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摘要：
本次公募REITs发行是建设实施住房租赁战略系列举措中的重要一环，有助于实现金融资源与社会资本的良性循环。
观点指数（GDIRI）
3月1日，据上海证券交易所披露，建信建融家园租赁住房REIT已获受理，基金发起人（原始权益人）为建信住房服务有限责任公司，管理人为建信基金管理有限责任公司。
3月2日，建设银行发布关于基础设施公募REITs申请获受理的公告。
公告中提到，本次申报的基金底层资产包括北京建信瑞善物业服务有限公司、上海悦瑕企业管理有限责任公司和苏州建融乐家住房租赁有限责任公司分别持有的北京CCB建融家园星光项目、上海CCB建融家园幸福莱项目和苏州CCB建融家园天荟项目。
根据目前评估结果，底层资产估值为9.86亿元，最终募集规模以发行结果为准。
同时，建设银行在公告中表示本次发行建信建融家园REIT项目尚需获得中国证监会和上海证券交易所的审核同意，存在不确定性。
基金募集说明书中披露，北京星光项目位于北京市大兴区西红门镇，是由办公用房改建为保障性租赁住房，并在去年2月完成装修改造后投入运营。项目建筑面积14224.87平方米，可提供保租房房源288套。
项目主要租户包括医疗、酒店、餐饮服务等行业的城市运行服务保障人员，户型以宿舍型多人间为主。在288套房源中，多人间套数占比为71.88%，单间套数占比为27.43%，两居室家庭房套数占比为0.69%。
上海幸福莱项目位于上海宝山区高境镇，是由商业物业改建为保障性租赁住房，并于2020年5月正式投入运营，项目建筑面积4909.96平方米，可提供保租房房源144套。项目主要租户群体为周边科创产业青年职工、高校新毕业大学生等新市民、青年人群体，户型以一居室为主。
苏州天荟项目位于苏州市姑苏区，项目总建筑面积51702.12平方米，可提供保租房房源1388套。项目于2022年3月开始作为长租公寓产品投入运营，并于同年12月取得苏州市保障性租赁住房项目认定书。房型以小户型为主，其中32-34 平方米单间套数占比 91.03%。此外，项目商业部分建筑面积3047平方米，占总建筑面积5.89%。
图片来源：基金招募说明书，观点指数整理
运营数据方面，截至去年年底，三个底层项目租赁住房部分出租率均超90%，其中上海幸福莱项目出租率数据位居首位，达93.16%。
基金招募说明书披露，底层资产合并口径营业收入主要由租赁收入、服务及其他收入构成，2022年和2023年1-9月，基础设施项目合并口径营业收入分别为1608.25万元和3580.88万元；项目EBITDA分别为889.98万元和2181.34万元，呈上升趋势，主要是由于报告期内出租率上升带动营业收入增加。
结合去年10月建设银行发布的公告来看，北京、上海以及苏州持有运营的三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。上述两个主体收购非居住存量房屋改造为保租房，通过专业化运营实现提质增效。其中，建信住房租赁基金（有限合伙）成立时间为2022年10月19日。
已成功上市交易的五单保租房REITs产品底层资产筹集渠道主要依赖于新建租赁住房项目，资产筹集渠道较为单一。
对比来看，本次申报的建信建融家园租赁住房REIT产品在房源筹集方式上有新的突破，基金若能成功上市交易，将有效推进非居改保项目实现投融管退商业闭环，同时将吸引更多企业参与投资保租房市场。
在城市布局上，华润有巢REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及城投宽庭REIT底层项目布局城市分别为上海、深圳、厦门、北京以及上海，基金底层资产均位于同一城市。
建信建融家园租赁住房REIT选择位于北京、上海以及苏州三城的保租房项目作为基金底层资产。
从三个项目投入运营时间来看，北京星光项目、苏州天荟项目的运营时间较短，运营市场未满三年，上海幸福莱项目运营时间已超过三年。
