地产金融热点实务问答（七）——拆迁补偿之补偿房屋被抵押的问题，挂靠开发模式，销售价与备案价问题，增资与股权转让区别……

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答：根据最高法关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”、 建设部《 城市房地产抵押管理办法 》第三条：本办法所称 在建工程抵押 ，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为可知只要符合以上法律要件，开发商的在建工程抵押都是有效的，因此拆迁户主张该在建工程抵押无效恐怕无法得到支持。

本题中开发商和拆迁户已经签订了补偿协议，补偿协议确定了作为安置房的单元房的位置和用途，根据《于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的，开发商将安置房出卖给第三人要承担法律责任，未对抵押情形进行规定，但根据本两条立法精神，确定拆迁房后，开发商又将其抵押的应承担法律责任。具体拆迁户可以到法院起诉拆迁安置办或者开发商，要求其承担违约责任。

答：确定房产销售对象，要看土地出让合同是怎样规定的，政府的会议纪要也有可能变更土地出让条件，开发商具有涉及这方面的全套资料，可以要求开发商提供。

答：东莞房地产挂靠开发模式开始于上世纪90年代，当时一些本土或外来的开发企业虽然具有一定的开发实力，但不具有开发资质，当地镇区为了吸引更多的资金和企业到东莞开发房地产市场，允许这些并不具备开发资质的企业进入当地市场拿项目开发。而当时东莞各镇区中都设立了一家有资质的镇区直属开发企业，基本上当地所有镇区土地资源都集中在直属开发商企业手中，如果不具备资质的开发商要进入当地，必须采取挂靠合作的关系进行开发。而这种挂靠开发模式随后成为早期东莞镇区房地产市场的主要开发模式。2007年10月份东莞市国土局对这种开发模式进行了全面清理，自此此种开发模式退出历史舞台。