来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）作者：张银银
众所周知，按揭贷款的增长情况，是监管层，包括央行，对房地产市场态度的关键性风向标。
没有银行金融支持，怎么买房嘛？所谓加杠杆，无非都是金融机构的钱。听周行长的话，肯定是有价值的。但实话实说，他的话云里雾里也绕，而数据不说谎。央行怎么在干，上峰怎么要求商业银行，贷款数据最真实。
杠杆游戏近日复盘数据发现，极为有趣，目前个人按揭贷款增速，已经降至5年来第二低。对了，上半年的销售可是不错的哦。
这意味着什么？上半年的按揭贷款数据中，还有哪些秘密，这些数据如何影响后市，杠杆游戏今天，就来做个数据分析和解读。
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个人按揭贷款数据增速，降至5年来第二低
不久前，杠杆游戏分析过我国统计局的数据，2017年1-6月，我国商品房待售面积继续减少，东中西部表现都给力。商品房销售增速止跌回升，数据好到不行。
不仅如此，上半年，全国土地购置面积同比增速，也出现明显回升，单位土地价格更是杠杠的涨涨涨！
但是，和这些艳丽的数据形成鲜明对比的是，前6个月，个人按揭贷款12000亿元，增长仅6.7%。而去年同期，这一数据为11245亿元，当时的同比增幅高达57.0%。
特别值得注意的是，2017年1-6月，我国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%。其中，住宅销售面积增长13.5%。
——这些数据，都远高于个人按揭贷款的增速。这要么说明，房贷数据有一定滞后，要么说明，居民拿存款购房的比重提高，从银行获得的贷款比例在下滑。
而我们看过去4年同期数据，再对照目前的按揭贷款增速，一定会被震撼。
2016年1-6月，个人按揭贷款11245亿元，增长57.0%；
2015年同期，个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%；
2014年同期，个人按揭贷款6512亿元，下降3.7%；
2013年同期，个人按揭贷款6763亿元，增长60.4%。
回顾过去4年的情况，各位杆友肯定还记得：
2013年房价达到本轮大涨前的历史高峰；
然后2014年开始，三四线城市，甚至部分二线城市都在库存中煎熬，甚至房价阴跌；
这个情况，部分二线城市延续到2015年末。当然，也是那一年，降息降准，力挽狂澜。深圳为急先锋，拉开了我国一二线城市本轮行情的序幕；
2016年的情况大家就更记忆犹新了。重庆、沈阳、西安、长沙为代表，随着当年6月左右这几个城市逐步启动行情，市场达到高潮。
接着相关部门频频喊话，调控逐步升级。货币政策开始不松不紧。当然，疯狂时无人冷静，开发商大肆拿地，频繁整出地w。炒房者继续加杠杆，开发商变相涨价……
惯性总是有的，直到2017年两会后至今，行情才算勉强稳了下来。个别城市，实际还在癫疯中，比如武汉、南京、重庆等。
目前，个人按揭贷款增速，为5年来第二低。到底接下来是，学2015年后的继续上升，还是如2014年时走低。这大概是最值得预测的数字，因为这个走势，意味着货币政策的实质松紧。
而货币政策的真实状况，决定投资房产资金的绝对金额。这个金额，很大程度上说，决定房价的走势。至少，过去十多年是这样。
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我国居民总的杠杆率已经由2016年初的49.25%，上升到目前的57.55%
我国央行有很多数据值得玩味。
譬如金融机构本外币信贷收支表、存款类金融机构本外币信贷收支表、金融机构人民币信贷收支表、存款类金融机构人民币信贷收支表。
是不是很晕，除了这4组数据，还有3组。
中资全国性大型银行人民币信贷收支表、中资全国性四家大型银行人民币信贷收支表、中资全国性中小型银行人民币信贷收支表。Word天，头大。
毫无疑问，以上7组数据，都能体现居民信贷，包括房贷的一些情况。并各有自己的偏好，说明不同的侧重和问题。
但总的来说，金融机构本外币信贷收支表，是上述6组信贷表的母表。杠杆游戏简单说一句结论吧，我国居民的杠杆率，至少台面上的，通过金融机构本外币信贷收支表，可以计算出来。
那我们就来看看这个数据。先看2016年。
图1.2016年金融机构本外币信贷收支表 图表来源|央行
从上图1我们可看到，2016年初时，我国境内住户存款561390.34亿元。同期，住户贷款为276477.17亿元。如果简单一算，当时我国居民的杠杆率大概为49.25%。当然，这个算法是简单粗暴了些，但还是很说明问题。
而到了2016年末，这两项数据分别为，606522.23亿元、333729.46亿元。对应的当时我国居民的杠杆率约为55.02%。
如今，2017年6月，见下图2，这两项数据分别为，645588.77亿元、371554.71亿元。对应的我国居民的杠杆率约为57.55%。
图2.2017年1-6月，金融机构本外币信贷收支表 图表来源|央行
也就是说，这一年多时间，我国居民整体杠杆率上升了8个多点。这和我国经济的增速比，那真不是一般快。实际上，即便我们经济增速依旧高于8%增长，居民整体债务上升这么快，也是很夸张的。
其中，最主要的原因就是房贷增长过快。接下来，杠杆游戏就为各位杆友计算一下，我国居民个人购房贷款和存款的比率。
科普一下，我国居民贷款分两大类，一是短期贷款，一是中长期贷款。短期贷款基本不是房贷，道理大家都懂。房贷基本都是中长期，其中中长期住户贷款又分为，消费和经营贷款。房贷自然不是经营类，而主要是中长期消费贷。
虽然，房贷占居民中长期消费贷款的大部分，但毕竟不是全部。幸好每个季度，央行有发布我国居民按揭贷款余额数据。通过，这个数据，我们也就能计算房贷到底占了居民存款的多大比例。
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我国居民房贷杠杆率从2016年末的31.56%，下降到目前的31.13%，下一步怎么走可能主要看基准利率
通过上图1我们看到，2016年6月时，我国居民的中长期消费贷款为172892.22亿元。而央行发布的通告显示，2016年6月末，我国个人购房贷款余额 16.55 万亿元，同比增长 30.9%，增速比上季末高 5.4 百分点，比各项贷款增速高 16.6 个百分点；2016上半年增加2.36 万亿元，同比多增 1.25 万亿元。
这两组数据说明两个问题：1、个人按揭贷款余额，确实很接近我国居民的中长期消费贷款数据。说明上述分析是对的；2、2016年上半年楼市启动的高效率，确实和房贷的支撑关系很大。
通过上述数据可以算出，当时我国居民的房贷和存款比率为28.13%。简单说，这就是当时我国居民的房贷杠杆率吧。
而到了2016年末，我国个人购房贷款余额 19.14 万亿元，同比增长 35%，增速比上月末低 0.1 个百分点；全年增加 4.96万亿元，同比多增 2.31 万亿元。
可以计算出，2016年末时，我国居民房贷杠杆率为31.56%。
目前，2017年6月末，我国个人住房贷款余额20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9个百分点。值得注意的是，首先增速比去年末下降，且比一季度也继续下降。
但即便如此，我国居民房贷杠杆率算起来，依旧高达31.13%，比去年同期增长1.74个百分点。不过，相对2016年末，下降了0.43个百分点。
这说明，去杠杆还是取得了一定成效。
或许，很多人会觉得居民房贷杠杆率依旧很高。没错，还需要继续下降。但是，应该意识的是，除非货币政策严重收紧，房贷严控，否则不太可能杠杆率骤降。
考虑到，三四线城市、县级城市还要去库存，大量的企业还需要水去浇，货币政策大紧可能不大。不松不紧，维持目前水平，应该是最大可能。
这一定程度上有利于一些地区去库存。值得说的是，三四线及县级城市，很多人购房是全款或者付很多首付，这些地方的去库存，新增房贷可控。不会像一二线城市动辄百万、几百万元级别的单套房贷。
从这个角度上说，一二线城市完成了使命，稳住即可，三四线继续去库，维持现行货币政策，甚至需要时略紧一点，都是足以应付的。
值得一说的是，回到本文第一部分。过去5年同期的个人按揭贷款增长（降）量、增（降）速，都和当时的货币周期非常吻合。比如2015年的大幅降准、降息……
而目前，如上文述，前6个月，个人按揭贷款12000亿元，增长仅6.7%。创下5年来第二低。再看上述计算的，房贷杠杆率略有下降。
可见，决策层对按揭贷款确实在收紧。各大城市上浮利率就是又一证据。
在周期面前，应该怎么做？不同购房需求者，应该有自己的考虑。目前来说，高位囤房、炒房，确实是要冒风险。当然，根本上决定未来房价走势和房贷杠杆率的，主要可能还是基准利率的变化。
会不会、敢不敢加息，也就可以判断真的趋势了。而这个变化，主要还看美国。
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