信泽金-金融实务培训
房地产并购、房地产证券化与基金化（REITs、CMBS）及租赁地产投融资实战前沿培训（
6月30日-7月01日，深圳【G640期】）
课程大纲
详询：13520887614
长租公寓投资，必须让地产金融的角色不断提升。长租公寓结合资产证券化，通过REITs等金融创新完善融资和退出方式，不断降低长租公寓运营商的融资成本，通过“广覆盖、挖存量、金融配套”的模式，推动租赁市场的不断规模化，从而形成一波持续稳定的投资机会，这将是未来大放异彩的领域。
作者为鼎信长城集团董事长，来源：财经杂志（ID：I-caijing）
自2017年下半年以来，“严控”已成为房地产行业和金融行业的共同关键词。房地产市场各地限购、限贷等手段大范围升级，限价、限售、土地拍竞自持等新措施层出不穷。
在金融层面，十九大、全国金融工作会议、中央经济工作会议共同强调金融要回归本源，服务于实体经济，要严控金融风险，深化金融改革，整治金融乱象，促进经济和金融良性循环健康发展。金融监管机构新政频出，去通道降杠杆决心明显，委贷新规等政策使非标债权类融资步履维艰。随着十九大“房子是用来住的不是用来炒的”以及“租售并举”概念的提出，房地产市场双轨制势在必行。
作为房地产与金融的行业结合体，房地产基金的未来发展之路备受关注。而大部分房地产基金以往以非标债权融资业务为主，面对强监管背景，房地产基金要如何进行转型？
首先来分析一下房地产行业的发展趋势。从长期来看，国家对于房地产行业的长期可持续发展是支持的，房地产未来发展可预期。房地产同经济相辅相成，是经济发展的结果映射。当前，我国经济已实现多个领域的世界第一，正在加快实现高质量增长，向着更高阶迈进。
十九大提出未来发展目标，到2020年，中国将全面建成小康社会，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平；到2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，位居世界第一。在经济飞速发展的时代背景下，房地产市场的真实需求具备极强的供需推力。
在刚刚过去的2017年，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高，达到历史高位。其中，商品房销售额首次突破13万亿元大关，销售面积首次突破16亿平方米。预计未来八年到十年内，中国房地产市场仍将稳定发展。此外，房地产始终是地方财政收入的主要来源，房地产市场如此巨大的供需推力，也造就了财政收入的稳步提升，持续带动经济发展。
在房地产行业长期可持续发展的背景下，也要防止房地产市场短期过热。当前房地产市场存在杠杆较高等情况，潜在风险不容忽视。因此，政府出台限购限贷等行业相关调控方向和政策，相关“严控”手段有利于防止房地产市场短期过热，挤掉行业中存在的泡沫，使整个房地产行业进入良性发展的循环，形成长期可持续发展。短期强监管也倒逼开发商进行自我复盘和自我创新，只有不断地进行行业创新才能够最终实现自身更强的核心竞争力。
不是所有的机会都可以称之为机会。纵观整个房地产市场，我们认为目前房地产投资仍然存在结构性机会，以及在各类调控中存在的转向性机会。
以结构性机会来说，刚需型、改善型和品质型住宅市场是几个主要机会。当前，我国城镇居民对于住宅的刚性需求仍然较强，刚需比例持续上升。目前我国居民的主要居住空间仍以城中村、早期房改房等为主，对于商品住宅的刚需极大。此外，城镇化率持续增长带来的新增城镇人口同样会支撑起商品住宅的刚需。
除去刚需以外，城镇居民对于商品住宅的改善需求和品质需求亦逐年明显提升，对于具有改善需求和品质需求的城镇居民而言，往往是出于对区位、功能、教育资源的改善，以及处于财富资产配置的需求等。而人工智能等科技提升人居品质，居民对居住品质的要求越来越高。改善需求和品质需求的弹性较大，容易受到预期价格、政策调控等各类因素影响，具体表现为市场上行加速释放，下行加速延缓释放。因此，房企纷纷协同地产基金迅速布局。例如鼎信长城基金同金茂曾合作开发全国多个地区的金茂府项目；又例如当代集团也推出各类主打智能住宅科技系统的品质型住宅项目产品。
“租售并举”实则是顺势而为的结果，伴随着国家“大众创业、万众创新”的口号，与“双创”紧密结合的长租公寓也将成为一波新的风向标。但目前，长租公寓的投资需要持审慎态度，主要由于长租公寓在我国的发展具体面临以下几点问题：
对于未来房地产投资的方向，要坚定做好围绕股权投资的布局。客观上，由于当前金融政策的严监管，例如今年初银监会发布的《商业银行委托贷款管理办法》规定，商业银行不得接受受托管理的他人资金发放委托贷款，相当于封堵了私募基金通过委托贷款进行非标投资的重要渠道；又例如中基协在今年2月12日以后停止对债权类私募基金的备案，导致大部分以非标债权融资为主要业务的地产基金遭遇重创，出于业务转型需求以及监管大形势的要求，未来股权投资将成为地产基金的转型方向。
从主观上来说，以往的非标债权融资，往往通过抵押、担保等措施进行风险控制，且大部分为通道类业务，对于私募基金管理人的管理能力体现不足；而股权投资，通过出资参股项目公司，同开发商进行深度绑定，共同进行开发投资，对于私募基金管理人的要求较高，更能体现管理人的管理能力；此外，相较于传统非标债权融资的固定收益而言，股权投资在未来投资收益的想象空间更大，更能体现投资的本质和真实价值。而随着资管新规的出台，传统刚兑被打破，私募股权投资将迎来大发展的新契机。
纵观目前整个市场范围内的投资标的，只有房地产投资为投资人创造的回报是最为稳定的。只要把握住行业机会，跟踪好形势，房地产基金未来的发展会更好。同时，反观目前这一波金融强监管以及房地产行业严控政策，相关政策的收紧，其实也为我们提供了一个布局和调整资产的时机，如果能够利用好当前的时机，房地产基金或将迎一个新的黄金时期。
【信泽金 近期 培训计划】
【信泽金
-G640】6
月
30-7
月
1
日
——
深圳：
房地产并购、房地产证券化与基金化（REITs、CMBS）及租赁地产投融资实战前沿培训
——欢迎预约报名！
大纲详情：
◆
第一讲：存量时代下房地产私募基金的创新运用、难点问题和案例分析
主讲嘉宾：房地产基金资深实战人士，曾任职某房地产基金执行董事、知名信托公司房地产基金部。（3小时）
◆
第二讲：房地产并购的主动管理与包销基金模式实操要点及案例分析
主讲嘉宾：知名城市更新基金不动产运营管理资深专业人士（3小时）
◆
第三讲：不动产证券化的业务模式与创新方向
主讲嘉宾：知名证券公司投资银行部负责人，ABS实战专家（3小时）
◆
第四讲：住房租赁融资的渠道、资产证券化案例分析及风险管理
主讲嘉宾：知名证券公司投资银行部负责人，ABS实战专家（3小时）
【信泽金-G641】7月07-08日——上海：
非标资管违约风险应对及不良资产的风险隔离、处置清收与资产证券化实战专题培训
——欢迎预约报名！
【信泽金-G642】7月14-15日——深圳：
医疗大健康、教育文化、人工智能及金融科技类新兴产业私募股权投资与并购基金实战专题培训
——欢迎预约报名！
【信泽金-G643】7月21-22日——上海：
地方平台公司转型、债务风险化解及地方政府的股债结合与基金化证券化融资模式实践专题培训
——欢迎预约报名！
【信泽金-G644】7月28-29日——北京：
家族信托和家族办公室的业务运作模式、产品设计及资产配置前沿实践专题培训
——欢迎预约报名！
信泽金【8月】课程主题火热征集中， 如您有想听的内容，可以加小编（13811924379）微信反馈哦~
