美元加息，会不会刺破中国楼市的泡沫？这个问题，是当前投资者关注的一大焦点问题。
要回答这个问题，我们不妨回顾一下历史。看看在过去30多年里，美元加息周期的时候，中国楼市发生过什么。
自1980年以来，到本次加息之前，美元有过5次比较明显的加息周期，它们分别是：
第一轮加息：1983年3月至1984年8月，基准利率从8.5%上调至11.5%。
第二轮加息：1988年3月至1989年5月，基准利率从6.5%上调至9.8125%。
第三轮加息：1994年2月至1995年2月，基准利率从3%升至6%。
第四轮加息：1999年6月至2000年5月。为了防止经济过热和通货膨胀，1999年6月美联储开启新一轮加息周期，通过6次升息使联邦基金利率累计提高175个基点。2000年科技股泡沫破灭后，美联储停止加息，并于次年年初开始连续大幅降息。
第五轮加息：2004年6月至2006年6月。2003年下半年美国经济强劲复苏，拉升通胀预期。2004年6月30日，美联储启动新一轮加息周期。通过连续17次加息，联邦基金目标利率从1%上调至5.25%。
前两轮加息的时候，中国只在个别城市出现了商品房。那时候没有“楼市”的概念，也无从考察美元加息对楼市的影响。
第三轮加息的时候，正值中国遭遇严重的通胀，中国是在1993年5月启动的加息，早于美国。而且当时中国加息力度非常猛，一次就可以提高2个多百分点的利率，力度相当于目前的8到9次加息。
1993年到1995年，中国出现了房地产泡沫的破裂，其中海南、惠州、北海等城市非常惨烈。在上海，商品房价也接近于腰斩。不过说实话，当时并没有形成真正的楼市，按揭政策也没有出台，有能力买商品房的是极少数先富阶层。正因为土地财政对地方政府无足轻重，所以调控起来下手非常重。
那一轮暴跌的确跟第三轮美元加息出现了重叠，但的确跟美元加息无关，而是跟92年南巡之后引发的建设热潮、和由此产生的大通胀的治理整顿有关。
不过从国家统计局后来公布的90年代商品房平均价格来看，1992年、1993年、1994年的全国均价却是平稳向上，看不出来“楼市泡沫破裂”的迹象。
国家统计局公布的平均房价出现第一次下跌，是在1999年，那一年全国商品房平均价格是2053元，上一年是2063元。而1999年，恰逢第四轮美元加息。
这一轮美元加息非常短，只维持了一年时间，加息6次，提高了利率175个基点。中国的房价下跌真的跟美元加息有关吗？
完全没有关系。事实上，当时中国正处于1996年到2002年的降息周期中。由于1992年到1993年的大通胀，中国央行曾大幅加息。1996年以后，开始降息。1997年前后，亚洲爆发金融风暴，中国经历了一段时间的通缩。为了应对通过，央行不断降息。这期间，美国一度加息。
所以，1999年房价的下跌，主要跟亚洲金融风暴输入的通缩有关，跟美元加息无关。
第五轮美元加息维持2年，加息17次，利率从1%提升到了5.25%，可以说是一次典型的加息周期。
这轮美元加息启动之后，中国央行在2004年加息一次，2006年加息两次，2007年加息6次。也就是说，中国在美元加息周期里，跟随着加息了3次，但真正发力加息是在2007年，那时候美元加息已经结束了。
2004年、2005年和2006年，虽然中国央行跟随美元加息，但那三年却是中国楼市第一轮真正的全国大牛市，官方的数据是三年分别上涨了18.7%、12.6%和6.7%。可见，即便是中国央行跟随美联储加息，也不一定带来房地产熊市，至少在2004年到2007年，中国楼市是大牛市。
第二次全国性的楼市下跌出现在2008年，当然这是全球金融风暴爆发引发的，而且此前中国刚刚在2007年加息了6次。后来的事情大家都知道了，2008年下半年央行5次降息，2009年出台四万亿，当年全国房价暴涨了24%。
从上面的历史回顾，我们可以发现以下几个规律：
1、随着中国经济总量越来越大，美元的加息、降息周期对中国影响越来越大，中国央行越来越需要顺应美联储的货币政策。事实上，日元、欧元也是这样。也就是说，美联储加息降息对中国楼市的影响，正在慢慢变大。
2、人民币汇率的高估、低估，是重要的因素。在人民币汇率低估时期，美元加息很难对中国楼市构成利空，因为低估会招来热钱套利，对冲加息的影响。反之，如果人民币高估，再遇到美元加息，则加息可能会对楼市产生更大的影响，目前就是这样。
3、中国城镇化率，也是重要因素。在城镇化率偏低，城镇化如火如荼的时候，由于有国内真实的需求，美元加息很难抑制中国楼市。如果城镇化率达到70%或者以上，则美元加息的影响就会变大。
4、相比之下，全球金融危机对中国房价的影响，远远超过美元加息、降息。两次年度性的房价下跌，都跟金融风暴有关，而跟美元加息无关。但随后都引发了国内政策的博弈，房价反而大涨。
结论：
这一轮美元加息，对中国来说是史无前例的。首先，中国经济对外依存度达到了历史高点；其次，人民币存在贬值压力，而不是升值压力；第三，中国的杠杆率达到了历史高点。在这种情况下，中国自己的确存在紧缩的需求，或者说跟随美元紧缩的需求。
但另一方面，由于经济没有实现转型，紧缩太厉害又无法忍受。所以，央行跟随美联储的加息动作，很难持续下去。美元和人民币很快就需要拉开距离，或者阶段性分手。美元加息对中国楼市的抑制作用，将在达到一定压力的时候，就很难继续发挥作用。
美元加息刺破中国的楼市泡沫，至少在这一轮加息中是不可能的选项，那对于中国来说接近于自戕，而中国政府仍然具有强大的掌控能力。但中国楼市理应在美元加息期间（2017年到2020年）保持稳定，继续大涨是不明智的，可能引发金融风险。如果爆发金融风险，则需要用人民币贬值来买单，但这样会引发中美贸易战，引发更大的不确定性。
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