北京教委出手 新政能否为学区房退烧

即使北京祭出了在业界看来作用有如“核弹”的3.17房产新政，北京二手房市场高端产品——学区房的市场仍难挡看房人群的脚步。

根据3月17日实行的新政策，在北京购买二套房将“认房又认贷”，且首付比例提升至60%。“学区房”问题继续引发北京市政府部门的注意。3月18日夜间，北京市教委公开回应，明令称“过道学区房”不能作为入学资格条件。

而3月19日，新政公布两日后，在西城区育翔小学附近的阳光丽景小区、北三环中路12号院等多处学区房小区内，财新记者看到，仍陆续有链家地产中介带着看房客户穿梭其中。

上述小区位处德胜学区，区内有育翔小学、五路通小学等知名小学，属地中学三帆中学更是备受热捧。据一位链家房地产公司中介3月15日向财新记者透露，截至当时，该学区的学区房3月均价已达16.5万-20万/平米，价格仅次于目前学区房市场中价码最高的金融街学区。

“新政策出来后，成交量少了一些。”但上述地产中介预测，学区房价格将在不久后回升。他告诉财新记者，北京的学区房从2010年起历经各种调控政策，价格一直坚挺，并一路走高。

以该学区内的阳光丽景小区为例，“最近有每平米20万成交的”。财新记者梳理媒体报道和地产中介房天下统计数据发现，该小区二手房成交单价2011年约为5万元/平米，到2016年9月达到12万/平米。

另一位链家中介林宏（化名）也告诉财新记者，新政颁发后其所负责片区的学区房成交量明显减少，“前段时间每天成交量十几套左右，但现在一天能成交两套就不错了”。但他认为，这是因为市场对政策有后滞反应，“都在等待政策明朗”。

本轮房价上涨由学区房“点火”

房地产中介对学区房的信心来源于这一品种近年在北京二手房市场的“独领风骚”。

多位房地产中介向财新记者透露，今年春节后，北京房价上涨即从学区房开始。

“只要学区房一涨，其他都会跟着来。”林宏透露，去年9月份，北京的学区房房价“就已疯狂”，政府调控对价格平抑了一段时间后，春节前又起涨势，“年后回来发现涨了价还能卖得出去，（市场）就开始恐慌了”。

“卖了学区房的人想在周边换一个大房子，又将周边房价拉动起来了。”关宏解释，因为学区房和非学区房之间存在的高溢价，若有人以15万/平米卖了学区房，转而买下周边原本属高价的9万/平米的非学区房，就会推动非学区楼市场价格走高，“实际上9万在这个小区很贵，但换房的人觉得不差钱”。

中原地产分析师张大伟告诉财新记者，不止是本轮房价上涨，最近几年北京的楼市浮动都是先从学区房先开始。

根据房地产中介公司链家于3月19日发布的报告，春节后北京楼市成交量集中爆发，2月成交11627套，3月第二周成交4849套，已接近2016年最高值。

学区房需求是刚需吗？

一到春天，学区房市场就“春水搅动”，这也与北京的入学政策有关。每年5月是北京市义务教育入学信息采集开放时间。在此之前，多有家长通过换学区房使孩子在学区落户。

据知情人士透露，优质资源集中的学区，学校对于录取学生有顺位排序原则，其中在片区内有房有户多是第一顺位，若是热门学校，“还要比户口落在房产上的年限”。

“很多来看房的人孩子4、5岁了，要赶紧落户。”北三环中路12号院内的一处学区房3月中旬刚挂牌，财新记者以客户身份进行问询时，业主表示，在新政出台前，每天可迎来五六波看房客，“多数是要用大房子换我们的小房子”。

上述业主透露，因是学区房，该小区已有不少住户通过出售学区房的方式“以小换大都走了”，也有不卖的，“有孙子要在这上学”。

该处房产为修建于上世纪80年代的公房，房屋已显老旧。陪同看房的中介告诉财新记者，3月17日调控政策出来后，该业主在口头协议中，将价下调了30万，“因为之前趁势把价定得太高了”。

学区房已成了北京换房链条中的关键一环。其中有两股潮流很醒目，据中介之口，三四十岁的青年人往城里涌动，“换老破小，让孩子上好学校”，城区的老人搬出中心城区，“他们有学区房，自家用完了，可以换大房子养老”。

“等学区资格用完了，买主也可以把学区房换出去。”一位地产中介告诉财新记者，育翔小学附近的黄寺大街24号院的换手率达3%到5%。

张大伟分析，学区房价格保持扬势是因为北京二手房市场的换房需求多为改善性需求，“买了刚需房的人群有了孩子要上学，有学区房需求”。

此外，二孩新政对北京的学区房交易也有推动。“学区房贵，如果只有一个孩子，（家长）可能会走其他的培养渠道。”张大伟分析，对于二孩家庭，以学区房单价15万/平米计，“有二胎的话，一个孩子的（上学成本）单价就只要7.5万/平米”。

优质教育资源供求矛盾拉动楼市

“学区房需求的主流人群是非西城、海淀、东城户籍的北京人口。”张大伟告诉财新记者。

上海交通大学经济学院特聘教授陆铭等学者曾在此前的研究中指出，上述三区聚集了全北京约70%的“重点中学”和“重点小学”。但随着大城市扩张，大量新增人口居住在城市郊区，同时大城市的人口政策也在引导中心地区人口向郊区疏散，“重点中小学往往过度集中在内城,并未适应居住郊区化的趋势”。

优质教育资源的供求矛盾对楼市拉动作用明显。北京师范大学教育学部暨首都教育经济研究院讲师郑磊等人通过实证研究发现，在东城区，随着学校口碑排名每提升一个档次,学区房平均楼盘价格将上涨 6.8%。而在海淀区，这一数字可达到13.2%。

教委新政能否为学区房退烧？

除了叫停“过道学区房”，据新华社报道，北京市教委还表示，将完善入学政策，指导区教委在热点区域试行多校划片（即在小学招生阶段，片区内多个门牌号对应多所学校，在初中招生阶段，多所小学对应多所中学），以降低学区房的择校功能。

但张大伟认为，多校划片对热门学区的影响或很小，好学区是“整个片区的学校都很强”，例如上述的德胜学区。

张大伟认为，只要还是以房捆绑上学，且其他区县的教育资源仍比不上西城、东城、海淀三区，政府的管控政策难为学区房降温，未来楼市“顶尖学区（单价）二三十万的价格可能降下来，但是十几万的可能比比皆是”。■

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