NO. 1｜壹
七、八年前，正是下沙楼市的火红年代，人们的乐观精神似乎是无止境的。
进入下沙的第一批外来大鳄，保利、世茂、金隅，刚从2008年的低谷走出，眼见东部沿江的房价从六、七千元，一路超过一万，又向着一万五靠近。
那时候，有媒体喊出了“下沙即将告别万元房”的口号。
什么意思呢？就是按照这样的趋势，下沙可能不会再有很多1万多元的新房了，大部分楼盘或许都会越过2万+大关。
保利·东湾是下沙楼市上一次升浪的缩影
不久，保利·东湾一批200㎡大户型，真的卖到均价2万3，还很快卖完了！这个单价是什么概念？和当时滨江区的东方郡是一样的！
后来的事大家也知道了，下沙突然从高点滑落，一路走低。
不仅2万失守，1万5跌破，万元大关也没保住。直到前年，下沙大学城北还在八、九千的战场里厮杀，东部沿江的二手房，也在这一价格线挣扎。
诚然，许多资深的下沙投资客也承认，七、八年前的下沙确实泡沫浮泛，这些年一直在挤泡沫。
下沙东部沿江的湿地美景
但是房价挤到“没有一丝水分”的下沙，如今是不是被过度贬低了呢？
当三堡卖到5万5，九堡沿江卖到3万5，金沙湖二手房卖到3万，再往东一点的大学城北，新房只卖1万4上下，这个级差曲线是否太过陡峭？
客观地说，下沙的生活成熟度，以及环境的幽深壮美，远远超过不少楼市“当红炸子鸡”。
NO. 2｜贰
所以，几乎所有的下沙业主，都在等待着6月5日的那场土拍。
期待踊跃举牌的一众开发商们，以一次标志性的出价，帮助下沙重新回到主流视野。
对于还没“上车”的刚需来说，或许有些紧张。但该来的总会来。在杭州，每一场土地出让会，都是一个板块的价值重估，下沙也不例外。
前天下午，经过激烈竞价，金地最终以12.34亿元摘得下沙大学城北单元地块。
41%的自持比例，也创下杭州土地出让新政后的纪录。
我们先来测算一下，宅地部分的实际地价。起拍价6429元，70%溢价封顶后是10929元。自持住宅12%，租金按30元/㎡/月计算，实际地价为11124元。
这些“高价面粉”，再加上建安、财务、税费和营销成本，保本房价大约是19781元/㎡！
但这不算是一个意外的结果。过去半年，大学城北房价基本不变。但再往北一点，属于海宁的江悦城和钱塘新语，去年同期都只卖七、八千，但现在已涨到一万四上下。
如果不限价，下沙大学城北新盘的实际房价，已到2万上下。
还有一个参照物。不久前，江悦城附近的一块海宁宅地出让，经过疯狂的竞拍，最终由嘉丰以10397元/㎡竞得，保本房价也近两万。
杭州比海宁再贵一点点，也在情理之中。
NO. 3｜叁
很多刚需可能又要抱怨：能不能给我们留一个避风港啊？
没办法，即使不拍地，大学城北的二手房也刹不住车了。我随手搜了一下，大学城北代表性楼盘城市果岭，4月份有两套二手房，成交价都接近1万9。
二手成交最反映真实需求。这一次，下沙在告别“2万元以下新房”的路上，真的要一去不回头了。
7年前跃上2万+的下沙，木秀于林风必摧之。而两年后重回2万+的下沙，仍是整个杭州房价的洼地。
下沙金沙湖边的政府办公大楼
好在，至少现在，政府还在帮你死死把房价压住。
整个大学城北，还有大约最后700套新房的存量，是许多“刚刚需”买到“2万元以下”新房的最后机会。
其中约500套，都来自于宋都·东郡之星，全部是约70㎡和90㎡户型。
在杭州楼市，宋都算得上是“下沙扛把子”之一，从晨光国际到东郡国际，“宋都系”有一个鲜明的标签：壮观的中心花园，有喷泉、慢跑道和超大草坪。
东郡国际的四期，就是东郡之星。四期加起来，是一个4500户的超级大盘。
宋都·东郡国际三期园区实景
整个东郡之星，由7幢高层组成，围合出一个约1.5万㎡的中心花园。小区前面，还临着一个约2万㎡的市政公园（规划）。窗前风景醉人。
日常生活的温暖，走进已交付的东郡国际三期，你已能提前感受到。
草坪做了大尺度的丰富堆坡，旁边有塑胶彩铺的儿童乐园。花园里全是人，孩子跑着跳着，老人下棋聊天，小情侣牵着手散步。
花不多的预算，享受的却是一个类似万家星城这样，有着壮丽花园的“高层低密”房子。
NO. 4｜肆
经常有人问我，下沙这两年一直推大学城北的地，但好像也没什么利好嘛！这里的房价有潜力吗？
这问题要分两部分来回答。首先，大学城北的现状就不错，生活悠然、自在。
过去几年，下沙已建成龙湖天街等5大商业综合体。有6个大超市，11家影院。邵逸夫医院和省中医院也已投入使用。东郡之星东侧，启源小学、启源幼儿园已开学。
东郡之星南面的启源中学和大学城北第二小学，也已破土动工。
下沙龙湖天街开业后，成为杭州城东商业焦点
其次，下沙管委会对大学城北的城市功能，从医疗、教育、运动到商业，有着更细腻的远景规划，以避免再出现东部沿江“卧城”的现象。
地下一层，地上五层，包括一个约3000㎡的大型菜市场，还会有影院、KTV、餐饮和超市等业态。
下沙大学城校园鸟瞰实景
大家别忘记了，刚出让的金地地块，还有约3.6万㎡商业。
下沙有两大三甲医院，看病本来就比较方便。在大学城北还预留了30亩医院用地，计划引进一个专业特色化医院，预计明年可开工。
另外，大学城北的卫生服务中心已开工，明年就可以投入使用。
最后说一下运动休闲。大学城北的东北面，已经有九桥高尔夫球场，接下来区内还有30亩体育健身用地，应该会打造“青年”主题的运动中心。
宋都·东郡国际三期园区实景
比一比杭州其它的“2万元以下”板块，生活配套这么细腻务实的，又“立等可取”的，还有谁？
而且下沙还有一个明显优势：迅速涌入的新杭州人。
据统计，2011—2015年，杭州市的人口增长率一直在1%上下浮动，但下沙的这一指标，却从1.27%一路攀升到3.53%！
有人，就意味着消费力和经济活力，你说有没有潜力？
刚需们要做的就是，抓住政府给你的窗口期，锁定这最后六七百套“2万元以下”新房。
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若无特殊说明，本文所涉面积均为建筑面积
