年8月至2015年2月就投入逾300亿元进行土储扩充。选择投资碧桂园，就是为了进一步与碧桂园在战略上达成更多合作。 纵观中国平安近年来在房地产行业的投资动作，无论是速度还是规模上都有较大幅度增长，彰显其庞大的地产野心。

克而瑞最新数据显示，2017年中国房地产行业销售百强桂冠正是碧桂园。另外， 随着碧桂园销售额的暴涨，股价更是一路走高， 彼时中国平安2.8港元的价格，2018年1月份最高已达19.16港币，整整翻了近6倍。

楼市资本论认为，马明哲不愧为中国商界里教父级人物，凭借一双历经数十年商海大风浪的慧眼，果然发掘出了一匹大黑马。 对碧桂园的这笔投资，赚的盆满钵满的马明哲想必会从打从心里觉得高兴。

马明哲曾提出过一个著名的观念，“中国的保险事业起步较晚，起点较低，也没有多少时间让我们事事都摸着石头过河。如果河上已经有桥，我们就不必去冒险涉水，付一些过桥费就可以过去了。风险小，也赢得了时间”。即有桥可走时，没必要去河里摸石头。果然， 在房企销售额又创新高的2017年，马明哲再次选择入股上市房企，房地产行业的快车，一辆也不能落下。

中国平安在收购碧桂园9.9%股权获得高回报后，又把目标盯上千亿节点的旭辉集团。 2017年7月31日，平安人寿19.075亿港元举牌在港上市的旭辉集团，持股比例达10.12%，成为该上市公司第二大股东。 并且很快，继成为旭辉第二股东后，再次向旭辉投入100亿元人民币做战略投资。

楼市资本论了解到，旭辉集团在业内相对以战略前瞻和执行著称，而且擅长弯道超车，也有持续的高增长性、均好性和稳健性。这些特点都与马明哲领导下的中国平安风格颇有相似之处，也因而被马明哲看中。事实上，旭辉的确屡创黑马效应，数据显示2017旭辉销售1040亿，位列行业15位，相比2016年旭辉的销售额653.2亿，增长59.2%。

楼市资本论认为本身而言，房地产行业就天然是资金密集型行业，而且房企是大型企业中为数不多的依旧具备较高增长性的企业， 所以中国平安作为庞大资金的拥有者，与房企的耦合也是各得其所，能够实现资金的最高效增值。 对于马明哲来说，这个行业一定是要进的，然后就是找到扩张最猛的。果然，从碧桂园到旭辉，马明哲最钟爱的就是房企大黑马。

在房地产行业，说到黑马，就一定少不了融创中国。果然，在成为碧桂园、旭辉第二大股东后，中国平安这只地产界的巨兽胃口可能才刚刚打开。

2017年底就在大家热议，全国房地产界第一接盘侠的孙宏斌，那么多的钱究竟是从哪里来的时。孙宏斌自己广开表态，融创中国出手乐视、万达的大手笔投资， 资金来源之一正是中国平安。 孙宏斌在2017年12月9日的公开发言中表示：“我得感谢平安银行，平安银行借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿”。

在融创中国2017年半年报中显示，孙宏斌持有融创53.84%的股权，平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团持有融创40.73%的股权。

这下谜底终于揭晓， 原来马明哲就是孙宏斌背后的高人 ，背靠资产6万亿的中国平安，难怪孙宏斌像是变了身的孙猴子什么盘都敢接。

实际上，这是平安集团多年的“不动产”套路：参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。在合作中，中国平安保险（集团）股份有限公司基本不参与项目开发、运营。这些年大部分行事稳健的房企都收到了来自中国平安的资金。

值得一提的是，此前资本市场最火爆“万宝之争”事件，“野蛮人”宝能方的直接操盘团队主要成员可都是从平安出来的。 业界有人戏称，马明哲麾下的中国平安才是中国上市公司股权投资的黄埔军校。 甚至有业内人士预测，未来与碧桂园、恒大、万科抢房企龙头的，最具实力的对手其实是中国平安。

截至目前，中国平安不涉及股权合作的房企超过20家，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉、融创等；至少拿地上百宗，大部分是企业联合体形式。

从PE与不动产双牌照到拿地、收购项目、股权投资到自创品牌，经过一系列的资产运作，中国平安掌握的几乎所有关于房地产资源都可以流向平安不动产， 在中国平安董事长马明哲面前，一个庞大的地产帝国版图已然成形。

楼市资本论深知近年来中国的金融行业以及房地产行业各种事件层出不穷，是一个神奇的行业，也希望有着“不是人，是神”一般称呼的马总领导下的中国平安能为中国金融业以及房地产业的回归本源，着力防范系统性风险切实服务实体经济等方面，发挥应有作用。

毕竟，能力越大，责任亦越大。

延伸阅读：起底平安的地产帝国

壹

2014年是平安进入不动产的第7个年头。此前的6年，可以称为蛰伏，毫无腾蛟起凤之姿，直到7年之痒，马明哲终于等来了东风：

这一年，险资进入房地产的最后障碍被扫除，平安不动产将进入新的发展阶段。而这一年，平安在房地产的新角色是：做一名渔人，喂养鸬鹚，收获鱼儿。

渔夫利用鸬鹚捕鱼

食物链说：大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾吃浮游生物。

而平安，是鲸鱼，吞下了一整条地产食物链。

复盘平安的地产帝国，投资布局是一座从顶端到基座的金字塔。而各路开发商，就如那些忙上忙下的鸬鹚，拼命地把大鱼小鱼送到平安手里，自己累了，吃点小鱼度日。

贰

深入浅出，为了便于读者理解，七爷把平安的地产帝国，分为三级：

第一级：自主拿地

如今看来，拿地，这个被开发商视为企业发展重要环节的行为，几乎已经是被平安淘汰的玩法了。

以杭州为例，在公开市场上去拿地，入杭多年的平安，总共只有3次：

第一次，是2012年拿下钱江新城核心区内的E—03地块，也就是如今万象城隔壁的平安金融中心。 这块地成交总价23.1012亿元，折合楼面价11805元/㎡。而4年后，山东鲁能经过94轮报价竞得的E-04地块，楼面价已达到21073元/㎡。仅仅只是地价，获利已近一倍！

第二次，是2014年底2015年初，公开竞得老汽车东站地块和景芳三堡两块地，也就是后来的保利·中央公馆和绿城·留香园。 前者楼面价仅14234元/㎡，后者略高，也只有16447元/㎡。这两个楼盘的最高价都超过了5万/㎡，平安作为大股东，获利颇丰。

第三次，就是近期拿下的萧山南部卧城地块，楼面价仅为14189元/㎡，比隔壁绿城、禹州地块2万出头的楼面价，足足低了30%。 仅仅从楼面价角度而言，未来的南部卧城板块，平安已掌握区域价格绝对话语权。

这三个阶段，2012年第一次拿地，差不多是在2010年4月限购启动后的2年，市场还处在哀鸿遍野中，平安在别人恐惧时贪婪；第二个阶段，2014年底2015年初，限购从局部到全面放开的时期，平安看准了未来市场的上升行情，精准布局；当下的第三个阶段，调控从2016年9月开始到如今已快2年，疯狂的市场开始逐渐进入横盘阶段，平安再度出手。

简要概括一下就是，平安拿地的行情，要么就是限购的深水区，抄底；要么就是行情起飞的前夜，抓住风口和机遇。

如此眼光和稳准狠的决断执行，几家开发商能匹敌？

叁

第二级：合作开发

平安不是开发商，目前杭州市场上，除了平安金融中心之外，它即便自己拿下的土地，也都是交由合作方开发。

七爷把公开市场上能查到的平安在杭州的21宗土地，做了详细梳理和分析之后，发现了两个有意思的现象：

1、这21块地，总建筑面积约374万方，总拿地价格也正好369亿，也就是说，地价不到1万元/㎡，可以想见平安拿地的时机之准，地价之低，后期利润之丰厚；

2、就是平安在合作的开发商 选择 上，也很有意思。

这20宗土地，除了平安金融中心和刚拿的南部卧城地块外，一共有11家开发商进入了平安的合作名单。我们把表格整理如下：

加粗的项目表示多家合作，如旭辉滨江平安东方悦府。

这11家开发商，仅有单个项目合作的，我们暂时不做展开。在2个及以上项目合作的开发商中，分为两类：第一是，过去有项目合作，但是暂时无新项目，如绿城、金地。平安和绿城的合作，始于义乌玫瑰园，随后在杭州一下子铺开了杨柳郡、留香园两个项目，但是此后，再无新项目。平安和金地同样如此。

目前，平安主力在合作的开发商，主要是三家：滨江、中天和龙湖。

为什么是这三家？

选择滨江很好理解。从锦绣之城开始，滨江摒弃了长期坚持的一流品质和二流价格路线，开始追求高溢价。 在锦绣之城之前，滨江在主要板块的项目，品质均为板块一流，但售价普遍低于同板块项目，如钱塘印象低于望江府和侯潮府，华家池低于蘭园，金色黎明并未高过万科公园大道，紫金府低于慧园，万家名城同样只是和北宸之光齐平。从锦绣之城售价成为板块最高开始，华家池的后期、壹品等，都是板块最高价。

高溢价，意味着高收益，平安和滨江合作，自然是看中了滨江溢价的能力。

龙湖在杭州，并未获得宋卫平给它的高赞誉，但是它闯出了一条粗暴的路：快、狠。 这条粗暴的路，足以确保龙湖在好的行情努力赚钱，差的行情断腕自保，绝不犹豫。从春江彼岸开始，春江郦城、春江天玺等项目，都是这个套路。

在高周转大行其道之前，龙湖在杭州的这些项目，就依据在高周转运作。它的特点，自然符合资本的口味。

而中天，前身是国有背景，在品牌、背景和资金上，平安都能有好的结合。据说，更诱惑的是，中天在合作中的让利特别有人，仅仅只是之江诚品一个项目，平安就赚得盆满钵满。

至于留香园、杨柳郡两个项目，同样让平安赚得盆满钵满，但平安为何后来不再和绿城合作？未知！

肆

第三级：控股房企

开发商拿地，平安拿开发商。这个逻辑，是平安地产链接的最顶端：据公开资料显示，平安系是碧桂园、旭辉、华夏幸福的二股东。

上一轮调控周期的尾声，房地产行业快速金融、资本化以来，房子渐渐成为资本套利的工具，而平安就是资本，房企和房子，都是它获利的工具。

去年年底，孙宏斌意外地出现在平安金融峰会现场，说：“我得感谢平安银行，借我25亿增持，那个时候（ 2017年9月26日 ）6.18元增持的，赚了150亿”。

更劲爆的是，平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团合计持有融创36.16%的股权，已经是融创的并列第一大股东。

孙宏斌这几年东奔西突，到处买房、买地、买企业，马明哲就是他背后的男人。

这四家企业，无一不是近几年突飞猛进的企业。资本快速套利的年代，快，才是资本追逐的目标。情怀和匠心所需要的时间，是资本耗不起的成本，自然被舍弃。

而入股房企，大约能给平安带来两重收益：

其一，投资获益

以碧桂园为例，2015年，平安人寿以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股，持股约为9.9%，投资额约为62.95亿港元。认购完成后，中国平安将成为碧桂园第二大股东。而截至目前，碧桂园股价在12港元左右，这笔交易浮盈约在200亿港元。

其二，股东分红

仍以碧桂园为例，2015年平安入股以来，2016年、2017年和2018年上半年，碧桂园对外发布的年报显示，毛利润分别为322.4亿元、587.9亿元和349.7亿元，平安持股比例为9.9%，简单换算，归属平安的毛利润约在125亿。

当然，平安的野心不止于此。

除了直接控股房企外，平安通过共同开发、联合拿地、股权投资、融资合作等形式，与房企年度榜单上的TOP20几乎都建立了合作关系，比如与万科联合拿地，与绿地股权投资，与阳光城信托协议。

引用媒体的话就是，“ 在房企拼命冲击规模争当行业老大的时候，猛一回头，发现从来没有自己盖过一㎡房子的马明哲才是真正的隐形‘地产王国’帝王。 ”

伍

资本只逐利。用平安和绿城合作时，平安方代表的话说，就是：“资本投资只看收益，做产品是你们宋总的事。如果你们绿城不能够让我们达到预期的回报，我们可以选择把地卖掉。”

每句话，都流露出嗜血的本性。

那么，平安在杭州市场上，又是如何挣钱的呢？

第一，看总货值。 平安的21块地，总投资不过369亿元，建筑面积却高达374万方，总货值接近千亿。而这其中，平安的出资额可能不超过200亿。也就是说，平安用接近5倍的杠杆，撬动了一个巨大的蛋糕。

第二，看典型项目。 我们从平安杭州土地市场的21宗地块中，通过公开信息查到的项目公司的股权比例，以其中6个典型项目列了以下这张表格：

数据来自克尔瑞，不含车位货值。

典型项目的案例更加夸张。6个项目，拿地不过143亿，平安出资不过58亿，却有超过447亿的货值（不含车位且杨柳郡还有货），归属平安的权益金额更是超过150亿，利润率很可能超过100%。

对于平安来说，近9倍的货值杠杆，近3倍的权益金额回报，一倍的利润，在当前的市场下，只能用奇迹来形容。

收益部分，我们来看另一张表：

数据来自克尔瑞，不含车位货值。

收益上，从地价和销售均价的价差来看，留香园与中央公馆在25000元/㎡上下；映月台与江南之星的中间空间在20000元/㎡上下，金地艺境与杨柳郡同样没有低于1万元/㎡，其中金地艺境的楼面价与销售均价达到了4倍以上价差，在杭州市场，不会再有这样的机会了。

另外，平安参与开发项目除了杨柳郡刚去化过半，剩余已经全部完成销售周期，从2014年10月底开始的57亿投资，到目前为止，3年多的时间，几乎全部完成资金回笼，收益已经落袋为安，也就是说，剩下的可能都是纯利润了。

从2013年入股中天之江诚品、2014年平安夜出现在杭州土地市场拿下临平宅地、老杭州汽车站地块，到2016年杭州味精厂地块因价格过高与滨江“拆伙”（但实际上平安仍有翡翠海岸33%的股权），两年多的时间里，平安让杭州领略了一次，被金融巨头支配的恐惧：

那是何等壮观的场面：在一座城市里，2年多的时间，拥有近20个项目（实际应该要高于这个数）、数百万方体量、上千亿货值的地产版图！

这个速度，平安做到了，平安作为第一大股东的融创东南公司也做到了。

2018年8月6日，平安再次出现在土地拍卖市场上，拿下萧山蜀山单元地块，王者从未远离，王者再度归来。

陆

资产规模超过6.4万亿平安，自己就是钱，所以它可以任性的玩。

从资本和投资的角度来说，平安是成功的。精准的眼光、低廉的投入、丰厚的回报，平安的房产故事，比许许多多的开发商都精彩。

然而房地产的精彩，绝不应该只是资本的精彩。我们关注平安，更关心的是，平安，或者说类似平安一样的资本大肆席卷房地产行业之后，给这个行业带来了什么。

首先，粗略地讲，肯定是利润最大化。 平安杭州的21块地，已经在售和售罄的16个项目，没有一个是作品，全部是商品，是追求成本管控和售价差额最大的体现。利润最大化是平安的第一指标，无论它的合作方是绿城、滨江、龙湖还是其他。

其次，直接的说，是加速了行业高周转。 金钱永不眠，所以时间是资本最大的成本，速度成为大家的一致选择。无论是平安重点控股的融创、旭辉、碧桂园，还是合作的阳光城、新城等，都是这几年快速崛起的企业，也是以高周转见长的企业。当这些企业快速进入行业TOP20甚至TOP10，这个行业，也就成了急功近利的代名词。

但更可怕的是，因为强大的资本后盾，平安的地产帝国快得起来，同意慢得下来。既能动如脱兔，攻城掠地，同样可以静如处子，蛰伏中等待机会，或者直接获取土地收益。

当所有企业都开始追求快，当用心做优质产品的企业越来越不起眼，或者无奈地也开始追求快，在资本面前，时间，已成为这个行业打造作品最大的敌人。

以上为正文，来自斯文的马锟

来源：马锟 真叫卢俊

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