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重庆团购持续火热进行中，加入重庆团购群请加KAI01，微信号：
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管家团队服务升级：
1，除原有8辆车外，趁重庆车展，管家个人已采购路虎一辆，宝马一辆（暂未提到车）。接机，带看全免费。
2，因管家自己的房子已团装交房，民宿采取最低运营成本价100一晚，成功购房的朋友住宿费全返还。
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水库重庆
详见
团购一群到六群。
即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文：
重庆楼市地图3.0
重庆楼市经过半年来的疯狂上涨之后，很多地段已经翻倍，但还有不少二手房市场涨幅并不明显，如果能把这些地段挖掘出来，也算是一个新的投资方向。带着这个疑问，上周围绕重庆东南西北各个区域实地踩了些盘，把之前的重庆投资地图做了一次3.0版本的升级调整。
今天就对这一幅地图做一个比较“接地气”的深入解读：
图上可见：为了更好的给大家讲解，我把之前的重庆楼市地图五种颜色：红、紫、橙、蓝和黑色，简化为三种颜色，这样更便于记录。
红色区域：渝中区90%土地、江北区80%土地、渝北区内环以内+金开大道50%土地+照母山东70%土地、南岸区四公里以北+弹子石50%土地、三峡广场商圈、石桥铺商圈、大坪商圈、杨家坪商圈。
红色区域这一带目前涨幅比较均衡，新房和二手房市场横向比较，同品质小区的均价相差不过1000-2000元的样子。其实这也是因为重庆长期以来形成了五大商圈概念，一时半会儿也不可能完全改变。
在重庆楼市地图3.0版本中，最大的变化就是将母城渝中半岛重新划入红色区域。之前不划入红色一线阵营，是因为当时的主流观点是北区新房市场。而如今的重庆北区二手房非常傲娇，新房二手房市场价格普遍出现“倒挂现象”，所以暂时不是那么好淘笋。相反渝中半岛，有不少二手房还依旧停留在7000-8000元的水准，这里还是值得挖掘的。
七八月份的重庆，已经正式进入到传统淡季，正好是出笋的好时节。但如今土地市场这么热，笋盘也不会太多。所以从淘笋这个角度上思考，渝中半岛的笋，虽不新鲜，但是量大。可以这样想：目前全国新一线城市的内环核心区域中，找到成片区的7000-8000元的老破小，价格还和刚刚拍的蔡家土地8400差不多。可能这种情况也就重庆有了，关键就看你下得了手不。而这里的新老楼盘主要分布为朝天门、解放碑、大坪、化龙桥、上清寺、两路口这一带。
渝中半岛主要呈现出“两头贵，中间破”的局面，也就是化龙桥、大坪、朝天门、解放碑的均价都比较贵，尤其以化龙桥重庆天地这一带为主，二手房均价几乎都到了15000元，这一带基本不考虑淘笋；而中间上清寺、两路口一带，A000-B000元的老破小成为了主流，这中间还零星夹杂着一些7000-8000元的老破小，而单价破万的房屋在这一带会显得格格不入。对于这种老破小，满足了你的价格，但是确实你又下不了手，真让人“捉急”。其实，这一带有不少学区房，如果能买到带好学区的老破小，依旧是市场硬通货。
而沿着半岛往西走，便是袁家岗、谢家湾、杨家坪、陈家坪、石桥铺、三峡广场这些传统老城区。有点品质的次新盘，价格依旧坚挺。如华润二十四城这种，更是集中学区、商圈、地铁等优势利好光环于一身，保持着和北滨路同价位的水准，一直捍卫着老区的荣耀。
在这一片区淘笋，风险很大。
某些
传统夜市，很明显看得到人流量在逐年减少。连新开不久的XX城一带也是三三两两，寥寥无几。一座老城的兴衰，似乎正在这里上演。
红色区域里面的南边，依旧保持着整体均衡发展的上升势头。南坪、四公里、六公里、丹龙路稍显颓势；而南滨路、弹子石、融侨半岛依旧和北区的价格齐头并进，保持着良好的上升趋势。
南滨路的某个别楼盘标价很高，实际上成交价格在6-7折，有有意抬高评估价，炒楼的嫌疑。这种楼盘，大家需要注意，千万别碰！太虚的东西，在淡季的时候，你以为买到了笋，其实你是在高位接盘。
这一带的淘笋价格一般游走于10000元上下，年代07-08年居多，稍微新一点的要贵1000-2000元，大多数楼盘可以按照这个价位进行挑选。
北边（江北、渝北）红色区域内，整体上城市规划还是占据优势的。有点品质的5年内的二手楼盘建面价格大多在13000元以上，08-09年的二手房建面也是12000元了，05-06年的二手房11000元，不少03-04也到了10000元了。只有少数2000年左右的老破大，价格还在10000元以内。值得一提的是，在花卉园片区，2000年左右的老破小，还有不少7000-8000元价位的房子。对于想在重庆北区落户的刚需人群来说，可以考虑这个价位、这个区域先上车，以后等条件成熟的时候，可以再行置换。
红色区域首次纳入了照母山东、金开大道南的区域，其实这一带本身无论是自住还是投资还是蛮不错的。只不过被照母山西、照母山北、礼嘉、悦来和中央公园的一些新楼盘KFS过度营销了，有所连累。如果甩开以上新区，就照母山以东、金开大道以南的区域来说，本身地理位置优越，到嘉州商圈也不远，但因这一区域很多楼盘建面价位在12000-15000元，透支掉了未来两年的上浮空间。所以，超过12000元建面可以不用考虑。
理性的投资人应该有一个全面理性的思考方式，买房不是一味的追涨和买好。因为这一年以来北区的疯狂上涨，已经让北区未来的升值空间正在逐渐变小。所以，暂时远离中央公园、礼嘉、蔡家、悦来和照母山西，照母山北的区域，让你的财富落子更为安全可靠。
目前橙色区域，整体上看依旧是以自住为主。但是，因为六月份巴南的集中放地，还是吸引了我去考擦了一下巴南龙洲湾。回来之后，赶紧把橙色区域又调整一遍：
我去了三趟巴南万达广场，分别在下午4点、下午6点和晚上10点分别进去的。发现三个时间段均有非常多的人流，这种人流比某些传统老商圈的人还多。而万达广场沿着三号线新建的一些新楼盘，整体上看上去也比传统老商圈好看很多，均价也不过7000元左右。
看来，三号线从12年12月开通到巴南之后这五年，确实给这一片传统的“荒凉之地”带来了人流，带来了商机。巴南也真正成为了“主城”。而庆幸的是渝南大道、渝南分流道的宽广土地储备资源非常之多，像极了2000年的新牌坊，平整而宽广，有一种山东淄博那种县城的味道。这一带的地段还在重庆内环以内，可以想象的空间之大。再加上巴南的土地拿地价都已经到了建面6000多元，未来3年-5年，这一整块土地的翻倍增值机遇，是看得到的。
2017年7月21日，北碚区蔡家组团M分区M69-01-01/04、M69-04/01号宗地，公告总价25406万元，起拍楼面价4213元/㎡，60亩纯居住用地拍卖成交，有中粮、甘肃新夏、成都德商、旭辉、万科、华宇、碧桂园、东原+金科、涪陵金宏9家企业参与竞拍，最终由甘肃新夏和成都德商进行综合评标，成交总价50812万元，溢价率100.00%，楼面价8426元/㎡，容积率1.5，可建体量6.03万方。
蔡家的土地拍卖价达到了8426元每平米，这个价格让人目瞪口呆！应该说，基本上二环土拍价到了这个份上，内环均价过万的二手房是坐实了价格。从这个逻辑上看，内环均价低于10000元的二手房，都是严重被低估的“笋盘”，二环均价低于8000元的二手房，也是笋，只不过需要时间长期培育。
那么回过头看看巴南三号线沿线的那些次新盘，6000多元左右的楼盘价格，买来还可以马上出租出去，还真的是被严重低估的“价值洼地”。
最后，从综合逻辑上走，投资重庆主要就可以分为三个方面：3年内的短线、3-5年的中长线投资、5年以上的长线投资。
3年内的短线投资：
重点区域在江北渝北内环区域以内、渝中半岛、南岸区四公里以北（含弹子石），建面不超过12000元（好的次新可以建面13000元，差一点的11000元），这一种方式比较适合改善型刚需和首付多一点的投资人。
3-5年的中长线投资：
是去巴南渝南分流道、渝南大道。重点淘新区建面6000多元的5年内的次新房，前期北区板块轮动没有反应过来的区域，等3年内北区区涨得差不多的时候，也差不多轮到这里开始上涨了。比如北区核心区域到了25000元，再也上不去了。那么巴南这些地段也差不多跟随着涨到15000元无压力。只不过时间会比第一种更久一点。这一种方案，比较适合自住者和首付少一点的投资人。
5年以上的长期投资者：
可以去蓝色区域巴南龙洲湾、大学城西永、蔡家、茶园、龙兴、复盛和大渡口等地看看。这里会涨起来的，只是时间更久一点。
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今日笋盘推荐：
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房四：
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，
超笋盘一套，市场价120万左右，此套仅99万（业主在外地，信息不对称）
蔚蓝时光1期位于
南岸区与巴南区交界处，品质盘。
建面：134.7／套内106.6
户型：精装修3室2厅2卫
电梯：15楼/23楼
总价99万+7万（税费、佣金）
外地户口贷69万，首付30万
本地户口贷80万，首付19万
交通便利:坐3号线可直达机场，离八公里轻轨站400米
可读岔路口小学，离永辉超市1公里
房五：
鲁能新城四街区(小学初中，学区房）
重磅8.8折笋，低于市场价25万。
渝北区龙头寺公园，鲁能新城四街区（备注：大盘），四室两厅双卫
房产证上建面123平，现业主急售148万。
外地户口首套房贷款82万，首付66万，此房单价才12000元每平（备注：租金4000+），同户型房源市场价172万（备注：鲁能新城重庆的品质楼盘，离重庆北站、龙头寺800米，狮子坪轻轨站600米，离龙头寺公园1000米，出行有多条公交站到达重庆各区，租金可低70%月供）。
中介费加税费5万，房产税客户自理。
此房要求客户解压75万左右，公司负责把控风险（可由公司垫资，垫资3个点），抢到就相当于净赚25万。
房六:
蓝光coco时代
南岸弹子石核心板块，CBD中心，国际社区旁 ，蓝光coco时代，
三室两厅两卫，精装修，面积98平米，卖价127万含税费，现同小区在售价格1.4W，首套房，本地贷86万，首付41万，外地户口贷75万首付52万。客厅卧室朝南 ，3梯8户， 真正的次新房，房龄才2年，低于市场价15万左右！
房七:
建工锦绣华城
渝北区核心地段
面积：84平方，正规两室两厅
卖价：79万
本地客贷60左右，外地客贷50左右
客户佣金两万，税费自理
楼龄：2013年
楼层：33顶楼
电梯房，精装修，
交通：出入方便，小区大门外就是轻轨站三亚湾，明年2月开通，周边配套设施齐全
房八:
聚丰江山天下
南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中
商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院
银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场
小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山
熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
房十一:
融景城郎峰
8折笋，低于市场价20万，江北嘴金融街，核心地段，升值潜力大.
楼层：5/33
户型:大两房。大阳台。40平米大露台
面积:81平
楼龄：2016年-2017年(次新)
售价：122万
单价：15000
佣金税费赎楼过户等共7万。
本小区真实成交单价16000至17000每平，此套单价15000.
大两房两厅加，大阳台，超大露台，采光佳。朝南朝中庭
露台使用面积超40平米。贷款6成63万。首付59万。(特殊情况可以贷7成贷款73万。首付49万)
房十二:融景城锦峰
中高楼层 建面145 精装修 4室2厅2卫 有三年租约，月租金5000，
完全租低贷
。（租约可解除，可继续）。220万全包，首付需100万。抢抢抢……
房十三:
珊瑚水岸
6折笋，低于市场价100万，南滨路江景房 ，核心富人区，升值潜力大
楼层：14/42
户型：4房+书房
面积:202
楼龄：2008
售价：260万
单价：12800
税费中介费自理
本小区真实成交单价13500-15000，此套单价仅12800
大四房两厅加书房，大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款180-190左右。（实际首付80-70万 ）
豪华装修，业主当初装了80万 家具家电齐全
房十四: 金港大厦
8折笋，低于市场价35万/套 沙坪坝学区房、读沙小（沙小现在10万一个名额都买不到）三峡广场步行街上，到地铁口只需要五分钟，现在即將开通的成渝高铁年底通车（到成都90分钟），龙湖地产打造的商业地产投资30亿正在开建，学区房334平两套（每套167平）总售价266万，相当于一套133万，单价7900，(17楼，共29楼)现在三峡广场周边平均房单价都超过12000每平了，外地客户有社保有流水每套首付38万（贷款95万），如无社保无流水的首付51万（贷款82万），现在带租约9000一月（一套4500）做酒店，合同签的10年，还有6年多到期，后期税费+中介费7万一套。超级好地段。同地段楼梯房都不止这个价。
房十五:
龙湖.春森彼岸
江北嘴，北滨路，品质大楼盘，地铁站在小区门口，金融中心隔一条马路，此小区地段绝佳，北滨路上的品质大盘，引领重庆房价上涨的核心地段，（龙湖.春森彼岸），建面104，才卖187，可贷100万，首付87万，后期费用8万，市场价值200，精装修，正看江，看得懂的来。看好了是引领重庆房价上涨的核心楼盘。年底通轻轨后，春森彼岸的房子能涨到25000一平
房十六:
大川花园
9折笋，低于市场价13万 ，沙坪坝、杨公桥，升值潜力大
楼层：7/22
户型：三房两厅两卫
面积:114
楼龄：2013年
售价：104万
单价：9100
税费中介费自理
本小区真实成交单价10000-11000，此套单价仅9100
正规三房两厅两卫，地铁房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款67左右。（首付37万）精装修，可租2500-30000！
小区周边配套齐全，轻轨站就在小区旁边，离沙坪坝商圈步行15分钟！离红岩广场8分钟！！
